这说明什么问题？说明广州商业进入了一个新时代，在过去虽然广州号称千年商都，虽然广州商贸在全国有很高的地位。但是大家很可能发现，在过去的岁月里，广州的商业很被动的由开发商、物业商不廉洁的，比如广百要租新一城，这个店原来是不是定好要开百货店或购物中心，还不一定，而现在开发商、投资商雄心勃勃，一开始就以高起点规划进入这种商业，而且规模都是以大的形式出现，进入了城市大商业时代。

今天讲的主题是“新商业中心崛起与城市综合体发展”的主题，主要讲三个问题。

先从广州的城市化进程开始讲。城市化进程中后期与新兴商业崛起，中国是农业花大国，城市化进程这三十年才开始，在过去传统的商业格局下，都是以小农经济的形式做小商业，没有一种真正的都市型商业存在，都是由个体商业逐步做大以后，或者由更大的愿景演变而来，在这样的背景下，商业很少被规划，都是自发的、野草般的生长着，长到什么程度，发展到什么样子都是不规则的，或者没有人引导的，这种状态和城市化的初期、中期相适应，因为在这个时期并不知道未来的城市需要什么样的商业，而在城市化的初期和中期时，人均收入水平较低，同时由于工业仍然是主导，所以很多城市搞成工业城。

大家可以回想一下，过去三十年中，广州的几个城市规划除了几个新城是CBD，都是工业城的规划。到工业化后期，城市化后期，工业逐渐淡出城市，留给城市的空间需要大量商业填补，这样就需要新兴的商业中心代替原来的一些工业区、工业城及功能不齐全的生活区、农业区。

城市化进程进入一个新阶段，需要从过去的以点式集聚，从农村周边向中心城，开始新扁平化，向城市的各个角落均衡发展。而均衡发展就是由各个商业中心新的商圈来维持，在这样的背景下，新兴商业中心就崛起了。

广州的城市规划不是十全十美的，我们也经常对此进行分析。每隔三五年就会提出一些新的发展方向和路径，而且越来越符合现代城市的格局和发展方向。“一主两城三副”的提法开始把广州市变成一个真正的大都市，广州过去是一个畸形城市，在于300多万人口集聚在几个非常密集的组团区，尤其是都市型的功能全部密集在天河、荔湾、越秀，本来很大的一个城但却全部拥挤在一个小地方，过了员村、机场就成了农村，这说明过去是不均衡的，现在要重新改造，以一种新的城市格局，以主城带副城带卫星镇的方式，这就是现在都市的框架。

这是在此次规划中体现的发展路径，广州市从哪几个方向使城市均衡化，过去虽然是珠三角的中心，但是广州和周边城市，无论是佛山还是东莞都是不融合的，缺少合作，孤家寡城一个。往西芳村就是农村，往东东圃过去就是农村，往北白云山周边就是农村，把城和周边隔得非常清，没有城市圈。

新的珠三角规划使这样的城市圈开始清晰，同时给周边带来了机遇，一个城市成为一体化不是想做好就能做好的，必须有一个基本改变，就是交通工具的存在。轨道交通网络，无论是地上地面，还是高速公路网络、快速公路网络，使周边区域全部一体化，这就为新兴的城市商业中心的崛起创造了条件。

城市发展催生新兴商业中心崛起，这是我对第一阶段的总结。

过去我们过度的强调老城区、中心城区的服务功能，特殊的地位，这样的结果使大量机构、企业都拥挤在狭窄的主城区，这样带来交通拥挤、环境污染、人口密集、住房紧张。而现在要开始新兴城市化的发展道路，告诉我们要均衡发展，在合适的发展需要发展新的商业中心来凝聚人口，凝聚人气，把原来城市中心功能分散化，分散到各个区域中，这是一个新形态。

过去人们生活水平低的时候，有的就是时间，为了尽量少花钱到广州市或香港买东西，但是随着人们生活水平的提高，人们开始注重时间的价值，于是就地消费、便利消费将是一个新的要求，所以新的商业中心就在这样的条件下才会得到发展。

新的新兴商业中心的特点是什么，第一是新业态、以前东西不多，都是百货，东西都放在一起，新业态更多是品牌店、专卖店；第二是新布局，需要低密度；第三是新业种，融入娱乐、休闲，这就是商业综合体，需要综合其他的；第四是新模式。所以不能用传统的理念理解新的商业中心。

