网易房产：商业改变北广州 雅居乐锦城综合体发展论坛(2)

　　第二部分想谈的话题是花都商业大转型从城郊社区型向都市副中心转型。

　　我们对这里很熟悉，我们每次会议都在这里开，今年国际采购中心也是在这里推动的，上个月花都空港经济区与空港商业也专门有一个论坛在这里。

　　花都从过去一个不重商业，开始逐步重商业，这是一个新的开始，是一种转型。

　　从现状来看，花都的商业个性还是一个城市郊区型商业，我们的商业都是一些小百货、小市场、小超市，广百去年在这里开了，这是第一个大商业开始，整体而言还都是密布的小商业，同地图上一看都是这些小商业的单位。这些商业的特点，一是服务本地人口，居民在这里消费，二是中小商业，都是小商业，三是间铺商业，以民间铺为主的商业，临时性很强，因为出租给谁不具有长期的品牌价值，既可以整租，也可以换铺主，临时性比较强，在这样小商业背景下，大家都步行购物，或者骑个自行车，对大停车场没有要求，也没有一站式的要求，这种社区都是本地居民式的，层次都是中低端消费，于是高端消费都流失到中心城区，这就是现有的商业个性，这种个性是城市化初期、中期的小商业主导模式。

　　任何一个城市，任何一个区域的商业发展，在不同时代是不同的结构，以广州市主城区为例，改革开放前一直到80年代以南方大厦、荔湾区那里为主导，没有大量的车，有没有大量的人流。从90年代开始到20年代，北京路为主导，是公交、自行车购物时代。到90年代后期，21世纪大发展的是天河商圈，公交车带领了天河路的大变化，大量公交线都以东西为走向，集聚在天河，人流往东流，形成大的客流。

　　这种是都市型的形态，和郊区形式本质的区别，都市的商业是本地服务一半，外地人服务一半，而郊区型、社区型都为本地服务，差异就在于是为本地人服务，还是外地人服务。

　　花都要执行转型，过去只是为花都服务的商业，现在要逐步转变为既为花都人更好的服务，又开始吸引外部的人流、客流，为广州市的外部客流服务，这就是一个都市型的商业。

　　这是去年年底和今年年初上半年，关于花都大型商业网点的统计情况，目前规划在建网点28个（5000平方以上），建筑面积108万平方米，按照人口94万人算，人均建筑面积1.14平方米。同时还要为外地旅游人口、休闲人口、过路人口服务，那么起码人均在3平方米以上，也就是说，现在花都商业面积的扩张量，在未来十多年还要翻一倍以上，尤其是大商业，而且这种商业都是原来传统的组团区，有很多缺陷，比如交通、住宅建筑都是本地人，没有大楼盘、高端人口的支撑，这需要整个花都商业向周边扩散，重新构架原来的商业体系。

　　这种商业体系的构建可以借鉴主城区三大商业集群，目前主城区三大集群一是荔湾区商业集群，二是越秀区商业集群，三是天河区的商业集群，和正在崛起的海珠区及番禺区的商业集群。三大商业集群为都市服务，每一个集群至少有三到四个购物中心或大百货支撑。未来十年，规划2020年，花都这样大的商业体应该有两到三个，支撑起一个大的都市型商圈，在这样的商圈里，外地客人、国内客人到我们这采购，相当于去新加坡、马来西亚、美国，部分是采购的，这点花都非常有条件，现在做得比较好的是汽车、皮具。还有观光休闲，会议展廊，一个副中心没有大的会展支撑不起来，我们可以打造一个大的会展平台，还有餐饮酒店，这一系列构成了都市副中心的商业模型。在这样一个模型下，要吸收都市经验，不可能凭空崛起一个副中心的商业中心，那就需要引入外部的动力和内部再造动力，只有动力的注入才是旧的商业形态注入新的商业力量，像锦城这样大的商业体凭空造出来的。其次，引入商流、客流、物流的流入，显然空港是一大优势，还有中国北部的交流优势逐步体现。

