集天时、地利与人和于一身的三水广场,将在本月12号迎来一周年的庆典。作为三水地区迄今为止规模最大也是第一家综合型的商业项目,在经过一年的苦心经营和摸爬滚打之后,三水广场将逐渐完善其自身的配套功能,电影院和量贩式KTV都将在今年下半年投入使用。二期工程将近8万平方米建筑面积的写字楼和商务酒店,也将于下月动工,将于2008年投入使用,建成后三水广场的经营面积将达到12万平方米。
随着佛山“2+5”城市组团规划建设的出台,三水将发展成为拥有50万人口的城市中心区,人口和经济的高速增长为三水的商业发展带来了前所未有的机遇。而随着三水广场的兴起,三水的商业业态也逐渐由传统的百货业向“一站式”的全新消费模式升级。去年9月12日正式开业的三水广场,一期工程总建筑面积为4.2万平方米,易初莲花、肯德基、麦当劳、屈臣氏等世界500强企业都已抢先进驻。而娱乐、饮食项目的后继发力,以及二期写字楼、商务酒店的齐齐上阵,更是为三水广场的稳定发展奠定了更坚实的基础。至8月31日,三水广场一期的出租率达95%,租金收缴率达93%,管理费收缴率达80%多,水电费收缴率达100%,这些指标已经在一定程度上说明了三水广场经营状况的稳定。
开业一年的“辛酸苦辣”
去年6月底肯德基的开业,就代表着三水广场正式试业。从无到有,从小到大,三水广场见证了三水地区商业发展的巨大转折点。目前,三水区的商业网点普遍存在规模小、档次低的特点,没有形成专业的商业街,品牌商家在这些区域的经营难以形成集聚效应。三水广场集各种商业业态为一体的大型商业项目将带动三水商业全面升级。“到去年11月底,包括签约的商家在内三水广场已有98%的面积出租。其中一楼出租面积为九成多,二楼为八成多,连三楼都达到了七成多。12月初时开业面积已将近八成。”有了如此良好的开端,三水广场董事总经理陈光明更是信心满满。
但就如同很多购物中心一样,当开业的新鲜感一过,购物中心就面临着初期的经营问题。经历了开业和国庆黄金周后,三水广场也遭受到了商业淡季的考验。人流量的减少,销售额的锐减,使得场内租户的信心开始有些动摇,质疑声、要求减租的商户越来越多。“这种情况我们事先肯定是有料想到的,但是没想到来的这么早。”
陈光明表示,由于从招租到商家签约进驻装修,只花了4个月的时间。由于前期时间的紧张,经营班子只能将主要的精力放在主力商家身上,一楼和一些散铺的招租情况不是很理想,出现同类品牌的重复、品牌实力不够雄厚的情况。而忽略与政府相关部门的沟通,也使得交通便利性大打折扣,“财路”也自然受到了阻碍。娱乐、饮食配套项目比较少,也使得顾客在商场内逗留的时间比较短:“顾客在中华广场平均一次的逗留时间是一个半小时,而在三水广场连半小时都不到。”再加上广场活动的主题不够突出,参与的商家少,人均消费额不高,都使得三水广场出现了经营初期的困难。
找出症结对症下药
或许问题出现的早,对经营者来说并不是一件坏事。在分析了出现经营困难的原因之后,陈光明于去年12月到今年2月份之间就着手进行了“医治”:首先加强与政府部门的沟通,使得三水区政府在工商、税收、文化、广场活动尤其是改善公交线路方面,都给予了三水广场很大的支持;加强与主力商家的沟通与合作,就是接下来要做的。陈光明清楚,要想带动人流,就要以主力商家来带动其他的小商户,贯彻改行要积极配合商家的促销活动,将整个广场的经营形成一体;对于一些小型的商家,三水广场则进行了摸底,对一些重复的品牌种类和定位不符的商家,进行了劝退,而对一些处于有潜力的商户,则采取了如减租等扶持的策略。
不仅如此,对于能够拉动人气的广场活动,三水广场都进行了大力的支持及投放,如每年两季的时装发布会等。对于现代购物中心不可缺少的饮食、娱乐项目,也加大力度引进。与大地院线合作的电影院将在9月底投入使用,三水第一家日式的量贩式KTV也将在国庆前开业。
2006年,因你而变
找到了经营问题的症结所在,并对症下药之后,接下来就是痊愈的恢复期。而这时三水广场的口号也从第一年的“三水广场,改变三水生活”变成了“三水广场 因你而变”:“我们是根据消费市场的改变而改变,根据消费者需求的改变而改变。”三水广场的“变”,自然是建立在经营已经相对稳定的基础上。这时的三水广场更多的是要了解消费者最需要的是什么,市场最需要的是什么。
除了一些大型的主力店,根据三水广场周边居住人口和环境的变化,陈光明正在考虑引进家居和运动系列的品牌。以及一些儿童的游乐项目,完善商务中心、停车场等便民服务,增强服务意识,制作消费指南,将原来广场主题活动的方向更倾向与与场内商家更多的沟通和互动。
“明年将是三水广场的成长、发育期。”今年10月动工的二期工程项目,近8万平方米的建筑面积由两栋12层和16层的建筑组成,一栋定位为高档写字楼,另一栋为商务酒店,主要是满足三水城区不断增长的商务方面的需求。陈光明表示,之所以能在这么短的时间内启动二期项目,除了因为一期项目经营状况良好之外,与政府的支持和三水地区经济快速发展有很大的关系。这几年来,三水区大力发展工业园经济,目前进入工业园发展的企业都纷纷到了投产的阶段,这就使三水的高素质人才和消费力不断的提升,酒店配套和商务方面的需求相应增加了。
佛山商业地产将需求新的发展模式
“如果说前两年东莞是广东商业地产的练兵场的话,那2005年就是佛山商业地产年。”广东省连锁经营协会会长助理黄华军对佛山商业地产项目的新发展抱有很大的希望。他表示,去年开业的三水、嘉洲、天佑城、顺联广场和嘉信城市广场在内的佛山五大mall,面积已经超过了50万平方米。这些购物中心都有一些共同的特征,就是充分吸收了先前广东商业地产的经验,体现了独特的地域特色,尤其是在租售比例的控制方面更是得心应手,有些甚至是一寸都不卖,充分保证了经营的统一性。
不仅如此,还善于借助外力帮助经营。如三水广场就聘请了原中华广场的经营团队,嘉洲广场则由原南海广场的人马接手,顺联广场则是招徕了一批原佛山兴华广场的团队,并非贸然的闯进商业地产行业。而且这些项目都在探索城镇组团式购物中心的发展模式,虽然现阶段该模式的发展并不很理想,但东方广场的经营状况的逐渐好转,也已经给了这些同行们一些可借鉴的经验。
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