新兴商业中心的功能，一是采购；二是消费中心，就近消费，不要千山万水跑到其他地方去；三是旅游中心；四是展示中心；还有物流中心、休闲中心、娱乐中心，多重中心的融合构成新的商业中心，使命就是繁荣、繁华、便民、便利，以方便为基本特色。

在这样的背景下，新的商业中心不能和原来的商业中心一致，原来的商业是小商业，是为本地服务的商业，新的商业中心还有一种功能是辐射。在规划中，向清远辐射，充当广州作为千人商都，国际商贸中心向北辐射的窗口，这是我们在做商业规划时做的定位。截流陆路向南的客流，吸纳北京来客的商业带。

第二部分想谈的话题是花都商业大转型从城郊社区型向都市副中心转型。

我们对这里很熟悉，我们每次会议都在这里开，今年国际采购中心也是在这里推动的，上个月花都空港经济区与空港商业也专门有一个论坛在这里。

花都从过去一个不重商业，开始逐步重商业，这是一个新的开始，是一种转型。

从现状来看，花都的商业个性还是一个城市郊区型商业，我们的商业都是一些小百货、小市场、小超市，广百去年在这里开了，这是第一个大商业开始，整体而言还都是密布的小商业，同地图上一看都是这些小商业的单位。这些商业的特点，一是服务本地人口，居民在这里消费，二是中小商业，都是小商业，三是间铺商业，以民间铺为主的商业，临时性很强，因为出租给谁不具有长期的品牌价值，既可以整租，也可以换铺主，临时性比较强，在这样小商业背景下，大家都步行购物，或者骑个自行车，对大停车场没有要求，也没有一站式的要求，这种社区都是本地居民式的，层次都是中低端消费，于是高端消费都流失到中心城区，这就是现有的商业个性，这种个性是城市化初期、中期的小商业主导模式。

任何一个城市，任何一个区域的商业发展，在不同时代是不同的结构，以广州市主城区为例，改革开放前一直到80年代以南方大厦、荔湾区那里为主导，没有大量的车，有没有大量的人流。从90年代开始到20年代，北京路为主导，是公交、自行车购物时代。到90年代后期，21世纪大发展的是天河商圈，公交车带领了天河路的大变化，大量公交线都以东西走向，集聚在天河，人流往东流，形成大的客流。

这种是都市型的形态，和郊区形式本质的区别，都市的商业是本地服务一半，外地人服务一半，而郊区型、社区型都为本地服务，差异就在于是为本地人服务，还是外地人服务。

花都要执行转型，过去只是为花都服务的商业，现在要逐步转变为既为花都人更好的服务，又开始吸引外部的人流、客流，为广州市的外部客流服务，这就是一个都市型的商业。

这是去年年底和今年年初上半年，关于花都大型商业网点的统计情况，目前规划在建网点28个（5000平方以上），建筑面积108万平方米，按照人口94万人算，人均建筑面积1.14平方米。同时还要为外地旅游人口、休闲人口、过路人口服务，那么起码人均在3平方米以上，也就是说，现在花都商业面积的扩张量，在未来十多年还要翻一倍以上，尤其是大商业，而且这种商业都是原来传统的组团区，有很多缺陷，比如交通、住宅建筑都是本地人，没有大楼盘、高端人口的支撑，这需要整个花都商业向周边扩散，重新构架原来的商业体系。

这种商业体系的构建可以借鉴主城区三大商业集群，目前主城区三大集群一是荔湾区商业集群，二是越秀区商业集群，三是天河区的商业集群，和正在崛起的海珠区及番禺区的商业集群。三大商业集群为都市服务，每一个集群至少有三到四个购物中心或大百货支撑。未来十年，规划2020年，花都这样大的商业体应该有两到三个，支撑起一个大的都市型商圈，在这样的商圈里，外地客人、国内客人到我们这采购，相当于去新加坡、马来西亚、美国，部分是采购的，这点花都非常有条件，现在做得比较好的是汽车、皮具。还有观光休闲，会议展廊，一个副中心没有大的会展支撑不起来，我们可以打造一个大的会展平台，还有餐饮酒店，这一系列构成了都市副中心的商业模型。在这样一个模型下，要吸收都市经验，不可能凭空崛起一个副中心的商业中心，那就需要引入外部的动力和内部再造动力，只有动力的注入才是旧的商业形态注入新的商业力量，像锦城这样大的商业体凭空造出来的。其次，引入商流、客流、物流的流入，显然空港是一大优势，还有中国北部的交流优势逐步体现。

