地下商业发展五大困境
广州地下商业项目经营为何失败多、成功少?王先庆认为最大原因就在于无论是政府还是企业,都缺乏对地下商业的正确认识,规划建设中的“全球第一大地下商业群”,更充分显示出广州地下商业非理性扩张的盲目性。综合对各地下商场的调查结果和业界专家的观点,新快报记者发现,除了因短期新增供应量大、市场竞争加剧,导致项目招商难、生存难外,广州的地下商业项目还普遍面临以下五大困境: 困境1 产权不清晰困扰经营
产权不清晰令地下商业“先天不足”。广州地下商业项目大多由人防工程或过街隧道改造而成,其开发商实质上只是“二房东”,向政府租下20年左右的经营权,再经过包装分租给商家,有的项目甚至出现“三房东”。这容易令项目长期经营主动权缺失,招商时“二房东”、“三房东”只求快,开业后容易出问题。还有些地下商业项目虽然有产权,但开发商为求快速回笼资金,将产权散卖给小业主,令后期招商管理难统一,商场也难旺起来。 困境2 大品牌不愿“钻”地下
地下商场的空间展示不够,光线不通透,视野不好,令人感觉压抑,商铺面积再大也难让人感觉宽敞。尤其在商业动线布局上,站在这个店铺门口看不到远处有什么店,消费者去其它商铺购物的动机不大,客流、公共资源都很难共享,容易各自为政,所以大品牌都不愿意到地下商场经营。时尚天河商业广场总经理助理盛勇坦言:“我们一共有3000个铺位,现在小铺都租完了,但面积大一些的却还空着,因为很多大品牌商家都不太愿意入地下,大店特别难招租。” 困境3 业态受限多,负三层最冷
受结构影响,地下商场配送功能欠缺,排烟、排污、排水都不方便,业态有限,难实现多元化、立体化布局。花城高德汇总经理雷晓琳坦承,因消防问题,娱乐项目也很难进入地下,餐饮店更不允许下到负三层。“进负一层、负二层的餐饮店,也需有特别严格的烟道设计,所以招商并不易”。东方宝泰广场的副总经理卢广也特别有感触,项目定位经历过三次大调整,最后引进吉之岛等主力店才成功转型,不过目前受限制更多的负三层商场,招商仍遇问题。记者调查发现,目前广州已开业的各地下商场中,负三层确实还没有一个商场能真正做热做旺。
困境4 租金、管理费比地上项目高
与地上商业项目相比,地下项目虽然没有了地价成本,但其工程造价比地上项目至少要高40%-50%。据了解,为满足消防要求,地下商场装修用的防火耐热材料造价比地上项目高上三四成。而为收回投资,开发商往往只能提高租金招租。据了解,广州不少新的地上商场前期租金不到300元/平方米/月,但一些新地下商场的报价却高达1000元/平方米/月。
另外,地下商场的通风、采光全部都要用电,电费远比地上商场高。所以地下商场的管理费通常要50-70元/平方米/月,而普通商场铺通常也就20-40元/平方米/月。根据经验,地下商场较适合做主题商业,以中低端商品为主。但中低端品牌商家的经营能力有限,难以支付高额的租金和管理费、电费等运营成本,令地下商场招商遇瓶颈。
困境5 地上难做招牌,市民找不着
对消费者而言,虽然有些年轻人热衷逛地下商场,但也有不少市民表示地下商场层高矮、通道窄,让人感觉很压抑,而且空气不好,流行感冒盛行季节更不敢“入地”消费。楚睿商业有限公司董事总经理沈正印表示,广州地下商场更多要依靠地铁和地下通道的资源,毕竟从消费心理看,市民能主动“入地”消费的不会太多,只有地铁和地下通道才能带来更多客流和商机。
如何能把人引入地下消费,也是地下商场能否成功的关键,因此商家都希望多做些指示牌和户外广告加大商场知名度,拉动人气。盛勇无奈地说:“地上的物业我们没有份,城管又管得严,我们想在地上做点指示牌都很难。经常有第一次来商场的商家或市民打电话咨询我们商场的出入口在哪里,这简直成了地下商场的一大‘痛脚’了”。
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