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据德思勤最新权威报告指出,国际经验和经济发展趋势表明,第三产业对世界经济的拉动作用越来越大,其中商业地产及其产业愈发起到举足轻重的作用。根据美国商务部经济分析局公布的最新资料,2013年美国年度GDP已突破16万亿美元,其中以商业综合体为主的第三产业产值高达76.7%。其中全美社区型商业综合体零售额为8494亿美元,都市型商业综合体5205亿美元和区域商业综合体3429亿美元。商业地产及其产业的总产值在美国经济中的地位已经超过农业、文化业和采矿业。德思勤报告认为,商业地产是美国市场必然的选择,也是国家经济与产业发展相互促进的良性结构。 与社会经济能动
美国商业地产的发展已经经历了几十年历史,因此其开发程度、运营管理模式与产业效能都已经比较成熟。
美国是全球发展商业综合体的先驱。早在19世纪,美国商业综合体建设就已经拉开序幕,但是其在20世纪以前的发展速度相当缓慢。在早期探索过程中,具有代表性的原型有1827年西鲁斯巴特勒在罗得岛普罗维登斯建造的三层封闭式商业综合体,以及1907年爱德华H博尔顿在巴尔的摩尔建造的罗兰帕克商业综合体。20世纪20~30年代,商业综合体在设计、开发和运营方面取得了显著的进步。在30年代的美国郊区,一种以建立在公路交叉点上的综合商店为核心的区域型商业综合体已经非常普遍。 随着1940年纽约建成洛克菲勒中心之后,都市型商业综合体开始在美国各地得到了高速发展。到了上世纪末,依托于规模化,美国成片社区兴起开发商业综合体的热潮;越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜,由原来房地产业快速周转、赚快钱的思路,转向具备持续造血机能及良好增值空间的社区型商业综合体物业转移。
商业综合体是社会经济高度文明的功能典范,哈佛大学政治经济学家艾瑞克沃克指出,商业综合体的每一个功能要素既有一定的独立性,又相互依存、相互补充。其为当今地产模式的最高形式,它是伴随着城市功能的综合化、社区规模大型化和区域空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产HOPSCA(城市综合体)。
美国洛克菲勒财团首席顾问凯文卡瓦莫托认为,所谓HOPSCA,就是由酒店(Hotel)、写字楼(Office Building)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。对于都市型商业综合体、社区型商业综合体和区域商业综合体而言,每个商业综合体至少组合了上述功能中的四种,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。
多模式并行发展 对于商业综合体的开发定位,德思勤出版的《商业地产综合体开发实践分析》一书,对美国的商业综合体作了比较性研究介绍,认为美国商业地产的终端产品主要分为三种发展模式,即都市型商业综合体、社区型商业综合体与区域型商业综合体。 但其整体定位问题主要有七个特点: 一是是出现在交通枢纽地区; 二是在城市的CBD(Central Business District,中央商务区)主要商业活动地区; 三是在开发区或者新的城市中心。 四是在商业街区、商业集群地区; 五是大型的新型交通设施聚集区; 六是休闲设施、会展设施与大型商业集会设施地区; 七是旅游风景区,这是伴随着区域型集成化旅游产业出现的商业综合体。
对于美国商业综合体的发展模式,美国佛瑞斯特研究院权威顾问、社会经济学家沃纳伍尔夫曾做过系统性调查研究,作为精明的商业地产开发商,在重视整体定位问题的同时,大型商业地产的投资开发充分体现了专业化与模式化。无论是投资开发还是经营管理都由极富竞争力的专业机构进行操作,而且这些机构的资金实力和企业规模都具有很大的影响力与号召力。
模式一、社区型商业综合体 项目名称:亚利桑那中心 发展商:路易斯公司开发 项目规模:29.7万平米 项目概况:为了创造一个活跃的社区型公共商业中心,亚利桑那州政府与工程组和发展商一道设计了一个3英亩的城市花园,还包括办公塔楼和8个重建区的零售服务中心。花园酷似一片绿洲,以人行道分割,中间穿插了林荫小道、阶梯、喷泉和市区仅有的柔和灯光,椰树赋予空间一种尺度感。所有的零售、餐厅、办公与休闲在繁杂的社区中创建一个让人心灵舒畅的绿洲,不仅有一个放松的花园,更有一些户外用餐、聚会的好场所,绿色植物在整个景观设计中起到了至关重要的作用。
综合成功点:安静的花园小道、饮食区、迷宫式的花坛组群和俯览花园的跑马廊都给人一种亲切而又丰富的体验。该工程曾荣获ElbasaniandLoganArchitectsSWA社区、商业、住宅与ELS/四项设计大奖。
模式二、区域型商业综合体 项目名称:洛杉矶霍华德休斯购物中心 发展商:ArdenRealty房地产开发商 项目规模:占地面积28万平米,建筑面积25万平方米 项目概况:在霍华德休斯中心长廊是一个户外区域型购物商场与生活方式中心,位于加利福尼亚州洛杉矶的405号州际公路旁。405号州际公路是贯穿美国西部的主要高速公路之一,每天有超过297,000驾车通过。该综合体在2000年开业,这是一个两层户外混合使用中心,就在商场的一部份是70英亩的商业园,其中包括2,700,000平方英尺混合使用办公,零售和卫生设施的配合。其功能融合了娱乐,餐饮和购物。
综合成功点:霍华德休斯购物中心克服了高速公路对场地划分的不利因素,使整个综合体连为整体,成为405州际公路上最著名的区域型商业综合体。该中心的商业、写字楼与住宅群建筑曾荣获巴斯克斯建筑奖、美国景观设计师协会北加州分会优异奖等。
模式三、都市型商业综合体 项目名称:拉斯维加斯City Center综合体 发展商:米高梅公司和迪拜世界子公司无限世界合作开发 项目规模:总建筑面积约167.4万平方米
项目概况:拉斯维加斯是美国内华达州最大的城市,1931年的赌博合法化法令,将这座城市推向了以博彩为主要支柱产业的大繁荣。CityCenter综合体是美国拉斯维加斯于2009年底建成的大型综合开发项目,位于拉斯维加斯大道的核心地段。项目预算总投资额85亿美元,耗时将近五年建成,是美国历史上规模最大的和投资额最高的商业地产项目。建筑物业包括4座独立的酒店(其中一座含赌场)、一座购物和文化娱乐中心、两座公寓楼。根据规划,这些设施中共包含约6000间酒店客房(含产权式酒店)、2400犔坠?住宅、38家餐厅和酒吧、一个会议中心、一家购物中心、一个1800座的剧院。
特别是City Center综合体由6根类似水晶的巨塔组成,是集豪华酒店、购物中心、艺术画廊、健身中心、娱乐中心和住宅区为一体的商业综合娱乐中心,是全世界至高无上的度假休闲圣地,游人可以在此尽享一站式的度假体验,从饕餮美食、顶级SPA、风情酒吧到特价购物广场。它将梅高梅酒店的目的地服务模式及服务娱乐化经营理念发挥到了极致,把酒店客房、餐饮、综合会议、演艺等功能聚合,将酒店和城市生活融为一体,以服务娱乐化打造城市综合体。
综合成功点:City Center 综合体是主题酒店最为集中的区域,每一个酒店都有自己鲜明的特色;其主要盈利点仍为赌场收入,酒店与餐饮收入为次要盈利点,购物中心收入为第三盈利点。
综合成功点在于综合体设计注重业态之间的互补,注重人流共享,善于把握业态与建筑设计格局的最佳匹配。因此曾获得美国景观设计师协会大奖。 |
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