推动和延伸广州旧中轴，从广州站、机场大道一直往北，延伸物流，现在已经通过白云万达，再进一步扩展，这是一个商业带，叫机场路商业带，沿线有三四个镇。

加速广州商业向北移的趋势，发展专业市场与物流仓储，加大宣传推广力度，花都有优势，过去不够重视，现在要加大宣传力度，联手打造区域品牌。

第三部分，都市型商业的载体，城市综合体发展。

先讲一句题外话，和中国消费文化、民族习性、区域特色特别吻合，很多人到国外去再看中国，这是没办法比较的，中国人特点多，这么多的人口需要特别大的载体。二是中国几千年的文化是大文化，追求大，大而全是我们的一大特色。三是国情特色中有一点，喜欢逛街、凑热闹、集体玩，大家知道欧美人都是个体主义者，喜欢一个人或几个人个体享受，很少集体活动，而东方文化和欧美文化是相反的，我们喜欢一起活动，这为中国大的商业体的存在提供了强大的国情基础，为什么一个天河路有七个大购物中心，外国人看不明白，因为中国国情不同，不能按照欧洲、美国的理论模式解决，这是中国特色。

在这种状态下，过去我们不能理解，因为交通工具跟不上，在新的城市和进程下，由于交通工具变革、区域条件变革、人民生活水平的变革，一系列的变化使我们的商业出新集体变化。

过去没有高端商业，买一点东西跑到香港，二是我们的业态非常单一，就是几个百货、超市、杂货店，现在出现了各种新的形态，品牌店、专卖店等等新的业态，更主要的是这种业态把旅游、文化、餐饮、休闲、购物等等融合在了一起，这就是泛商业、多业种时代，这只有城市综合体才能存在。为什么万达会以这种速度发展，为什么这么多大商业受到追捧，因为中国呼唤这种大商业，国情为这种大商业提供条件，同时人们的收入水平超过8000美元，工业化时期进入后时代，种种因素加在一起，使中国进入了城市综合体井喷的时代，不仅仅广州，全国都在大发展。发展最好的是过去还相对滞后的新兴经济成长区域，比如花都、增城、南海，清远也开始出现。

在温饱阶段，这种小商业、街铺是没有品牌的，到人均收入3000美元到8000美元时，很多商业街开始出现，但商业街是平躺的，缺少品牌效应的，缺乏管理的，松散的购物中心，到8工业化后期，从高品质的角度，从生活价值的角度，开始体验复合大模式消费，这就是城市综合体的发展时期，而我们刚刚进入这个阶段。

我们了解过花都区的商业网点规划，花都的副城市功能区，东到106国道，南至镜湖大道，西至107国道，北至平步大道。这个项目正应该在新旧交界的主城区商业的发展，经济发展到这个阶段，整个北部区域需要有低洼地带的高载体，大容量承载一个城区的发展。

一个纯商业项目，在这个时代，改变的不只是北广州的商业格局，改变的是花都人的生活模式，生活方式，应该会打造一个新的商业生态链，从而使广州的商业出现非常好的变化，谢谢各位。

来源：ttp://gz.house.163.com/12/0703/14/85GCGP7H00873L40.html 

     附1：  商业改变北广州 雅居乐打造花都首个综合体

     http://www.topbiz360.com/web/html/newscenter/origin/117912.html

     7月3日，由楚睿商业主办、第一商业网承办的“商业改变北广州——花都商圈格局及雅居乐锦城城市综合体发展论坛”隆重举行。国务院国资委商业网点建设开发中心副主任廖伟阳、广东省流通业商会执行会长黄文杰、广东商学院流通经济研究所所长王先庆教授等领导和嘉宾，以及雅居乐地产、知名品牌商的高层领导、各大媒体代表逾300人齐聚一堂，共同见证花都商业崛起的新生力量。

对话嘉宾（从左至右）：罗红葆、严盛华、廖伟阳、王先庆、黄文杰、黄华军

沙龙现场

    在此次论坛中，本网肩负起组织考察和文字策划的重任，组织新光百货、东海堂、睿华服饰等高层管理人员进行实地考察，本网总裁黄华军还受邀主持“花都经济新发展、酝酿商业新格局”的主题沙龙。
    会上，雅居乐锦城还与保利博纳影院、绿茵阁、山东老家首批商家，以及秀全中学姊妹学校、公交701线路举行签约仪式。与会专家就行业最为关注的花都商业发展趋势和城市综合体的崛起等问题进行了深入的对话和研讨。