　　推动和延伸广州旧中轴，从广州站、机场大道一直往北，延伸物流，现在已经通过白云万达，再进一步扩展，这是一个商业带，叫机场路商业带，源头有三四个镇。

　　加速广州商业向北移的趋势，发展专业市场与物流仓储，加大宣传推广力度，花都有优势，过去不够重视，现在要加大宣传力度，联手打造区域品牌。

　　第三部分，都市型商业的载体，城市综合体发展。

　　先讲一句题外话，和中国消费文化、民族习性、区域特色特别吻合，很多人到国外去再看中国，这是没办法比较的，中国人特点多，这么多的人口需要特别大的载体。二是中国几千年的文化是大文化，追求大，大而全是我们的一大特色。三是国情特色中有一点，喜欢逛街、凑热闹、集体玩，大家知道欧美人都是个体主义者，喜欢一个人或几个人个体享受，很少集体活动，而东方文化和欧美文化是相反的，我们喜欢一起活动，这为中国大的商业体的存在提供了强大的国情基础，为什么一个天河路有七个大购物中心，外国人看不明白，因为中国国情不同，不能按照欧洲、美国的理论模式解决，这是中国特色。

　　在这种状态下，过去我们不能理解，因为交通工具跟不上，在新的城市和进程下，由于交通工具变革、区域条件变革、人民生活水平的变革，一系列的变化使我们的商业出新集体变化。

　　过去没有高端商业，买一点东西跑到香港，二是我们的业态非常单一，就是几个百货、超市、杂货店，现在出现了各种新的形态，品牌店、专卖店等等新的业态，更主要的是这种业态把旅游、文化、餐饮、休闲、购物等等融合在了一起，这就是泛商业、多业种时代，这只有城市综合体才能存在。为什么万达会以这种速度发展，为什么这么多大商业受到追捧，因为中国呼唤这种大商业，国情为这种大商业提供条件，同时人们的收入水平超过8000美元，工业化时期进入后时代，种种因素加在一起，使中国进入了城市综合体井喷的时代，不仅仅广州，全国都在大发展。发展最好的是过去还相对滞后的新兴经济成长区域，比如花都、增城、南海，清远也开始出现。

　　在温饱阶段，这种小商业、街铺是没有品牌的，到人均收入3000美元到8000美元时，很多商业街开始出现，但商业街是平躺的，缺少品牌效应的，缺乏管理的，松散的购物中心，到8工业化后期，从高品质的角度，从生活价值的角度，开始体验复合大模式消费，这就是城市综合体的发展时期，而我们刚刚进入这个阶段。

　　我们做了花都区的商业网点规划，花都的副城市功能区，东到106国道，南至镜湖大道，西至107国道，北至平步大道。这个项目正应该在新旧交界的主城区商业的发展，经济发展到这个阶段，整个北部区域需要有低洼地带的高载体，大容量承载一个城区的发展。

　　一个纯商业项目，在这个时代，改变的不只是北广州的商业格局，改变的是花都人的生活模式，生活方式，应该会打造一个新的商业生态链，从而使广州的商业出现非常好的变化，谢谢各位。

　　主持人：非常感谢。作为都市人，现在时间非常值钱，大家希望自己的家门口就有地标式的城市综合体，既然已经知道需要它了，那么怎样把它变成现实呢？

　　有一个这样的数据和大家分享一下，听说雅居乐打造城市综合体的时候，还在不断完善细则、图纸，已经有国内外大品牌过来表达想参与，想到这里设店，这绝对是之前没有见到过的，是非常可喜的一幕。

　　大家还要很理性的看待花都的商业现在所处的状况是怎样的，今天的论坛非常荣幸的邀请到了来自北京的专家，有请国资委商业网点建设开发中心副主任寥伟阳先生，有请寥先生从宏观的角度剖析花都的商业。

　　寥伟阳：以下话题谨代表我个人研究，不代表我所在单位的意见。

　　对于商业这样的话题，我从事了将近二十年，商业对于一个城市，对于一个国家，或对于一个民族来讲有很大作用。我今天是强撑着来的，因为这段时间连续五天我都是五点钟才睡觉，早上七八点就起来了，这段时间一直在支持广东开展广府文化的研究。听起来好像和今天的话题有所不同，但是想给大家做一个启迪，广府文化，特别是广府人，就是讲粤语的人群。

