案例：流量为王的升级版街区式购物中心怎么造(2)

  商业经营特征

  街区式商业是继购物中心之后出现的商业类别形态，更注重消费的体验感、场景感，追求的是品位消费、享受型消费，因此其四大业态配比特征是餐饮、娱乐业态占比高于购物中心的同类占比

  01 | 零售业态—多样化，时尚化

  零售品牌大幅增加了男女时装，快时尚/运动休闲装的单店面积/数量，反映出消费者对多样化时装品牌的需求增加，更青睐年轻时尚的潮流装扮。

  02 | 餐饮业态—特色化，体验化

  餐饮品牌调整最大的为特色餐饮，侧面反映了有特色、有品位的餐厅，能够吸引当代消费者休闲餐饮的增多，也反映出人们注重品位的特点。

  03 | 娱乐业态—观赏化，参与化

  休闲娱乐业种越来越丰富，主要服务于商务人士、家庭客群，商家更注重内部硬件的打造和消费场景/氛围的营造，娱乐产品也会更具有趣味性，吸引更多消费者参与体验。

  04 | 配套业态—生活化，完善化

  配套业态的业种数量/面积基本不变，培训服务（多为儿童培训）新增店铺数较多，家长对儿童成长较为重视，教育类业种具有市场，服务配套属于居民日常生活化，高频化的消费内容能为消费者提供更多的选择。

  街区式商业的优劣势

  街区型购物中心虽然具有慢活乐趣，展示性好、配套设置灵活、经营环境好、建筑成本较低（保护建筑改造例外）、地块适应型强等优势，但同时也具备诸多劣势：

  · 对地域及季节适应性差；

  · 商圈的历史文化等级要求高：历史文化街区具有明显优势，例如上海豫园商城、上海新天地；

  · 对城市的等级要求高：三四线城市拥有大量原生态的传统低能级商业街，更期待新兴事物，例如大盒子购物中心；一二线城市也只能接纳最具文化及创意的少数几个街区型购物中心；

  · 平面动线多而散/垂直动线聚集能力相对较差：导致2层以上零售坪效较低，北京三里屯太古里等项目的地下楼层坪效就超过2楼；

  · 适合小产权分割销售：导致大量无心无力运营的发展商进入街区型购物中心领域；不同业态业种的聚集及互动转化能力差；对发展商设计及运营的经验及能力要求极高。

  以上这些优劣势综合作用，最终导致全开放式街区只能成为购物中心业大盒子建筑的有益补充，而无法成为主体，但其业绩表现，依旧抢眼。

  相关案例

  1、龙华壹方天地

  近年来，龙华区发展速度惊人，以优越的地理位置、深厚的潜力，连续多年经济增速位列深圳市各区前列，综合实力不容小觑。壹方商业顺势而动，打造60万㎡超大体量商业航母—壹方天地。

  结合龙华区位特性，壹方商业打造“新趣乐游纷享空间”、“潮流品味先锋主场”、“多元主题体验MALL”、“美学主义创想领域”、“优品甄选生活中心”5大主题商业定位、业态互补。

  目前，壹方天地E区、A区已相继亮相，为龙华商业更添异彩，尤其是A区的开业，为龙华居民带来了全新的购物、休闲、娱乐空间，迅速成为龙华地标商业。

  A区、E区的成功亦证实了龙华对于大型购物中心的渴望。今年7月28日，“潮流品味先锋主场”—9万㎡的开放式购物中心壹方天地B区将正式亮相，更取得招商率100%，开业率100%的优异成绩，为这个大型商业集群再添一筹。

  壹方天地B区采用开放式街区的建筑形态，突破了传统盒子商业在空间上的桎梏，与市政道路直接相连，以更轻松自在的随性空间，营造出与消费者不期而遇的独特体验。

  街区的广阔空间中，随处可见便于消费者休憩的休闲座椅，造型各异的绿植点缀其中，为商业空间带来了更多自然的气息，也将购物变得更为休闲舒适。建筑中暗藏的喷雾为夏日带来些许清凉，也将B区烘托得更为浪漫。尤其是华灯初上时，璀璨灯光与喷雾相映成趣，为B区的夜色更添魅力。

　　此外，壹方天地对IP的应用一直为人津津乐道，一楼跳芭蕾的熊小萌在八音盒上翩翩起舞，童趣又甜蜜。随处可见的IP主题霓虹灯和IP玻璃贴更是为街区加入了更多色彩。通过IP的多种表现形式，B区巧妙地为购物空间赋予了独特的性格标签。

　　围绕其定位“潮流品味先锋主场”，并着力于龙华区消费高速发展的特色，以及龙华消费者的消费方式和生活方式，B区在品牌引进上兼顾年轻潮流、高性价比和国民性，汇聚了156家极具吸引力的品牌。

　　其中涵盖运动休闲、家居生活、潮流服饰等多种品类的13家概念旗舰店。此外，B区在保证性价比的基础上，摒弃对国外品牌的依赖，立志以一己之力，为国牌兴起添砖加瓦。引进bossini、camel jeans、angel hancheng、六町目、YAGE等高性价比国牌，扶持国民品牌，也为龙华消费者带来了看得见买得起的时尚。

