“都心”扩容压力:遍地都是CBD?
珠江新城无地可用的状况,迫使广州市不得不设法对早前规划作出调整。《广州市现代服务业功能区发展规划纲要》中明确指出:2020年前,将形成由“珠江新城-员村-琶洲”和“天河北-环市东-东风路”共同构成广州新世纪CBD。在此基础上,根据城市功能区分布的一般规律,全力打造“一区聚合、双轴驱动、三心拓展、四极辐射”的现代服务业空间布局。
广州市发改委副主任陈浩钿介绍,从当前广州市的总部楼宇拥有量上看,天河北、珠江新城、环市东基本形成三分天下的格局。其中天河北占比24%,珠江新城占比43%,越秀地区占比24%。
2008年6月,广州市规划局宣布,广州市将跳出6.4平方公里的小CBD局限,将珠江新城南边的琶洲、东边的员村总计23.6平方公里的地块纳入珠江新城CBD的延伸区域。
广州市社科院研究员彭澎分析说,最典型的是区域金融中心的打造,改为由珠江新城与科学城分工合作,这是典型的CBD部分功能分流。“毕竟珠江新城土地不够用了,而其他地区又发展起来了,这也是现在CBD全市开花的原因之一。”
CBD的规划也跨过了珠江,形成“一江两岸”模式。彭澎说,原来6平方公里的珠江新城因为一半土地用作住宅开发,致使许多功能无法在本区域实现,一江之隔的琶洲地位由此提升。规划还将已没有多少发展空间的员村纳入CBD拓展区,形成“泛CBD区域”。
“琶洲地区弥补了珠江新城会展、研发商务功能的不足,员村则可能补充一些商贸功能。”他说。
周边区域也从中嗅出机遇。
越秀区区委书记贡儿珍说,越秀区对其北部地区的最新规划思路之一,就是要打造环市东的人文CBD,利用杨箕村改造的契机,建立与珠江新城梯度转移和动态沟通的节点,建设以环市东商务核心-杨箕村-珠江新城为核心内容区域发展的集群。
根据该区“三旧”改造的进展,5个村的改造计划中,杨箕村进展最快,动迁工作已经完成了90%多,仅有80多户还没有签署拆迁协议,该区计划在6月底启动拆卸工作,估计亚运后项目就会动工。
该区人士介绍,杨箕村的改造模式将与珠江新城猎德村的改造类似。实际上,此前富力地产已经表示将涉足杨箕村改造,并已与该村签署了旧改协议。
动了类似心思的不仅仅是本已有着CBD基础的传统地区。
珠江新城寻求扩容后,广州北边的白云区提出了白云新城待开发的北部CBD,其他各区也陆续整理出地块继而提出白鹅潭CBD、黄埔临港CBD、番禺华南大盘地带的新城市CBD以及待开发的新客站CBD等所谓“城市微型CBD”。不仅如此,在广佛同城化的刺激下,南海桂城也拟将原定位的广佛RBD提升为广佛CBD.
如何激活老城区
广州遍地CBD的规划现状会否改变现有的环市东路CBD、天河北CBD以及珠江新城CBD三足鼎立的格局?
有广州市政府官员告诉记者,很多区域一厢情愿去规划CBD的想法本身就存在问题,比如白云新城空间有限,白鹅潭所谓CBD没有10年的时间估计难以成型,而最有实力与天河区当前已经成型的天河北、珠江新城CBD格局叫板的还是只有环市东—东风东这一传统商务区。
该官员说,CBD并非政府规划就能规划出来,它是市场需求推动形成。
因为,严格意义的CBD应该具备一些要素特征:CBD的写字间要占到总建筑面积的50%,商业、餐饮业及商住建筑约占40%,其他服务设施以及必要的配套设施约占10%等等。
在袁奇峰看来,环市东这样的传统商务区还将迎来一轮发展契机。
袁认为,占据广州CBD之名的珠江新城,在经历了近5年的爆炸式发展后,预计未来十年甚至二十年,广州CBD将进入下一轮胶着期。因为,南沙石化以及大众汽车生产中心等重大项目的流失,将会致使广州的相关配套产业及服务机构数量难有增长,市场对广州CBD的期待值也有所降低,“实际上,金融危机以后,珠江新城CBD的步伐已经放缓。”他说。
珠江新城从快速增长期进入到做实期,高昂的地价将筛选和抑制企业入驻。“可以预见,对天河北、环市东这类传统商务区来说,未来数年大量企业流失的恐惧感会大大缓解。”
在这一背景下,环市东的城市建设就至关重要。
越秀区关于北区的最新规划中,也提出了在环市东CBD的核心地带,建设花园城市广场项目。实际上,在十年前,袁奇峰已经提出了这一项目议案,基本的思路是借助地铁站点,将大型的交通换乘枢纽全部埋于地下,交通通过地下解决,地面形成5万平方米的大型步行广场。
就在今年地铁5号线开通的时候,这一早已设想好的汽车隧道已经预埋好,只是隧道两头的坡道还未建设。
“这是固本强根的项目,通过城市建设改善营商环境。”袁说,随着珠江新城和琶洲的兴起,新设施的聚集,包括环市东六十三层在内的旧设施的经营会越来越难,如果规划上不给老城区注入强心剂,情况可能会越来越差。
有一个案例是,香港就是把高速铁路的客站设在西九龙,而深圳这端则设在福田区,重大项目的进入,可以重新激活、重组这些老区结构,通过重大的公共投资增强市场信心,通过空间的优化组合吸引企业进驻。
香港的思路,或为一种借鉴。
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