主持人:大家在做商业地产购物中心的时候,很多开发商关心招商的问题,希望国际一流的品牌,对其他的商户起到示范作用,也起到积极的作用,今天也请到两位专家,请两位先生,贡献自己的智慧。
华贸商业管理有限公司副总李斌
李斌:我是代表华贸中心的开发商来参加本次的会议,国华置业是一个新的公司成立6年多的时间,在华贸中心的开发商,也是在做一个新尝试,我们在最早立项的时候主要考虑是商业地产能否生存的问题,生存是硬道理,不管规划如何你想做成什么样,最起码你有收益,未来能长时间存活下去,对于主持人提到一个商业地产的招商问题,我们在前期遇到很多困惑,究竟什么样的商户能够进入到我们华贸中心商圈里面,同时给我们带来很好的效益,在最早期我们也考虑最基本的业态,如果能进入购物中心至少不会被饿死,比如大型综合超市,还有一些儿童游乐设施,甚至更细的一些专业书店,把这些所有的业态消费者需要的日常能够消费的产品集中在一起,至少能保证购物中心的生存,这是最初的华贸中心的想法,到了后期我们考虑土地是不可再生的,土地的价值是在土地上建造的建筑本身的影响力有关的,建筑里面经营什么产品,它的品牌档次也影响到土地本身的价值。
华贸的位置还是比较好,我们觉得如果浪费这块土地资源是犯罪,在商户选择上我们要提高档次,对周边消费群体进行一个定位,在CBD区在北京市场上消费比较高的区域,对这些群体提出一些方案,大家现在看到新光天地的开业,包括我们提供的酒店,还有一组阿玛尼的独立建筑,这些组合在一起形成自己的一个商圈,在招商阶段也在不断思考,未来零售行业它的发展趋势,总的来说我们认为,有三个有需要注意的地方:专业化、规范化、市场化。
我先说专业化,在我们招商过程中曾经受到美国三野地产邀请,直接投资建设经营购物中心超过1000家,它在管理上非常专业化,它把所有能把外包的交给专业公司来做,包括设计建造,未来的经营阶段,还有它的物业全部是由外部的公司来替它进行运营管理,所以我想未来中国购物中心发展的方向在专业化领域要有所提升,更多利用专业公司来提供相关的服务。第二个就是要规范化,刚才邢总也提到购物中心专业委员会正在从事一项重要的工作,提高购物中心开发的标准。我认为现在很多房地产开发商,购物中心运营商,在接手购物中心的时候,一般是不规范的,对购物中心的经营者都会起到很具体的操作规范,对这个规范是不是完全的能够实施,这个对于我们开发商或者是运营商都会存在一定的疑惑。举一些简单的例子,超过60平米的商户必须要开两个门保留消防通道,政策上的规范,在实际开发过程中对商业的设计、对运营团队的管理都会带来很大的困难,我们也希望购物中心年会在制订标准的时候,从市场角度实用角度,给我们带来招商和运营便利。
第三个就是市场化,目前中国市场上,特别是一些高度发达的,我们所说的一线市场,商业竞争特别激烈,不断涌现的购物中心还是加入到这里,这完全是一个市场行为,只有有购买力的地方,就会有人来开发。我跟一些商户也聊过,包括一些品牌,进入北京市场甚至进入中国市场,虽然有很多商业物业,但是找不到他们合适的场所,有可能是因为目前同质化竞争比较激烈,也有可能因为专业市场不够发达。曾经有些地产商在交流的时候问我,“我们想开发一个购物中心,我们是做高档还是做中档?”我在回答的时候是比较困难,我说如果你不考虑它作为一个脑海中想象的购物中心,而是想象成一个地区零售场所,你有很大的空间可以发挥,我们说中关村电脑IT行业的批发市场也是零售企业,再往大说都是零售服务行业的一个范畴,不是所有的房地产盖一个楼里面都较百货公司,如果大家都往这条路走的话,整个市场都会竞争非常激烈,未来零售行业的发展是多元化而且会更加专业化。
我们和新光天地的合作,是基于原来台湾的新光三月它提出的零售趋势,新光三月在台湾是做的百货公司,来到中国是把百货公司向购物中心延伸的,未来很多购物中心的从业者有没有把购物中心向百货公司延伸,这需要专业市场的繁荣,之所以提出这个定义,向购物中心理念引进的商户很多,比如做化妆品的,把百货公司的职能替代,百货公司建设都是按照品类区分的,购物中心在未来发展的时候,也可以考虑按照专业店的方式来替代百货公司的经营,购物中心实际上可以往百货公司的方向进行规划,刚才主持人提到在招商方面有什么建议,我这只是个人的想法,如果有些希望在这方面进行更深入的探讨,会后可以一起聊聊,谢谢大家!
金源燕莎购物中心副总经理徐静涛
徐静涛:刚才主持人提到招商的问题,我个人理解,大家都认为招商很困难,实际上是误区,我们在座是搞购物中心的,招商是整个购物中心的开业之前的成果,但是由于我们往往很多工作没有做到位,所以招商很失败,所以他们怪罪招商最后一个动作,实际上大量工作没有做好,如果前期工作做好,一点都不难。购物中心难在运营,如果一个很不知名的品牌通过购物中心的运作,可以让这个品牌打响,所以大家说招商难,实际上不难,是一个误区,把很多矛盾掩盖以后,说招商难,有三个方面大家需要注意一下。
第一个是定位,如果前期定位不准确,有在县级市要招LV、阿玛尼花几千万装修,那不可能,所以要做很好的定位。第二是观念的问题,包括我自身,我在做购物中心是做百货的,燕莎开业的时候也逃脱不了百货的做法,很多百货店的观念我们不能用在购物中心的观念里面,包括很多招商的时候,你们可以看一下,在我们中国国内,购物中心有同质化的趋势,除了本质的区别之外,百货店是扣点的形式,购物中心是租金的形式,只有这样的区别,很多运作的时候,我们招商组合我觉得这些跟百货店是不一样的,因此我们不能用传统的百货做法来做,也不能用百货的做法招购物中心,这是不可能的,所以这个观念要发生变化,包括还有其他的一些观念发生变化。最后就是市场的问题,实际上招商大家觉得很难,如果你是零租金肯定不难,有一个收益驳议的过程,谈来谈去,作为开发商来说还有品牌供应商,很多供应商是做住宅出生的,把房子卖掉的,没有想到持续性,如果说作为开发商也好,还是品牌供应商也好,很准确的定位,加上很好的资金的支持,宏观经济紧缩对住宅有影响,对购物中心也有影响,购物中心只租不售的,从这个意义上说,双方对租金的考量要注意一下,如果这些问题解决了,就不难。
我在一线城市和二线城市都招商过,所以如果在座各位开购物中心的时候,一定要把前期的工作做好,招商只是一个结果,谢谢!
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