　　在这样的背景下，从历史的角度可以看到，广府人从事商业，从事国际贸易，在国内非常有优势，为什么我参与这样的文化项目，实际上跟我们做商业，特别是过去提出的商业网点建设非常重要。

　　2000年时我参与改造广州的上下九步行街，之后又参与了北京路的规划，之后我一直为国内十个城市开发一系列的商业街，包括东北太原街、常州、兰州等等。

　　我是从事商业网点规划开发建设的，在这个过程中，我们从全国各个城市的总体规划、商业网点规划，从资料上看，国内的一些城市有很多成功的地方，但也有很多不尽如人意的地方，特别在这十年，很多项目不尽如开发商意的出现。

　　刚刚王教授讲了很多耳目一新的意见，特别是对广州区域板块的走向给了很好的意见。我也一直在想我应该讲点什么，我本来准备了400多张的幻灯片，现在只用几张灯片和大家讲讲。

　　由于有很多不尽如人意网点的开发，导入现代大型商业网点开发与建设启示，我有四大观点。

　　今天主要讲城市综合体前世今生的认识观，首先从观点开始。

　　第二，现代城市综合体的商业社区规划与布局；

　　第三，区域流量经济考量与城市综合体的定位；

　　第四，广府文化特质与花都城市综合体开发营运。

　　“前世今生”主要讲过去的商业模式，运营模式，特别是商业网点规划模式、运营模式和现在网点，也就是市场需要什么样的模式。“商业社区”，重视商业社区的建设，这是现代网点很重要的组织模式，过去一直在强调社区商业和商业社区间的关系。“流量经济”，无论是商业网点，哪怕到一个餐厅，到一个士多店，需要的是流量，流的质量、存量及等等方面的元素决定了项目的成败。“文化特质”，为什么我去搞广府文化的研究，广府人在世界舞台上，广州是千年商都，因此我一直在花时间研究文化性和商业运营模式、渠道、创新方法，因此我对所有的现代商业网点的规划建设，首先从它的文化性、特别是它的文化特质开展构思。

　　从南海商圈、上下九商圈，北京路商圈、天河商圈，这是广州横向、纵向基本的商圈格局。从南往北，陵园西商圈、北京路商圈、旧机场商圈、花都商圈。

　　在商业网点规划里可以区分出两个层面，一是过去或传统，二是现代的或未来，大家比较熟悉的上下九，商业街，特别是步行街的兴起，在中国也就短短十多年的历史，广州上下九步行街是全国最早的步行街之一，我有幸参与这样的规划和建设。上下九最基本的是前店后厂的组织格局，然后加以市政和市场条件下的规划，和进行有机的功能性协调，进行运营，上下九、北京路，包括全国的900多条步行街，基本上组织管理模式是以政府主导，成立综合自理办公室，分管副区长、副市长、工商局长、经贸部门等等来担任管理部门，管理街区。这种步行街、商业街的组织形态，可以说是一个城市综合体的雏形。

　　锦城这本宣传册里提到的17万平米的商业，也有街区形态，也有其他商业载体形态，在这个过程里可以看到，实际上它的作用和它的住宅，基本上整个总建筑的比例，商业部分是它的1/4，这是比较合理的布局，但是离城市综合体的设想，特别是现代城市综合体的设想还有很大距离。希望我们的开发商在规划现在锦城的过程中，到底17万平方米的体量，是解决一个商业社区的模式，还是社区商业的模式，从你们的册子里没有感觉到太多的内容。

　　北京路的整合，商业整合、酒店整合和其他服务业的整合，这种商圈实际上也是城市综合体的一种雏形，南海商圈、天河商圈等等都是这种传统形态，尽管有CBD的提法，但是只能说是贴近于城市综合体的雏形。再看看旧机场的改造，尽管两个开发商很积极用心的打造，但还是跳不出原来商业网点，特别是购物中心的形态。

