网易房产：商业改变北广州 雅居乐锦城综合体发展论坛(3)

　　主持人：思维的碰撞是需要启发的，今天除了邀请专家、学者做主题演讲之外，也为大家安排了沙龙环节，让在座所有的来宾共同感受一下思维碰撞的盛宴，下面掌声欢迎接下来沙龙环节的各位领导和各位上台，有请：

　　雅居乐集团商业运营中心总监罗红葆先生

　　国务院国资委商业网点建设开发中心副主任寥伟阳

　　广东省流通业商会执行会长、楚睿商业机构董事长黄文杰

　　广东商学院流通经济研究所所长、教授王先庆

　　广州市广百股份有限公司副总经理严盛华

　　非常荣幸的请出沙龙主持人第一商业网总裁黄华军先生。

　　主持人黄华军：这个环节由我为大家主持，今天沙龙的讨论，主要想把今天下午的内容展开一下。首先，我做个开头，听完整个下午的会有个感觉，花都的商业到今天为止有点像身上穿着很光鲜，西装革履的，但脚上可能有点不象样，穿着拖鞋、凉鞋。

　　经济实力，整个花都有目共睹，2010年达到39亿的财政收入，藏富于民，民间的富裕程度很高，但是花都这几年的商业水平比较滞后，这点为雅居乐锦城的出现带来了很好的契机，我们如何看待雅居乐所代表的城市综合体对拉动城市升级，推进城市化进程究竟能起到多大作用。

　　王教授提到一个数据，花都有28个5000米在建或已建项目，一共108万平方米，雅居乐锦城如果建成，一个锦城已经有18万平方米。

　　城市综合体对花都，对城市化进程会带来什么影响，究竟它的魅力体现在哪里，先请曾经在天河城百货、光明广场这些比较大的商业企业做过高管的黄文杰会长给我们分享一下他这方面的心得。

　　黄文杰：商业地产这个名词，比较官方，业内比较认同的是从天河城开始，90年代初，天河城这个项目，乃至1996年2月天河城开业的时候，在那个时候广州城区的概念是以广州大道为界，往东出了这条线基本上是城外。天河城所处的位置，本身代表了广州城市发展的方向，本身也有足够的交通路网，地铁网线的支持和配合，在诸多因素的支持下，天河城十多年一直到今天都经营得比较成功。

　　从另外一个角度看，天河城作为第一个综合项目，对整个天河区起到很好的带动作用，不仅仅是一个商业地标，也成为了一个城市地标，也同时带动整个天河，包括居住、城市开发各个方面的进程，城市综合体不仅改变了人们的生活方式，同时也改变和推动了城市发展的进程，今天我们在看雅居乐锦城这个项目，包括它的规模及位置，交通方面，非常顺畅，可通达各方，功能方面，首屈一指，有很大发展潜力。

　　花都整个商业状况相对滞后，但在这种情况下，反过来又有很大的发展潜能，这么大的商业项目出现的时候，正当其时，不仅仅会成为花都商业的地标，也能够对整个花都的城市化进程起到很积极的推动作用。

　　主持人：锦城这个项目，按照寥主任的说法判断，天河城代表的是一种传统的城市综合体，以购物中心为载体，锦城可能代表的是一种全新的、现代的城市综合体，不知道大家是否同意这个观点。台上的嘉宾可以对刚才的观点进行同意和不同意的举牌，我们就以这个观点作为引子，将来的雅居乐城市综合体是否代表着一种现代的城市综合体，同意还是不同意？

　　有很多不同意，先把麦克风交给王教授，看看他为什么不同意。

　　王先庆：任何一个衣服穿在合适人的身上才舒服，在花都这样的生态环境下，如果特别高端很难生存，花都如果比作是20多岁小伙子的水平，不能一下子达到四五十岁，在现在只能用传统加现代的模式才会成功，大家都知道万达，万达的商业高不高端，不高端，但是它活得非常好，原因是它没有追逐那种片面、盲目的高端化，而是大众化，大众比高端更重要，合适的最重要。

　　主持人：严总好像也举牌说不同意。

　　严盛华：一个城市综合体不是想造就能造出来，和城市的发展相吻合，从花都目前区域、经济、商业发展的角度来判断哪个是标准的城市综合体，不是雅居乐做不出来，这跟雅居乐造没关系，只是从项目本身的判断，存在的环境来判断的。

　　主持人：在这里补充一下，为什么要广百请出来，并不意味着他要进驻雅居乐锦城，他在台上所说的应该比较具有代表性，因为他早在2003年，广百第一个在花都的门店已经开了，去年也在花都开了一个广百新一城，作为进驻花都的商业市场，广百应该有一定的体会，所以由来讲一讲对花都消费市场的感受，我相信会更直接一些。

