[原创]惊爆:史上最低开发成本商业综合体50万封顶
时间:2013-03-29 14:26来源: 作者:
你没有看错标题，是的，本项目可能是史上最低开发成本的商业综合体，成本仅仅50万。
50万相对比起知名商业顾问公司的动辄百万的所谓前策费用可谓少之又少，然，从我个人商业地产的操盘经验来看，真正有分量的前期服务，并不是简单的市场调研和分析定位报告那么简单，当然，这并不是说市场调研不重要；
2010-2012年起，就是商业地产的白热化的开端，传统地产行业的龙头企业也纷纷投入商业开发大军，全国各大城市商业风起云涌，然而，在开发之前，地段优势其实是伪命题，谁都明白地段的重要，问题是投资方是否有实力抢的最大的香饽饽，在广州谁不知道天河地段好？在南京谁不想要新街口？投资方在拿地之后，就是一场不可逆转的商场赌博或者勇敢者游戏。
每个商业项目/综合体投资方都想找专业的商业管理服务机构，是否做了市场调研和项目定位报告就完成了前期服务工作呢？目前而言，答案是：YES，而我们今天要给出不一样的答案：SORRY，NO！因为，那还远远不够看头。
很多人都知道在项目进入（1）建筑设计阶段，就必须融入（2）商业规划设计的内容，但是具体怎么样融合，却是各有说法，为什么要这样呢？
首先，建筑规划设计院出图是根据建设部门的指标进行规划设计，考虑更多的满足项目指标和验收标准（如消防分区和消防疏散面积），对于功能性设备的布局和商业后期运营管理的要求信息沟通完全与投资方不对称，许多投资方这个阶段还没有组建商业团队，你拿什么去跟设计院沟通交流？
其次，建筑规划设计和商业规划设计是两个方向；
商业规划设计包括的内容要生动和鲜活很多，跳跃与纸上，要根据消防分区和主力店的物业条件要求，特种行业的特殊要求（如，电影院，餐饮，娱乐）要考虑消费者的购物感受——客流平面动线和垂直动线设计；还要考虑项目的定位和二次升级改造的需求，不一样的路线和定位，商业规划布局之间的差距相当大。
理论的分析，我们点到即止，我们一起来分享一下我们最近实操的项目是如何做一个不一样的前期服务，如何用最低的成本采用——“模拟开发”的模式进行实景推演的。
第一天，演变成平面的商业规划图；从手绘描图到电脑按照CAD图纸参数标准商业规划布局；
难度在于：
（1）工业厂房改造商业项目，不改变原有任何一个现有设备房，货梯，柱距，消防通道；
（2）所有规划采用隐柱式设计，公共通道上几乎没有单柱出现；
（3）除了正门通道略宽以外，所有通道均3米，更好的实现商业空间利用率；
（4）有效的利用错层结构和采光井，使用交叉剪刀式手扶梯，没有要求打楼板；
（5）……略，各位自己分析。
然后到输入标准尺寸的柱距和面积，特有的模拟开发模式正式开启。
用标准的工程CAD图纸进行立体式建筑。
所谓动线设计，商业布局，用立体的规划更加显现出建筑规划和商业规划的统一合理性；
避免很多盲目自信的想当然和实际规划过程中的盲区和死角
图纸上简单的拆迁，移动，在我们项目现实开发的过程中，成本是以十万为单位进行计算的。
前面做单层的时候花费的精力和心血是超乎想象的，各位可以看看局部特写部分的精细化程度，虽然还比较简单，但是作为建筑模拟，已经比毛坯阶段的施工现场要有趣多了。
整体和局部都同样的重要，所谓细节决定成败；对于商业而已更是如此，消费者的体验式和商业的细节处理的境界却永无止境。
平面动线和垂直动线，消费者视线都是考虑范围之内的必要条件。
第5天，就进入了多楼层阶段。
如图所示，史上最低成本的商业综合体正式诞生了；
发本帖子时，项目已经顺利封顶；
——胡广华
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