(文为聂梅生在“2007中国首届商业地产国际高峰论坛”上的讲话)
在今天这样一个场合,主要在这里表达四层意思。
第一,这次论坛的召开也是我们业内一件很大、跟高兴的一件事情,主要是和中国的商业地产当前的发展态势有关系。从我们房地产商会来说,很多的主要的会员尤其是副会长,常务理事一起的的会员,都是国内很知名的开发商,在最近几年不约而同这些企业都开始从原来的单纯的住宅房地产的开发,逐渐走向了商业地产的开发。在各种场合我都在说中国房地产走向成熟的标志之一就是从单纯的住宅开发走向了商业地产和更高领域的开发。因为商业地产从业态来讲,比住宅开发是更高一层次的业态。大家都知道中国的住宅商品房这块儿的发展是在房改之后逐渐形成的,现在发展在全世界瞩目,主要是针对现在宏观调控当中进行的,它的开发和国民经济和人民生活有很大的关系。但是从业态来讲,目前对住宅这块儿,开发商的持有还是很少的,基本上开发完了就卖完了。所以,循环不断地买地,从银行贷款卖房,卖房以后有了盈利,又不断地进行土地开发。
商业地产开发显然跟它不太一样,正是因为这样,对商业物业的持有和长期的经营是它盈利的最终目的。所以,现在我们很多的会员都积极投入了新的领域,这也就是为什么我们商会要和商业联合会一起举办这次“首届商业地产国际高峰论坛”的原因之一。
第二,在今天这个会上会有很多的交流,尤其是一些成功的商业地产项目介绍经验。我来的时候粗略看了一下后面的模型,像华东MALL等等这些一些好的项目,能够在会上进行交流,使我们今后的商业地产能够少走一些弯路。同时,今天特别有价值的就是商务部颁布的《中国购物中心行业发展准和实施措施》,为商业地产的规范发展指明了方向。我想这是非常重要的,从住宅发展的房地产开发过程来看,每一次政策和标准的出台和实施都会使整个行业的发展和市场发生很大的变化。
第三,当前中国的房地产进入了一个非常关键的时期,同时更加体现了房地产业(不动产业)最根本的属性是一种金融属性。在这之前,业内飞快发展时期,大家不太认可这一点,觉得房地产就是市场行为等等。实际上从房地产这个领域上来说,和国民经济、宏观经济,尤其和金融这块儿联系的非常紧密,这一次持续了四年的宏观调控实际上从开始到现在,我觉得发力点还是在金融领域。
作为商业地产来说是资金高度投入的投资领域,甚至于比住宅开发更需要资金的投入和支持。而且商业地产的开发贷款又和住宅不太一样,和银行的金融政策又缩的比较紧,应该说资金链还是比较紧张的。在这种情况下,我也注意到一开始商业地产和住宅开发一样的方式,把产权分割来卖。在去年、前年很多类似的研讨会上我头提出来这恐怕是一种初级的业态,真正发展起来以后,恐怕应该总体的持有,长期的经营。尤其是现在各种各样海外的基金进入中国,很大一部分针对了中国的商业地产,进行了总体的收购、打包、上市这么一套,使国内的房地产开发企业对这方面非常的敏感。这点是非常重要的,正是因为如此,从央行、银监会也很注意这一块儿。其实这点很容易想清楚,海外基金进入中国,瞄准了中国的商业地产,为什么中国的金融主管部门不能够开发更多的金融政策来支持中国的商业地产?正因为如此,我们商会也屡屡向银监会、央行写建议写报告参与他们的研究。很好一个消息,最近关于从信托这块儿,央行已经开始在做管理办法,进行这方面政策的最终准备,同时也确定了两个金融机构,来作为试点。
所以,我们商会正是在这样的背景下和联华信托正在酝酿,成立一个房地产基金,这个基金面向支持物业持有型的商业地产,同时以信贷的方式推出。我想为什么我们商会对商业地产非常重视,而且很愿意和商业联合会一起促进中国商业地产金融新的品种的出现。
第四,作为商业建筑,特别要注意“绿色地产”的国家主导方向。因为从中国发展观来讲,进入科学发展观,同时进入了循环经济,对于一个写字楼在这方面比住宅更应该重视。举个例子能耗来讲,一般商业地产就是写字楼、宾馆、SHOPPING MALL这类的商业性建筑的能耗一般是住宅的10倍左右,甚至于达到15倍,而这一部分恰恰并没有受到很大的重视。所以从我们商会来讲,对这商业地产这块儿,公共建筑这块儿,绿色建筑、节能、节水、节地、节材非常重视,同时也推出了很多这方面的标准,再进行一些认证。我希望中国未来的商业地产能够坚持走循环经济可持续发展之路,由于时间关系我就简单地跟大家交流这四方面的意见。
|