谭伟文 GOGO新天地总经理
■第一印象
 谭伟文涉足商业地产多年,曾操盘过番禺友谊、东莞明丰广场、江门泰富城等多个项目。2011年11月,谭伟文临危受命,力挽狂澜,将GOGO新天地重新盘活,这个昔日“门前冷落鞍马稀”的商场已成为广州大学城目前最具人气的地方之一。

  “对我而言,这是一个比较特别的场,以前做过的购物中心都是以家庭消费模式为主,小孩、大人、老人的需求全部都要考虑,但这里的主力消费群体是在校大学生,消费结构比较单一。”GOGO新天地总经理谭伟文用一句话精准地概括了项目的独特之处。
  而在谭伟文口中这个“比较特别的场”,指的就是位于广州大学城北区的GOGO新天地。

  学生消费成主力
  广州大学城前身是番禺新造的小谷围岛,是一个被珠江各支流分隔开的独立天然岛屿,地理环境相对封闭。2004年,广州大学城建成并投入使用,按照环形放射网状规划设计,内环、中环、外环三个半径不同的同心圆环形路把大学城分隔成中心休闲区、生活区和教学区。现已有中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广东外语外贸大学等十所高校进驻,平均每所学校的在校学生达2到3万,加上年轻教师、教职员工、楼盘业主以及大学城保留村人口,大学城的总人口近40万,相当于一个中等规模的城市,消费需求十分旺盛。
  据了解,大学城的消费群体大致可划分为以下四类:一是在城内长期居住、学习、工作的大学生和大学教职员工,比例约为90%;二是已经入住大学城旁边楼盘的业主;三是依托于周边景点(岭南风情园、科学馆等)的旅游人群;四是本地村民(北亭村、南亭村、贝岗村和穗石村),其中,在校大学生成为当仁不让的消费主力。
  根据网上的统计数据显示,以广州大学城目前人口将近40万人为例,平均每月消费支出600-800元,有超过10%的在校生月消费支出在1000元以上,大学师生一个月的消费支出总额不下2亿元。再加上各高校教职工、家属、大学城附近楼盘的业主和本地村民,大学城的月消费额可望达到3亿多元。
  由于广州大学城位于番禺区、黄埔区和海珠区的交界处,离天河商圈行车距离将近17公里,离北京路商圈近23公里,在大学城的师生若要选择去这些商圈购物,需要承受出行的金钱成本与时间成本。种种因素决定了大学城的师生需要选择就近消费。
  目前,大学城内的大型综合商业中心有5个,分别是商业服务区南区和北区、海航Y H城(原北亭广场)、广大商业中心以及去年10月新开业的“G O G O新天地商业广场”。
  餐饮、娱乐业态突围
  G O G O新天地于2011年10月试业,项目总建筑面积6万平方米,首期3万平方米的商场面积,其中设有经营风格突出的“精品名店街”,拥有587个店铺,以精品店、特色店、专业店为主。
  由于G O G O新天地前期定位模糊不清,而且旁边就是已运营6年的广大商业中心,竞争情况较为激烈,品牌商家当时也明确表示并无进驻意向。看到商场经营惨淡,场内一些租户纷纷作出集体抗租的举动,让本已处于低迷状态的项目更是雪上加霜。
  “当时我们已经意识到了问题,很快重新调整了运营思路,” 谭伟文向记者介绍:“大学生消费水平有限,消费内容主要是餐饮、娱乐和日常必需品为主,所以我们应该把餐饮、娱乐放在首位。”
  在新的经营团队运作下,G O G O新天地在每个楼层都设置了特色餐饮,三楼的美食广场还专门引入中、日、韩等60多间餐饮店,可满足2000多人同时就餐,项目餐饮比例高达50%。
  此外,项目还以休闲娱乐作为另一突破口,在四楼开设目前大学城最大的KTV“盈点KTV”、盈点酒店和动漫电玩。而5000平方米的临街休闲广场,成为了中国移动、中国电信等品牌商的推广营销之地,为商场积聚了大量的人气。
  与此同时,G O G O新天地还成功引进了麦当劳、7-11便利店、万宁和校园超市“生活动力”等知名品牌商家,商场形象和档次得到较大幅度的提升,商场运营也逐渐走上正常轨道,目前出租率已经达到了95%,日客流量也上升至2-3万人次。
  “接下来,深受学生喜爱的运动品牌adidas很快就会与大家见面,而在项目二期,我们还将计划引入一个3000平方米左右的电影院。” 谭伟文透露。
  “大学城附近的商业,假期人气差是一个无法回避的问题,所以我们在寒暑假期间都会为商户提供租金优惠措施。即便平时,大学城附近的商业看似人气很旺,实则客单价低,多以餐饮、娱乐、日用小百货为主,商业赚的也是辛苦钱,偏高端的消费量很低。” 谭伟文表示:“我们将立足大学生群体消费,吸引周边本地居民和楼盘消费群体,逐步调升业态组合及后期商业运营管理,让顾客在不知不觉中感受到,购物消费的乐趣就在身边。”

GOGO新天地

开发商: 广州市番润房地产开发有限公司
项目地址: 广州市番禺区小谷围街中二横路1号(大学城中大生活区)
项目规模:总建筑面积有60000㎡,分二期开发。首期开发经营面积约为30000㎡,由4层构建而成
进驻品牌:麦当劳、7-11便利店、万宁、校园超市“生活动力”、盈点KTV、盈点酒店等
谭伟文总经理
谭总(右)与本网总裁黄华军合影
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