沙龙主持人：第一商业网总裁黄华军

    商业发展相对滞后
    花都作为广州的北大门，是广州“北优”战略的重要一环，近年来花都呈现快速、持续、稳定发展的势头，GDP连续多年保持两位数的增长，花都的四大产业空港、珠宝、皮具、汽车已经成为经济发展的主引擎，由单纯的农业+民间小型制造业的模式，向大型高端集成型制造业大踏步转型。
2011年，花都地区生产总值755.89亿元，同比增长12%，仍处在较快发展区间。消费方面，全年实现社会消费品零售总额266.16亿元，同比增长18%，农村居民人均纯收入13530元, 增长17.3%。城市居民人均可支配收入28887元，增长12.3%。
    经济的腾飞与交通的发达，为花都的住宅市场及商业市场的繁荣提供了强劲动力，继而助推了多个住宅板块及区域型商圈的逐步形成。在原有的恒大地产、美林基业、雅居乐、合和集团、雅堡集团、碧桂园集团外，更有祈福集团、新鸿基地产、中房集团、富力地产、万科地产、合景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都，为花都带来更多高素质的居住人群。
    相比爆发式增长的经济态势和住宅市场，花都商业的发展略显滞后。目前，花都现有的商业消费市场，主要有老城区、新城区、花都区政府等五大商圈。其中，以新世纪广场辐射周边的老城区商圈最具代表性，其业态以广百百货、华润万家大型综合超市为主、以围绕周边的沿街街铺为辅，缺乏有档次、有规划、有国际视野的大型商业中心和城央综合体项目。从现状来看，花都的商业性质还是一个城市郊区型商业，消费层次大多为中低端消费，花都的高端消费都流失到中心城区。

沙龙嘉宾合照

    雅居乐锦城应运而生
    作为花都首个城央综合体，雅居乐成功联手全球最大建筑规划设计公司RTKL，将把旗下项目雅居乐?锦城打造成为北广州首家旗舰级商业航母，有望弥补花都缺乏现代化大型商业中心的空白。
    据了解，2010年12月，广州花都雅居乐房地产开发有限公司以总价4.4亿元拿下花都位于区府新城板块的两宗商业用地，作为该集团在花都区府新城板块的花都雅居乐花园的商业配套。两幅地块总占地面积12.7万平方米，总建筑面积17.5万平方米，相当于3个“天河城”的规模。
    随着花都中轴线规划的进一步实施，以雅居乐新商业项目为核心的区府新城商圈正坐享各项市政利好。区府新城板块聚集了花都雅居乐花园、雅宝新城、御景花园等多个大型社区，还有开发中的保利花城和路劲集团花卉市场两个项目。周边将汇聚十几万消费人群；而2013年地铁九号线直通花都后，其辐射力更将遍及北广州片区，消费人群将以数十万计。相信该项目建成开业后，势必成为北广州居民购物、休闲、娱乐、餐饮和商务的好去处，满足城市居民更多元的生活需求。

签约仪式

    专家视点

 广东商学院流通经济研究所所长、教授王先庆：新商业中心崛起与城市综合体发展
       轨道交通网络，无论是地上地面，还是高速公路网络、快速公路网络，使周边区域全部一体化，就地消费、便利消费将是一个新的要求，这就为新兴的城市商业中心的崛起创造了条件。
　   新兴商业中心有四个特点：第一是新业态，更多是品牌店、专卖店；第二是新布局，需要低密度；第三是新业种，融入娱乐、休闲，这就是商业综合体；第四是新模式。同时兼顾采购、消费中心、旅游中心、展示中心、物流中心、休闲中心、娱乐中心，多重中心的融合构成新的商业中心，使命就是繁荣、繁华、便民、便利，以方便为基本特色。
    关于花都大型商业网点的统计情况，目前规划在建网点28个(5000平方以上)，建筑面积108万平方米，按照人口94万人算，人均建筑面积1.14平方米。同时还要为外地旅游人口、休闲人口、过路人口服务，那么起码人均在3平方米以上。

