案例分析：“小而美”购物中心(4)

　　四、上海K11购物中心

　　地点：上海淮海中路

　　开业时间：2013年 1月18日

　　商业面积：40000 平方米

　　建筑层数： 地下3层，地上6层

　　店铺个数：78个

　　停车位：270个

　　改造总金额：5亿元

　　中国内地首个K11购物艺术中心——上海K11购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带，地下三层至地上六层，面积约40000平米，周围配套设施成熟。上海淮海中路K11项目是由原来的香港新世界大厦翻新改造而成。项目2013年1月18日试营业，6月28日正式开业。

　　商户组合及主力店：

　　项目所处的淮海路商圈，香港广场、力宝广场奢侈品林立，K11一方面注重文化艺术，一方面又对奢侈品做了一个补充。上海K11引入78家品牌，其中近20%的零售及餐饮品牌首次进入上海，其中BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA、MaxMara、VivienneWestwood等。4楼和5楼打通做高楼层的餐饮，主要提供给需要景观好和高档的商务餐饮。零售方面，B1、B2 的服饰以年轻为主，日系女装代表axes femme、 collect point、锁定年轻女性客群。

　　目前每月平均客流量高达100万人次。根据预租阶段的披露信息，地铺租金较附近地区高5％至10％，约在90元／平方米／天至100元／平方米／天左右。目前，全场平均的租金在20元/平米/天以上。

　　项目的亮点与特色

　　● K11充分把艺术?人文?自然三大核心元素融合，在商业地产领域同质化严重的情况下，使K11脱颖而出；项目的各个角落都有艺术品，在逛商场的时候时常可以带来惊喜，增长逗留时间。

　　● 停车场在商场的最高层6-9楼，此处的商业价值比较低，用于停车场是国内比较少见。

　　● 增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间；注重体验式消费，引进"都市农庄""ABC COOKING STUDIO"等类似业态，增加消费者的参与度。

　　● 豪华级别的厕所，细节处彰显人性化。接地铁通道的布置很有艺术氛围，吸引人流并给人很好的第一印象。

　　如何运营打造好“小而美”购物中心

　　1、前期要合理的规划布局，避免盲目的开发导致过度竞争，行业管理部门要统筹规划，社区商业布局的着眼点要考虑“以人为本”的原则，社区购物中心的平面布局、规划设计要考虑住户的行为轨迹调研及商业网点周边的人流数量、人流动线分析等等，商业建筑与住宅社区的环境要融合相通。

　　2、社区型购物中心要确定合适的商业定位、业态规划和面积配比，构建合理的配套商业，可以形成相互作用、相互制约的对外辐射力，资源优势共享。在前期规范和商家的准入上面要有严格的标准。另外，可以学习国外的社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和家庭休闲娱乐项目，构建不同的商业组合，提供多元化的消费、生活、服务来满足社区居民服务项目的特殊性和多样性。

　　3、借鉴“统一管理，分散经营”的策略，形成良性的运作管理机制。要转变经营思路，充分考虑到社区型购物中心兼具地产、商业、金融、社区多种属性，从长远的角度来看，要把社区型购物中心的服务管理从地产属性上升到社会属性的高度，满足社交场所和其他功能配套。这个过程当中可以通过资本运作的方式，提升其资本增值和附加值，以持续化、长期化的经营来保障社区型购物中心的投资发展。

　　4、西方发达国家，零售商业中连锁业占据主要的地位，是零售商业态中最重要的企业形态，而且很多著名的连锁零售企业都有进军社区，构成社区购物中心的主体。比如美国的沃尔玛社区店（Neighborhood market），日本的7-11社区便利店，连锁经营的模式，统一管理，良好的信誉都对社区居民有较大的吸引力。在社区型购物中心的发展过程当中，经营商家的品牌连锁化，不但有利于满足社区居民的多样化、个性化需求，服务好社区，提升居民生活质量的同时，企业自身也能得到长久有效的良性发展。

　　如今商业地产更是进入了全面的技术商业时代、信息化时代，消费者的生活方式发生了全渠道、全天候、碎片化等重大的变化，社区型购物中心的打造应该要以差异化满足消费者个性化的需求。社区型购物中心要更加注重“硬件”的提升和“软件”的深化，科学合理的规划是社区型购物中心持续良好经营的首要条件；合理的业态配比、业态种类多样化是核心要素；经营商家的品牌化连锁发展是可靠途径；转变经营思路，培养优秀的专业人才是根本。