　　严盛华：广百在花都从2003年开始，是花都区第一家外来零售业，目前已经是第九个年头了，从广百的变化可以看到花都的商业。我之所以不同意这个概念性、标准化的解释评判，并不等于花都这个商业、雅居乐这个项目没前途，我可以从广百在花都的商业轨迹上寻找给它的判断，在花都投资商业正是一个黄金时期的开始点，从2003年1月份开始才5000平方，当时在花都已经是最大的店，八年不大，经营的面积已经有5万，整个商业体10万平方，足以看到我们在里面既是参与者，也是花都商业的进献者，目前也是引领者。我们没来之前，整个花都的消费，坐10块钱的巴士就可以到广州市中心消费。

　　城市综合体是一种经济的改变，同时带来载体的改变，也带来同行发觉的商机，广州第一个店设在花都这里。从商家，这八年短短的时间，我们从5000平方到5万平方，以前想在花都找到一个像样的品牌很难，而现在有一些品牌是主动要在这里开店，足以可以看到花都目前商业的发展是黄金时期的开始。虽然目前花都的商业还没有达到繁荣繁华的水平，但未来有非常好的前景。

　　这几年四大经济对花都的拉动，是其他区无法比拟的，我单指它有经济的引擎，它还正处在成长期，不是成熟期，成熟期时虽然有很多甜的果子，但是没有更多的果子这摘。这十来年我一直在广百负责拓展，从花都的第一个店到第二个店，我一直有亲身体会。

　　寥伟阳：尽管我刚才举的是不同意，也提出了现代城市综合体的一些条件，但是雅居乐只要会把这个东西拿文化衬托，市场还是大大的。

　　主持人：我想起了一个关键词“改变”，今天的主题是“商业改变北广州”，商业改变了很多，改变了消费、生活习惯，改变了品牌观念，像锦城这样大的城市综合体或社区，它所带来的品牌、经营理念必然会给原先传统的街区连接商业带来一定冲击。

　　有观点认为，大体量商业体的进驻，会像一把剑一样，会对周边传统的商业设施带来致命的打击，我不知道这个观点对不对，在座的嘉宾可以举举牌，究竟进来是一种冲击，毁灭性的打击，还是将来有可能形成一种互补。我认为会造成打击，会造成比较严重的，甚至毁灭性的打击。大家都举牌表示不同意，那么请严总先说一下你的看法。

　　严盛华：一样好。大的体量以它的角色带动整个城市商业的发展，要么满足现状，要么引领未来的发展方向，不可以取代过去所有的。从南海、上下九一直发展到天河CBD，没有一个商圈倒闭，只有商家倒闭，商家倒闭不是地理位置的问题，涉及到经营等等复杂的问题，任何一个体量如何大，只要不适应形式发展，只会淘汰商家，不会淘汰商店。

　　一个新的体量出来，对原有的街铺严重的冲击，我是不同意的。

　　王先庆：国外，特别是日本有专门限制大店产生，什么情况下一个大店的产生会对周边的商业造成严重冲击，是在这个行业的衰退期，而目前整个中国正处在成长期，大家都处在奔逃阶段，大、中、小可以一起构成一个新的商贸生态，共同繁荣，共同发展，增量还在扩张，过去没有，是补充性的。政府部门的、行业协会的都应该有这种认识，在扩张阶段，这种情况很少，市场经营反应能力弱了，构不成协调发展可能会死掉，但是是个别的。所以在发展阶段，成长阶段，这种情况原则上是不存在的。

　　主持人：咱们都在奔跑，这个行业都在往前走，是生机勃勃，向上的态势。城市综合体建设的浪潮一波接一波，在这几年间，在国内，包括珠三角也存在着很多经营不善，烂尾的现象，城市综合体泥沙俱下的现象，使很多人产生了担心，认为城市综合体是虚假的繁荣，就这个观点台上的诸位同意还是不同意？

　　罗红葆：从雨后春笋阶段，到现在这个阶段，所有的发展商都在挤这条路，无论自己是怎样的实力和大小，造成各大城市，商业综合体盲目的重复建设，已经远远超过了我们的需求，在国外发达国家，一个城市，甚至国家的首都，商业仅仅够支撑作为首都，或作为大城市基本的商业，已经是最佳的体量，而中国目前房地产的一窝蜂，比如我们中山老家，现在一下子冒出了二三十个综合体，常住人口才100多万，但它的商业体足够供应上千万。作为整个大广州，珠江三角洲，包括发达地区，这种情况非常严重。

　　王先庆：我又同意又不同意，同意一部分，确实有很多开发商盲目进入这个行业，盲目选址，盲目定位，搞得很多不伦不类的商业地产项目很快死掉，这说明投资者、开发商没能力，或自身有问题，或者动机不纯，想占便宜、投机这些该死。

　　但是从中国国情来说，从中国发展阶段来说，从中国消费个性来说，中国还需要成千上万个这样的商业项目去改变整个中国的商业格局，去繁荣我们的城市。中国是小农社会，长期都在农村，我们不像欧美，欧美发达国家都没有多少大的项目，一个大纽约、一个大东京找不出一个大的综合体，是因为他们的农业非常发达，私人轿车发达，不需要像中国这样，大家都挤在一起购物，但是中国的流通业，在相当长时间里发展不起来，尤其是物流业，这需要自己到那里去买。中国的消费个性是喜欢花大量时间聚在一起，中国是集体主义，温情主义，两种不同的消费文化会运用不同的商业体，所以中国需要大量的城市综合体，需要改变我们的小农国度，完善我们的城市，不能野火般的，更不能像早期墨西哥、印度那样。