也就是说，现在花都商业面积的扩张量，在未来十多年还要翻一倍以上，尤其是大商业，而且这种商业都是原来传统的组团区，有很多缺陷，比如交通、住宅建筑都是本地人，没有大楼盘、高端人口的支撑，这需要整个花都商业向周边扩散，重新构架原来的商业体系。
      一个纯商业项目，在这个时代，改变的不只是北广州的商业格局，改变的是花都人的生活模式，生活方式，应该会打造一个新的商业生态链，从而使广州的商业出现非常好的变化。

国务院国资委商业网点建设开发中心副主任廖伟阳：花都应建立一个以广府文化特质为核心的主题型城市综合体

    社区商业配套，在一些生活的社区里，在各种各样的社区里进行商业配套，像士多店等等的小超市。我认为锦城要打造的城市综合体，属于商业社区这样的目标，建设大型现代商业网点，主要是这样一种形态。
　这种城市综合体必须符合以下开发标准：第一，三大选址标准，所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，是城市经济新增长点;第二，必须有营造园林景观的基础;第三，必须具有交通便捷的区位优势;第四，必须营造齐备的生活系统。我想这点雅居乐作为房地产开发商在这点上应该很有经验。
    我建议锦城既然能做这么大的体量，希望能做成文化特质与花都城市综合体的开发运营模式，因为文化有广义的文化，狭义的文化，花都应该建立一个以广府文化特质为核心的主题型城市综合体。

 广东省流通业商会执行会长、楚睿商业机构董事长黄文杰：花都商业发展潜力巨大
    就拿我本人来说，对花都商业最早关注从2003年广百进驻花都开出第一间百货店开始，我们认为去年11月广百新一城的开业，应该是花都商业迈向现代商业发展进程的一个里程碑。
    花都整个商业状况相对滞后，但在这种情况下，反过来又有很大的发展潜能。城市综合体不仅改变了人们的生活方式，同时也改变和推动了城市发展的进程，今天我们在看雅居乐锦城这个项目，包括它的规模及位置，交通方面，非常顺畅，可通达各方，功能方面，首屈一指，有很大发展潜力。不仅仅会成为花都商业的地标，也能够对整个花都的城市化进程起到很积极的推动作用。

 广州市广百股份有限公司副总经理严盛华：花都商业目前处于成长期
       广百在花都从2003年开始，是花都区第一家外来零售业，目前已经是第九个年头了，从广百的变化可以看到花都的商业。在花都投资商业正是一个黄金时期的开始点，从2003年1月份开始才5000平方米，当时在花都已经是最大的店，八年不到，经营的面积已经有5万平方米，整个商业体10万平方米，足以看到我们在里面既是参与者，也是花都商业目前的引领者。我们没来之前，整个花都的消费，坐10块钱的巴士就可以到广州市中心消费。
　　城市综合体是一种经济的改变，同时带来载体的改变，也带来同行发觉的商机，以前想在花都找到一个像样的品牌很难，而现在有一些品牌是主动要在这里开店，足以可以看到花都目前商业的发展是黄金时期的开始。
　　这几年四大经济对花都的拉动，是其他区无法比拟的，我单指它有经济的引擎。虽然目前花都的商业还正处在成长期，还没有达到繁荣繁华的水平，但未来有非常好的前景。

 雅居乐集团商业运营中心总监罗红葆：在花都打造适合雅居乐的大商圈
       雅居乐和很多从住宅走出来的地产商一样，在十多年前开始进入地产行业就避免不了商业，商业和住宅一开始就是联姻的，做住宅不可能没有商业，只是我们的商业是从社区商业开始做。
　　经过十多年我们积累了相当多的客户资源，也有很多业主资源，有了这么多充分的商业资源，我们还不足以出手，真正出手还要看地段，雅居乐第一次出手买纯粹的商业用地，主要看的就是地段，我们可以在中山发展20年，但是出手商业一定要在最好的地段，所以选择了花都。
　　有了花都的地段，有了商业资源，是不是就一定能够做好商场，还不足以说明这个问题。　　雅居乐如何把自己商业品牌做出来，并不是简单的去拷贝天河城、万达这样的地方，而是在花都这个地方，如何利用最优质的资源，充分利用当地的环境培育婴儿，打造出适合雅居乐的大商圈。
　　我们的想法并不是已经形成，也许正在形成之中，我们肯定希望做辐射性的、区域性的购物广场。如何做，在座的商家虎视眈眈的看着我们，他们也在讨论，这也是我们互动沟通的结果。