主持人:谢谢王总发言,刚才都讲到招商,现在想请董佳董总给我们讲讲。
北京双全汇金商业管理有限公司总经理董佳
董佳:大家好,我是北京双全汇金商业管理有限公司总经理,我们在太阳宫那个地方有个项目,项目的总体量64万平米,分为三期开发,一期是酒店和商业楼,总共27万平米,酒店是五星级的皇冠假日酒店,总的商业面积地上地下17万平方米左右,刚才朱总说招商难不难,我们体量比较大,还是想引入一家大的企业,这个工作大概一年的工作准备,今年年底之前会确定一家比较好的合作伙伴,我也想谈谈站在开发商角度,对于商业地产运作方面,我们个人认为应该注意哪些问题,对于开发商来说,不管北京的开发商还是全国的,当我们面临的招商的时候,很多商户的需求我们是不能全部满足的,这个主要出现在哪里?
首先,不管是商业地产还是购物中心的模式,也是近几年产生的概念和方式,开发商并没有完全意识到在开发建设的初期就应该让招商先行,开发企业包含哪些部门,工程部门、设计部门还有其他的辅助部门,设计师有很多规范,国家的标准,他会告诉你作为写字楼拥有什么东西比较合理,消防规范是哪些,这是大家明白的,但是没有人告诉你作为某某商户他的需要是什么样的,这是所有开发商在开发项目初期非常实际的问题,这个直接反映到推向市场的时候,没有一个开发项目推向市场的时候是没有经过改造的,现在特别需要像曲总我们讨论的购物中心的规范,这个规范能解决什么问题,可以解决开发商前期设计方面尽可能的回避一些大的硬伤,它可以更多减少项目后期的改造费用。
第二点它可以更好的帮助开发商商业运作观念,必须让开发商明白,它开发的角度和运营的角度不太一样,这个是需要协会给我们提供的一个支持,我认为开发商不管是开发商也好、供应商也好,大家做生意都是在下一盘棋,开发商要下好棋要做好什么工作,投资的工作未来潜在客户的工作,第三方中介方的工作,开发商是非常复杂的组合,需要解决很多的东西,开发商有什么意识,如果有商业运营管理意识的,应该放弃短期利益,应该追求长期利益,像现在万达这样定单生产这样的开发商并不多,据我了解万达也是这么多年总结的规律,并不是每个开发商的路都像万达有这样的成果,我们现在也在借助媒体的力量,比如网易这边,包括其他的媒体,经常会组织这种讨论会,现在反而更专业的人员,像主持人这样的天天在听,反而是更而专业,我们也希望更多希望借助各种渠道的人们力量来做这个事情,同时还要讲一点,开发商还要和各位商业成为利益的共同体,我们很容易做的是谈判桌上你死我活,这肯定是不行的,最好追求一个很好的利润均衡点,这和利益最大化并不矛盾,这是从短期看长期角度的转化。
最后,现在很多房子的价格大家都在担心,现在很多现象已经发生了,商业地产是一个很特殊的开发,商业地产需要开发商有很强的资金能力,他要维持,维持商业地产的培育过程,不像写字楼和住宅,商业地产我们现在能发现在北京和全国真正成交的商业地产是非常少的,市场好的时候也是脱离市场轨道的,商业地产是非常抗打压的,给开发商提供很强的能力,不管是顺势和逆势中是和经营能力结合起来,这个是商业地产和其他类型的地产最不一样的地方,今天非常感谢购物中心协会,也感谢网易房产给我们提供这样的平台,我就讲到这里,谢谢!