　　中国互换的是健康的城市综合体的出现，需要理性选址，我们从事这个行业研究很早，看到很多常识性的错误，有些简直是小儿科的错误，因为找的理由完全不成立，在这里就不具体举例子了，很多都不该做，但总体来说还是要大发展。

　　主持人：城市综合体的出现确实给城市的商业生态带来了很大影响，尽管时间很短，大家都走得磕磕绊绊，这也是正常现象。以雅居乐为例，雅居乐从2000年进入广州，第一商业网最近和雅居乐合作，从中感受到他们对商业地产的理解，包括他们在西樵的项目，包括雅居乐锦城。

　　雅居乐十多年前进入广州，作为花都经济发展的见证人，怎样从纯粹的住宅地产发展到商业地产，应该有比较深刻的体会，如何打造商业地产品牌，靠资金实力、运营能力，还是有其他什么因素。

　　某上市公司老总被万达集团挖过去了，证明了人才在商业地产这个领域是非常重要的一环，请教一下罗总，您怎么看待商业地产从纯住宅向商业地产转变，如何打造企业商业地产品牌，依靠什么？

　　罗红葆：雅居乐和很多从住宅走出来的地产商一样，在十多年前开始进入地产行业就避免不了商业，商业和住宅一开始就是联姻的，做住宅不可能没有商业，只是我们的商业是从社区商业开始做。

　　经过十多年我们积累了相当多的客户资源，也有很多业主资源，有了这么多充分的商业资源，我们还不足以出手，真正出手还要看location（地段），雅居乐第一次出手买纯粹的商业用地，主要看的就是地段，我们可以在中山发展20年，但是出手商业一定要在最好的地段，所以选择了花都。

　　有了花都的地段，有了商业资源，是不是就一定能够做好商场，还不足以说明这个问题，今天我更多的是来学习和探讨，如何把这个项目做成功，就好象如何把一个孩子带大，它是有生命的，任何一个商场都是有生命的，我们不敢和大的天河城类比，因为它的生命周期和我们的生命周期不在一个起跑线上，所以我们没有必要拿一个婴儿和青壮年比较，当我成长为青壮年的时候，它可能已经进入了老年衰退期。

　　雅居乐如何把自己商业品牌做出来，并不是简单的去拷贝天河城、万达这样的地方，而是在花都这个地方，如何利用最优质的资源，充分利用当地的环境培育婴儿，打造出适合雅居乐的大商圈。

　　我们的想法并不是已经形成，也许正在形成之中，也许今天给我们的信息，对于我们最终的市场定位和想法非常有帮助，我们肯定希望做辐射性的、区域性的购物广场。如何做，希望在座的商家，世界500强，大名鼎鼎的商家，他们虎视眈眈的看着我们在做什么东西，他们也在讨论，这也是我们互动沟通的结果。

　　主持人：任何一个商业体都是有生命，有灵魂的。纵观这么多成功商业体的个案，是有灵魂的，代表着一种价值，代表着符合未来发展的趋势。黄文杰，他从事过很多职业，现在也面对着大大小小的商业企业，咱们的商业地产要做得好，魂在哪里，生错了地方本来就该死，那么如何去凝聚魂。

　　黄文杰：没有任何一个商业地产项目能够完全一样的复制，一些具体品牌的选择，商铺的训练还是有差异的，每一个商业项目都有它具体面对的市场，面对的消费力，在这种情况下，每一个商业项目都应该有它自己独特的，与别人不同的选择，具体体现为建筑形态，建筑风格，及商铺组合的形式，具体说到哪一个项目，很难用一条公示打遍天下而不变，唯一不变的只能是迎合市场，因地制宜的选择组合。

　　寥主任一直在强调，为每一个项目都要注入一些文化的元素，商品可以不断的换，但是文化可以有更多的传承，使商业项目形成特有的文化特色。

　　主持人：唯一的不变就是变化，不变则死，不管是已经走向巅峰期的商业物业，所面临的环境都需要不断的追寻变化，墨守成规，因循守旧的只能死去，商业不进则退，我想在座的诸位也有很深的体会。

　　总结一下今天的观点，让我们很受启发，无论城市综合体带来的是好还是坏，但带来最本质的一样东西是改变了一个城市的商业生态，而且会改变很多消费模式，消费观念。

　　就雅居乐锦城本身而言，它的出现也将会给花都的城市化推进起到相当重要的作用，会增强花都这个副中心城市的活力，也会带来这个城市的档次和品质的提升，非常感谢在座几位嘉宾，为这次沙龙贡献了这么多精彩的观点，也感谢台下的观众，今天的沙龙到此圆满结束，再次感谢各位的光临。

　　主持人：今天的论坛不但要理论，还结合实际。今天晚上在我们的舞台上还会进行隆重的签约仪式，敬请大家鉴证，再次感谢所有参与论坛的嘉宾，谢谢各位领导。

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