(文为邢和平在“2007中国首届商业地产国际高峰论坛”上的讲话)
首先,我介绍一下中国商业联合会购物中心专业委员会,中国商业联合会购物中心专业委员会经民政部正式批准,于2003年成立,具有独立社团法人资格的非营利性社团法人组织。中国商业联合会购物中心委员会与国际国内同仁共同通力合作,共同搭建广泛交流的平台。中国商业联合会购物专业委员会的宗旨“是产业化成长,国际化服务,本土化发展,专业化推广”。
我们的工作重点是研究行业发展热点问题,积极响应政府主管部门广大业者呼声,建设与政府沟通的桥梁与纽带,为政府制订购物中心产业政策,提供建议和依据。中国购物中心行业标准、行业规范研究,购物中心理论研究和行业推广,中国购物中心产业发展的评价和改善。组织专业主题内容的培训,提升从业者的经营管理水平,制订中国购物中心人才培养、教育训练计划及职业资格鉴定。组织国内国际购物中心业者的交流与研讨,积极发展与国外相关行业的经济与技术方面的合作与交流。举办国际性考察交流活动,推进中国购物中心行业国际化的进程。国内国际购物中心咨询的整合及传播,建立信息网络系统,为会员提供及时信息咨询服务,编辑出版刊物,服务于国内外购物中心业者的咨询交流与合作,推动购物中心商业运营与地产开发、地产金融相结合,促使中国购物中心建设健康有序发展。主办全国性专业商品交易博览会,组织行业内部开展各种协作和经验交流。接受会员企业委托,组织专家对会员企业的经营管理提供咨询服务,协助会员企业进行专项培训管理和技术人才。
今年我们购物中心专业委员会一项重要任务是接受商务部的委托,开展对我国购物中心发展方向与政策研究的课题研究工作。课题研究重点如下: 一、规范购物中心的基本商业概念,确立购物中心的基本体系结构以及运作模式。 二、研究购物中心对我国商业零售业的影响,促进和发展建立标准化的专业思维和执行技术模式,引导购物中心合理布局协调发展。 三、分析我国不同发展地区的购物中心发展趋势,建立适应地区购物中心协调发展的层级式发展战略。 四、规范和引导商业地产投资基金对购物中心的投资项目,促进资金投入的专业化和本地化协调在商业不动产开发购物中心不动产价值和商业运营,促进购物中心稳步发展。 五、提出制定购物中心建设和管理技术规范及相关的政策建议。六、建立全国购物中心信息平台。
前面我把购物中心专业委员会的工作给大家简单的介绍,下面结合购物中心的发展和建设讲一些我们面对的问题。
(PPT)在这个示意图上我只简单的写了三个方面,实际这里面包含了很多更多的内容,详细的从购物中心的规划、设计、主题创意、招商、运营管理到最后的金融对接,在各个环节上我们会有很多的问题进行探讨。在这里面我只写了三个方面。从我们的研究课题看,我们如何面对商铺销售和整体持有的问题,这是我们大家面对的主要的问题。在这方面应该按国际规范运作,与投资基金顺利对接,这是购物中心开发的新出路。国内购物中心开发多是建设在先,都是按照开发者想要的形式去营造,这种情况在前期的开发建设当中是司空见惯的。大家先建一个购物中心,从商业的话来说应该是先有市后有场,但是现在是先有场后有市,对于我们一系列的工作很难进行,给我们造成了很大的困难。我们常说换位思考,怎样使卖家想买和买家想卖形成一体,这才是问题的关键所在。
以往国内商业地产项目习惯的推广做法是描述自己的地理位置多好,政策多优惠,政绩多辉煌,有很多的文字对现状进行描述,而对未来产生出买家想要的东西却不是很清楚。例如怎样产生现金流,现金流预计是多少,如何保证现金流的稳定。想要与国际接轨,就要用双方都能读得懂的语言进行交流,这就需要用数字说话。基础数据要保证它的透明性、可靠性,国际上测算物业价值是以物业未来现金贴现为基础的模型计算出来的,使买家清晰的看到了解你想要出售的地产的项目,这是一个很好的解决渠道。在规划初期就要设定好这样一个金融产品的目标,通过一系列的资本运作的解决方案,轻松面对这个开发过程的诸多问题,应该是我们的工作追求。
如何保证现金流的稳定产出?商业地产不断升值,这就需要一个运营管理团队,运营管理团队的良好运作是我们投资者的追求,有多少案例都可以说明这样的问题,曾经轰动一时的购物中心项目在后期管理上频频告急。由此可以看出在众多的购物中心项目开发和运营过程,开发商对项目前期的包装、宣传做的非常成功,而对后期的运营管理却掌控不好。而获取长期、稳定和相对固化的低风险收益,恰恰是房地产信托投资基金的前提。在投资者看来,取得收益的前提一方面在于地理位置和社会消费能力,更重要的是投资期间的商业设施的运营管理水平,这就需要有一个高效的运营管理团队,为商业物业提供优质的服务。需要做好商户合理配置、招商、市场推广、商户调整、物业管理和其他服务等一系列工作。
我们期待着多赢局面的出现,金融与房地产,房地产与商业运营顺利的对接。商业运营为投资赢得稳定的回报,这需要专业的商业运营管理公司,既懂商业运作又要了解金融投资的要求,为地产开发上提供包括商业前期顾问,市场推广策划,租售代理运营管理物业管理金融收购指导等完善的服务流程,在项目立项之初就介入,应该告诉开发商建立多大的商业,商业业态如何搭配,甚至建立并发布商业指数,帮助开发区与商业地产最有价值的对接。
为了做好这些工作,为了为我们的会员提供服务,我们购物中心专业委员会,设立了一个商业不动产的服务中心。商业不动产的服务中心主要的工作是整合社会资源,为会员提供各种服务。服务中心由众多社会资深的专家组成,精英们对国外市场充分了解密切关注,致力于中国购物环境的建设与运营水平的提高,在大型项目商业规划、商业设计、经营管理、经营投资指导、商业连锁品牌的开拓,以及各层次商业人员的培训方面,我们这个团队都拥有非常丰富的资源。
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