　　买买买之外，购物中心逐渐承载了休闲、学习、娱乐、社交等更多的功能，其品牌矩阵也不断延伸。作为定位“年轻、潮流”的购物空间，B区瞄准时下年轻人的兴趣所在，布局青年亚文化，DIY、撸猫、纹身、舞蹈、射击、电竞等众多新兴业态齐聚，将B区真正变成了年轻人释放压力、放松精神的空间，也为B区赋予了独特的性格标签。

　　青年文化的另一大特点是丰富的夜生活，尤其是近年来“熬夜大赛”逐渐兴起，年轻人都成为“熬夜专家”。为了顺应这一趋势，壹方天地B区精心打造HighFun宵夜街，满足口腹之欲之外，更可以在高性价比的小酒馆，KTV等与志同道合的朋友一起饮酒畅聊。

　　2、金桥国际商业广场

　　金桥国际商业广场，已经开业9年有余。经过多年运营管理，项目在周末期间平均客流量达到8-9万人次/天（工作日5万人次/天），其空间内容与品牌组合也在不断变化。

　　项目内的第7座楼正在进行改造升级，将会把原本的城市农庄改造成集私人宴会、儿童剧、艺术装置、宠物展等多功能用途为一体的空间，以增加休闲体验。

　　“这么多年来，金桥国际商业广场在品牌调整、展示形象上有很多变化，但是打造‘Mall in the park，park in mall’的理念是不会改的”，问及项目有哪些变化时，崇邦房地产发展有限公司董事总经理梁美芬如是说。

　　上海金桥国际商业广场坐落于金桥路与张杨路交汇口，距地铁六号线金桥路站约百米，与体量约5万平米的久金广场隔街相望。商场由11座商业楼宇组成，布局上较大宁国际广场更为直观明了，品牌主要集中在1-8座，9—12座为裙楼商业，离中心购物区较远且被车道阻隔，项目商业体量约16．4万平方米，为金杨地区最大的一站式购物中心。

　　在经营理念这一点上，金桥国际商业广场一直坚持“Mall in the park，park in mall”，强调打造生态公园式的购物中心。在空间规划上，项目采用“街+场”开放式形态，建筑上结合现代与新古典风格，并对每座商业楼饰以不同的颜色。

　　放眼至整个项目，树木和绿地间楼宇有序排列，中央广场被绿荫包围，金桥国际商业广场给人整体感觉像是广场上的公园。

　　不可忽视的是，广场入口和中央缺少全部品牌导视图和每座建筑的分布图，对于初次前来的消费者，想要准确找到第几座建筑/某品牌尚需花费一定时间。

　　“金桥国际商业广场是金桥地区较早开设的开放式购物中心，其整体物业布局上存在不足，动线不是很流畅。目前金桥的居民、人流与七宝商圈类似，不过区域内的商业竞争不强，缺乏好的购物中心，金桥国际商业广场算是相对不错的。”范宜昌点评道。

　　3、瑞虹天地月亮湾

　　自2016年12月试营业以来，瑞虹天地月亮湾的总体经营稳步攀升，成绩斐然。客流量稳步增长，店铺几乎满租，商户开业率超过85%。而在3天的端午小长假中，瑞虹天地月亮湾一共实现了近千万的营业额，线下客流突破18万。

　　区别于上海其他两座“天地系”商业，月亮湾以服务周边多个高密度人口区域的需求为基础，5公里范围内常住居民245万人，商务人士131万，在注重打造精致生活方式的同时，同样注重满足消费者不断升级的生活需求。

　　自1997年起，瑞安房地产深耕虹口二十余年打造瑞虹新城项目，在见证上海历史变迁的同时，也历经了自身不断的创新升级。

　　以结合居住功能与城市公共空间为目标，努力创造兼具开放性与复合型的新型社区，完成了瑞虹新城从棚户区到高品质社区的城市转型。

　　瑞虹天地的落成与发展令瑞虹新城再次蜕变，磨砺出全新的国际级综合型社区和时尚生活中心，更令整个区域焕发出前所未有的魅力。在这中间，建筑固然是一个重要的元素，但是生活本身以及生活在这里的人才是最大的魅力所在。

　　|| 瑞虹新城——混合功能开发的开放式社区

　　瑞虹新城是瑞安集团在上海投资开发的一个旧城改造项目。项目位于虹口老城区一个叫做虹镇老街的地方，是一处非常拥挤、破败的棚户区。作为一家来自香港的发展商，瑞安对待城市的态度颇为谨慎，显而易见的一个案例是瑞安的著名项目——新天地。

　　瑞虹新城总开发面积约为170万平方米，恰好处于由外滩、北外滩与陆家嘴组成的“黄金三角”核心商圈，其地理位置具有巨大潜力，因此，瑞虹新城是瑞安集团在上海内环范围内最重要的住区开发项目之一。