主持人:谢谢董总精采的发言,现在有请北京中关村国际商业发展有限公司总经理李盈霖,刚才您进来的时候邢总特意介绍您的背景,您谈谈中国购物中心未来发展趋势如何。
北京中关村国际商业发展有限公司总经理李盈霖
李盈霖:我谈的仅代表个人观点,说一些我自己开发这个行业大概7年,说一点自己的感受,其实最近一段时间也和邢主任一块探讨行业的规范和政策,我觉得这个十分必要,所以我积极的参加,玩任何一个游戏都有共同的术语,有游戏规则,其实很多人反对这个,购物中心和规范是矛盾的,购物中心是讲究个性化、差异化,这毕竟是一个游戏,我们希望在个性化和差异化的东西寻找共性的东西,让大家能在正确的方向上走,不至于偏离,不管别人怎么认知,今天我们在这个组织里面,要体现它的专业性,大家得有一个认知。大家得到共识才能得到健康的发展,我认为做这些非常必要的。
我特别赞同董总的看法,我们开始请国外的设计师为什么,当时在国内找设计院,当时中国没有很成熟的购物中心,这个形态不成熟的话,设计师对购物新认知是比较表面的,因为每个购物中心的设计是取决于运营,我自己观点,购物中心先把人流设计好的,基本上大样就出来的,如果是车流、人流影响到内部和外部的环境,货流相对比较简单,车流不进入场内,能最大限度满足客流的需求,这样购物中心相当漂亮了,很多设计师存在表面,我们到底是剥离幕墙还是什么的,其实国外的购物中心外面很简单,前几天我们的购物中心面临开业,我们申请了外面的广告,专家提出来说太碎了,要变成大的,我觉得提的没太多道理。
实际上我认为很多人对购物中心理解还是停留在表面,尽管招商开发很重要,如果实现购物中心最终价值所在,因为我自己写了一本书提出一个观念,购物中心怎么定义,这是从开发的角度怎么定义,一般从零售业商品的角度来看的,购物中心是一个零售业,从开发商角度不简单是零售业,既有零售业带来的特性又有非零售业的特性,它也是一种建筑产品,第二是金融产品,其实对开发商来说,绝不是招卖什么东西,去赚商品的钱,是通过资产的经营附加值得来的,在稳定市场经济环境下,地的涨价是有限的,靠什么靠资产增值,就是靠经营,经营就变成核心。恰恰中国缺的就是经营,因为百货有很多年,但是真正到购物中心经营是另外一个专业了,因为可以见到很多行业里的朋友,原来是做百货,如果在这个过程中做购物中心需要学习,购物中心开发商是经营资产,有它的特性。
而谈到中国未来发展的方向来讲,看别人首先是“拿来主义”的,美国现在购物中心非常成熟,美国购物中心业态也在不断翻新,大概两年就会出一个新东西,由于商品品类丰富,所以个性化非常强,加入在中国购物中心主力店百货的非常少,像新世界、燕莎做百货还可以,稍微偏远的地方就是大卖场做主力店,而不是百货。实际上这个是和现在的中国老百姓生活水准挂钩的,这和中国的消费水平有关,整个未来中国购物中心的发展,其实一方面取决于零售业朝什么方向,第二零售业规模和影响购物中心,还有取决于房地产,其实从04年就开始从紧了,我们做购物中心开发,如果不是多种形态和多种模式出现,金融产品太单一,如果购物中心良性健康的发展,还是取决于银行。
另外购物中心的今后开发形成产业化,为什么这么说,因为大概在前几年在北美走的比较多,因为工作的原因,北美的大购物中心开发商,看他们,包括我们现在的合作伙伴永旺,它已经把购物中心开发产业化,我们不是像现在自己干自己的,从头干到尾,我想今后随着市场的良性发展,市场越分工细,所以越专业化,而这个专业化取决于我们招商,取决于融资的渠道,最终会落脚你的管理,总结大公司之所以成功,招商渠道非常成功,大概1.5万到3万个商户,它自己有自己的渠道,招商不用愁,自己就是基金,自己有能力发行债券,同时自己有专业的经营团队,管理到位,要不然靠卖商品不可能增值,今后中国购物中心发展方向,说到远一点,最终是走道产业化发展道路上的。
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