　　花都目前最重要的是空港，可能会截流一批移民在这里居住，可能会对花都的商圈有所帮助，花都要办一个这么大的现代城市综合体，以花都这样一个新的发展区域，特别是副中心，要办一个城市综合体很必要，但名字是否叫城市综合体我保留个人意见。雅居乐选择了在花都这样的路网条件下，空港条件下打造，很具前瞻性，很有勇气，而且很值得，而且承载和辐射的范围不仅仅是花都的范围，更重要的是把清远、南海的一部分囊括进来，这是很有意义的一件事情。不过我今天还没有看到锦城的文化性，这是下面的话题。

　　围绕着城市综合体的概述，我想和大家交流一下我的观点和建议。所谓“城市综合体”，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为城中之城。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐、交通等等城市生活空间三项以上进行组合，并在各部分建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。

　　这种大型的城市综合体适合经济发达的大都会和经济发展的城市，在功能选择上要根据城市经济特点，有所侧重。建筑方面，多功能建筑是数量与总量上的积累综合，这种综合构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。

　　城市综合体的四大典型特征，一是超大空间尺度，二是通道树型交通体系，三是现代城市景观设计，四是高科技集成设施。

　　关于现代城市综合体的商业社区规划与布局。如果仅仅把一个购物中心或一个MALL看成是商业社区是不完全的，比如类似于步行街的形态，为什么步行街的管理必须要有政府多个职能部门，过去讲的“五顶大盖帽”管街，商业社区对过去来讲，无论是政府还是开发商都趋向于按照商业模式打造、管理、经营，但是在这十年二十年来能够形成好模式的并不多，这点上海做得好的较多。

　　社区商业配套，在一些生活的社区里，在各种各样的社区里进行商业配套，像士多店等等的小超市。我认为锦城要打造的城市综合体，属于商业社区这样的目标，建设大型现代商业网点，主要是这样一种形态。

　　这种城市综合体的开发标准。第一，三大选址标准。所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，是城市经济新增长点；第二，必须有营造园林景观的基础；第三，必须具有交通便捷的区位优势；第四，必须营造齐备的生活系统。我想这点雅居乐很有经验，他们是以房地产开发为主的，很有经验。

　　区域流量经济考量与城市综合体的定位。一个城市综合体如何规划发展是至关重要的，流量所带来的经济是商业经营成败、投资成败的重要环节，这点我们做过系统的研究。

　　我的研究里有30个量，我今天只举几个，体量、存量、流量、质量。

　　“体量”，到底这个区域土地的储备、物业的储备、人流的储备、数量是怎样的，每一个部分都存在分析、评估、预测、定位、策划、设计、运行。

　　“存量”，前面那点看有多大市场，存量要看这个体量能承载和辐射多大的空间。

　　“流量”是我们的辐射力和彰显力有多大，城市综合体里必须要考量。

　　“质量”更为重要，锦城城市综合体面向的消费群体或市政条件给予它什么样的内容，比如花都区的发展，广州对花都发展的思路，给予了怎样的市政和市场条件，这是一个部分。决定了客源、消费群体、消费者的选择。除了产品的质量，还有服务的质量，环境综合质量，及住户质量，人流、物流等等一系列质量的选择、分析，这是我们要选择的，也是经营者要选择的。

　　文化特质与花都城市综合体的开发运营模式，我建议锦城既然能做这么大的体量，因为文化有广义的文化，狭义的文化，花都应该建立一个以广府文化特质为核心的主题型城市综合体。我们单位最大的优点是能够把全国，甚至全世界最优秀的文本都堆到我们那里，只要我们有心思去归纳和研究，我们那里有很丰富的咨询，无论谁在做什么内容，关键是网点的文化特质是什么样的状态。

　　今天我们谈论的锦城城市综合体到底是一种传统的城市综合体规划，还是现在综合体的形式或模式，传统的城市综合体以商业街区、步行街区等等形态组成，现代的城市综合体到底是不是以CBD或服务集群，社区集群和商业集群组成，该怎么做，我在这里还不能够拿出一个结论，但是所有的东西都是从点点滴滴积累起来的，前二十年国内商业网点的建设已经有了非常好的成败经验，我相信以锦城的智慧，及他们所邀请的专家、团队，相信会对未来锦城这个城市综合体能有更辉煌的成绩，我也拭目以待。

　　到底我们要办一个怎样现代的城市综合体，如果大家有兴趣，可以会后或将来再做更多的沟通，谢谢大家。