数据｜2018年珠海零售物业存量增至53万㎡

   随着近期国家正式公布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，大湾区建设迈上新台阶，将成为中国最强劲的增长引擎，其飞速发展世界瞩目。珠海在区内具有不可忽视的核心地位，港珠澳大桥的正式开通更是加速了珠海与港澳两地的连接，这些优势将协同《规划纲要》为珠海的下一轮腾飞带来历史性的利好机遇。

   第一太平戴维斯日前发布报告指出,《粤港澳大湾区发展规划纲要》重点提及“建设珠海横琴粤港澳深度合作示范区”，将高水平建设珠海横琴国际休闲旅游岛，支持横琴自贸区内物流园、青年创业谷、粤澳信息港、中医药科技产业园等多产业共同发展,旅游业及经济产业的发展将赋能珠海房地产市场的可持续性增长。

   写字楼市场

   珠海写字楼市场近十年发展迅速，逐步由老香洲向澳门方向迁移，吉大、拱北子市场商务氛围逐步发展成熟。同时，横琴子市场近年来大量新增供应入市，写字楼市场发展迅速。2018年末，全市写字楼市场逐步发展为“吉大、拱北两大商务中心，新香洲、老香洲、前山、横琴四大商务次中心”的市场格局。

甲级写字楼市场新增供应、净吸纳量和空置率，2014-2018年

来源：第一太平戴维斯研究部

   2018年，珠海甲级写字楼共录得新增供应23万平方米，总存量扩张至118万平方米。自2015年起，横琴子市场飞速发展。该区域2018年共录得新增供应10万平方米；其总存量约占全市总存量23%。 

   整体而言，珠海市甲级写字楼市场租户主要来自于房地产行业与金融行业的大型企业。企业办公环境升级乃众多租赁活动的实质诉求。2018年末，珠海市场供过于求之现状明显。受到横琴片区较大的写字楼供应量与较高空置率的影响，全市整体空置率约为37％。

   2018年，全市写字楼市场平均租金维持稳定，约为人民币每平方米每月106元，同比增长0.8%。

甲级写字楼各子市场租金对比，2013-2018年

来源：第一太平戴维斯研究部

   趋势展望

   2019年的整体经济发展仍存在许多不确定性因素，市场经济表现与商务活动体量不尽明朗。然而微观市场层面，预计年内约有28万平方米的新增供应入市，珠海写字楼市场的租赁需求能否匹配持续增长的供应量仍有待观察。随着大湾区建设的逐步推进，珠海写字楼市场的发展有望加速。珠海将发挥其重要节点城市的战略功能，与核心城市澳门互联合作。横琴自贸区的发展成熟将吸引海内外企业入驻，赋能写字楼市场租赁需求的可持续性增长。

   优质零售物业市场

   受近年来持续增长的人口数量支撑，珠海市优质零售物业市场呈加速发展状态，目前正处于传统零售物业形式向以购物中心为主导的零售物业市场的过渡阶段。相较于广州、深圳等成熟零售物业市场，珠海市零售物业市场体量相对较小。2018年，全市共录得一座购物中心开业，为珠海奥园广场。该项目为珠海优质零售物业市场带来新增供应约12.4万平方米，全市总存量增加至53万平方米。

零售物业市场新增供应、净吸纳量及空置率，2014年-2018年

来源：第一太平戴维斯研究部

   鉴于目前珠海零售物业市场供应量有限，全市空置率维持较低水平，仅为1.6%，同比下降2.2个百分点。其稳定的租赁需求主要来源于餐饮、服饰、娱乐等体验式业态的租户。 

   珠海市零售物业市场平均租金呈平稳增长的态势。截至2018年底，全市零售物业市场平均首层租金同比增长1.2%，至约人民币每平方米每月472.5元。

零售物业各子市场空置率变化，2017vs2018年

来源：第一太平戴维斯研究部

   趋势展望

   预计未来珠海市零售物业市场仍将以平稳发展为主。展望2019年，预计约有43.2万平方米的新增供应入市，包括横琴创新方和珠海奥园广场二期等项目。这些项目主要集中于横琴商圈。随着新增供应的入市，珠海市零售物业市场将为人群消费和海内外零售商户提供更多选择。加之《规划刚要》的提及，将高水平建设珠海横琴国际休闲旅游岛，料将为珠海带来更多高消费旅游人群。同时，珠海强力的人才引进政策有望帮助珠海实现人口导入，催化人口聚集效应。经济与人口基本面的提升将为珠海零售物业市场的优化升级奠定坚实的基础，市场发展潜力优渥。