“都心”扩容压力：遍地都是CBD？

　　珠江新城无地可用的状况，迫使广州市不得不设法对早前规划作出调整。《广州市现代服务业功能区发展规划纲要》中明确指出：2020年前，将形成由“珠江新城-员村-琶洲”和“天河北-环市东-东风路”共同构成广州新世纪CBD。在此基础上，根据城市功能区分布的一般规律，全力打造“一区聚合、双轴驱动、三心拓展、四极辐射”的现代服务业空间布局。

　　广州市发改委副主任陈浩钿介绍，从当前广州市的总部楼宇拥有量上看，天河北、珠江新城、环市东基本形成三分天下的格局。其中天河北占比24%，珠江新城占比43%，越秀地区占比24%。

　　2008年6月，广州市规划局宣布，广州市将跳出6.4平方公里的小CBD局限，将珠江新城南边的琶洲、东边的员村总计23.6平方公里的地块纳入珠江新城CBD的延伸区域。

　　广州市社科院研究员彭澎分析说，最典型的是区域金融中心的打造，改为由珠江新城与科学城分工合作，这是典型的CBD部分功能分流。“毕竟珠江新城土地不够用了，而其他地区又发展起来了，这也是现在CBD全市开花的原因之一。”

　　CBD的规划也跨过了珠江，形成“一江两岸”模式。彭澎说，原来6平方公里的珠江新城因为一半土地用作住宅开发，致使许多功能无法在本区域实现，一江之隔的琶洲地位由此提升。规划还将已没有多少发展空间的员村纳入CBD拓展区，形成“泛CBD区域”。

　　“琶洲地区弥补了珠江新城会展、研发商务功能的不足，员村则可能补充一些商贸功能。”他说。

　　周边区域也从中嗅出机遇。

　　越秀区区委书记贡儿珍说，越秀区对其北部地区的最新规划思路之一，就是要打造环市东的人文CBD，利用杨箕村改造的契机，建立与珠江新城梯度转移和动态沟通的节点，建设以环市东商务核心-杨箕村-珠江新城为核心内容区域发展的集群。

　　根据该区“三旧”改造的进展，5个村的改造计划中，杨箕村进展最快，动迁工作已经完成了90%多，仅有80多户还没有签署拆迁协议，该区计划在6月底启动拆卸工作，估计亚运后项目就会动工。

　　该区人士介绍，杨箕村的改造模式将与珠江新城猎德村的改造类似。实际上，此前富力地产已经表示将涉足杨箕村改造，并已与该村签署了旧改协议。

　　动了类似心思的不仅仅是本已有着CBD基础的传统地区。

　　珠江新城寻求扩容后，广州北边的白云区提出了白云新城待开发的北部CBD，其他各区也陆续整理出地块继而提出白鹅潭CBD、黄埔临港CBD、番禺华南大盘地带的新城市CBD以及待开发的新客站CBD等所谓“城市微型CBD”。不仅如此，在广佛同城化的刺激下，南海桂城也拟将原定位的广佛RBD提升为广佛CBD.

　　如何激活老城区

　　广州遍地CBD的规划现状会否改变现有的环市东路CBD、天河北CBD以及珠江新城CBD三足鼎立的格局？

　　有广州市政府官员告诉记者，很多区域一厢情愿去规划CBD的想法本身就存在问题，比如白云新城空间有限，白鹅潭所谓CBD没有10年的时间估计难以成型，而最有实力与天河区当前已经成型的天河北、珠江新城CBD格局叫板的还是只有环市东—东风东这一传统商务区。

　　该官员说，CBD并非政府规划就能规划出来，它是市场需求推动形成。

　　因为，严格意义的CBD应该具备一些要素特征：CBD的写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%等等。

　　在袁奇峰看来，环市东这样的传统商务区还将迎来一轮发展契机。

　　袁认为，占据广州CBD之名的珠江新城，在经历了近5年的爆炸式发展后，预计未来十年甚至二十年，广州CBD将进入下一轮胶着期。因为，南沙石化以及大众汽车生产中心等重大项目的流失，将会致使广州的相关配套产业及服务机构数量难有增长，市场对广州CBD的期待值也有所降低，“实际上，金融危机以后，珠江新城CBD的步伐已经放缓。”他说。

　　珠江新城从快速增长期进入到做实期，高昂的地价将筛选和抑制企业入驻。“可以预见，对天河北、环市东这类传统商务区来说，未来数年大量企业流失的恐惧感会大大缓解。”

　　在这一背景下，环市东的城市建设就至关重要。

　　越秀区关于北区的最新规划中，也提出了在环市东CBD的核心地带，建设花园城市广场项目。实际上，在十年前，袁奇峰已经提出了这一项目议案，基本的思路是借助地铁站点，将大型的交通换乘枢纽全部埋于地下，交通通过地下解决，地面形成5万平方米的大型步行广场。

　　就在今年地铁5号线开通的时候，这一早已设想好的汽车隧道已经预埋好，只是隧道两头的坡道还未建设。

　　“这是固本强根的项目，通过城市建设改善营商环境。”袁说，随着珠江新城和琶洲的兴起，新设施的聚集，包括环市东六十三层在内的旧设施的经营会越来越难，如果规划上不给老城区注入强心剂，情况可能会越来越差。

　　有一个案例是，香港就是把高速铁路的客站设在西九龙，而深圳这端则设在福田区，重大项目的进入，可以重新激活、重组这些老区结构，通过重大的公共投资增强市场信心，通过空间的优化组合吸引企业进驻。

　　香港的思路，或为一种借鉴。