9月10日，上万名商家代表和75座已开业、40多座计划开业的万达广场高管云集北京国家会议中心，参加在此举行的2013年第七届万达商业年会。此次年会新增加了“品牌与代理商合作洽谈会”，300多家国内外优质品牌设立展位，吸引了来自全国各地的600多家经销代理商前来洽谈，规模超过2000人，双方达成意向的比例达到90%以上。除此之外，万达广场品牌合作洽谈会现场签约的商户数量高达3757家，签约率达80%。
万达在国家会议中心的展示牌显示，万达目前已储备国内外优质品牌5000余家，已合作品牌2500多家，其中主力店品牌130多个，次主力店品牌70余个，室内步行街品牌2000多个，其中国际品牌占比高达30%以上，首次进入当地及旗舰店品牌达50%以上。
“我们整个万达广场都是满铺开业的，像其他商场出租率达到90%开业，对我们而言就是失败的，”万达内部人士向经济观察报表示。在今年剩下的3个多月中，万达还将新开10座万达广场，在“快速扩张”的过程中，万达如何确保在不到两年的时间内，让商家全部入驻万达广场？
“先租后建”
在万达广场开工前，已经将至少一半的营业面积租出去，与主力店的“先租后建”合作方式，是万达“订单商业地产”模式的关键。沃尔玛成为万达广场“订单模式”的第一个合作伙伴，早在2001年便入驻万达开发的第一个商业地产项目长春购物广场。但万达是在与沃尔玛签署租赁协议之后，才开始进行实质开发。
到2003年，万达广场的订单模式已经逐渐成熟，并且开始自建投资较小、吸客能力较强的星级影院。目前已经与沃尔玛、麦当劳、肯德基、国美等大型企业签订联合发展协议，其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等，然后共同确定城市、地块，并在规划设计与技术方面完成对接，为租户量身定制商业地产项目。
记者获得的《万达招商管理制度》显示，“在交地125天内，招商中心与规划院便要完成主力店的定位及业态规划，”同时规定其他待定区域的业态及品牌定位，不得与自有品牌、紧密联发型的主力店品牌冲突。
“百货、院线、大歌星KTV、大玩家是我们的联发业态，就是每个广场全都有的，再配一个超市、电器，可能还有餐饮、健身、教育，基本上会有七八个主力店，不会超过10个。”万达招商中心工作人员向经济观察报介绍，“一般面积在3000平方米以上的叫主力店，1500-3000平方米之间的叫次主力店，1500平方米以下的就是普通店，但也不是绝对的。”目前，万达院线、大歌星KTV、万达百货三大联发业态品牌，已经全部是万达自有品牌。截至2013年上半年，万达已经拥有超过6000块电影屏幕、62家百货店、68家大歌星KTV。
万达内部人士表示，万达没有超市业务，因此沃尔玛、家乐福、华联等大型超市品牌成为万达的紧密合作伙伴。家乐福北京和河北区域发展经理向本报记者介绍，家乐福从2008年开始与万达广场开始合作，在广场开工前，家乐福会与万达一起选址、参与规划。
永辉超市副总裁罗雯霞透露，永辉超市目前已拥有16家万达广场店，今年还将新开3家，“主要开店区域为东北、华南和西南地区，店铺租约为15年，营业面积在8000-15000平方米区间。”“在众多超市品牌中，我们会根据万达广场的自身定位和当地政府的要求，以及沃尔玛、家乐福、华联和永辉等自身的发展需要，各个品牌的报价，来综合考虑选择哪个品牌进驻。”上述万达招商人员称。
“主力店差不多占到万达广场总营业面积的一半左右，一般万达广场的总面积是15万平方米，其中光万达百货就占到3万平方米左，”万达内部人士向本报介绍。
《万达招商管理制度》规定，在试营业日的230天前，万达招商中心便要完成主力店和次主力店的目标品牌落位，6个月前便要组织主力店进场对接会，对项目所有主力店房产条件、平面布置图进行移交。
同时万达规定，“每个广场原则上引进3个快速时尚品牌”“次主力店主要就是指ZARA、HM、优衣库等时尚服饰品牌，”上述万达招商人员介绍。
加强体验性业态
上述《万达招商管理制度》显示，其自持的室内步行街定位为时尚潮流，主要目标顾客群体为18-35岁的时尚人群，其中餐饮美食占到35-45%，服装服饰占到35-45%，生活精品占到15-25%，“原则上不引进经营单一品牌化妆品、药妆、皮鞋、内衣、手机、美容等品类商品。”“这样可以避免与万达百货的品牌冲突，比如万达百货有珠宝，在万达广场就不再招珠宝品牌。”万达内部人士介绍，万达百货主要为化妆品、皮鞋、珠宝等产品，与商家采用返点的合作模式，具体返点比例因品牌和产品的不同而有所区别。
“餐饮业态在招商时，必须对项目所在城市进行调研，引进餐饮品牌的65%，必须为当地排名前30位的餐饮品牌。”《万达招商管理制度》规定，室内步行街一层原则上不引进餐饮品牌，洋快餐品牌尽可能落在三层。
“这样布局更合理，而且还可以为一楼和二楼的商家带来人流。”上述万达内部人士介绍。
除此之外，《万达招商管理制度》还规定，除室内步行街的个别端头餐饮商铺外，单个品牌租赁面积不得超过600平方米，并且不得同时引进同类业态、同类菜品的竞争性品牌。
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