新浪乐居：韶关商业发展O2O创新论坛盛大启幕(3)

　　 主持黄华军：非常感谢有这个机会主持这个沙龙环节，时间关系此次沙龙比较紧凑，但也很精彩，也希望诸位可以按耐住激动心情，聆听台上嘉宾最精彩的发言、观点。

　　 感谢各位的到来，接下来这个环节是我们第一商业网之前开始打造商业智汇的主题沙龙，前面已经做了13期，我们非常高兴、荣幸把智汇沙龙这个场地搬到这里。下面我们开始进入主题沙龙环节，太多话就不说，关于曲江介绍大家今天下午都听了很多。

　　 今天下午我非常受感触是我们孙会长几个形容词，对于亿华·时代广场未来目标的期待，要做一个绿色、智慧、文化的城市综合体。确实这几个关键词给到非常重要、要害的地方。从中国第一家购物中心，杨军艇先生也是曾经缔造天河城辉煌元老之一，1996年开业走过整整20年，今天我们发现对于城市综合体的打造，今天我们发现有很多很多这方面的让大家眼前一亮的个案。今天的亿华·时代广场，我们下午去参观了就发现很多，刚才杨总介绍的很多亮点，比如说6个首创。总体而言，成功的购物中心或者城市综合体，一定要有自己的特色，自己的差异，亿华·时代广场又坐落于如此具有强烈的，悠久历史文化的马坝。我们如何结合马坝历史文化特色，亮出亿华·时代广场最让大家不得不来的理由，这个我相信也是很多在座商家很关心的东西，除了刚才杨总所提到的6个首创。今天我们请出对于文化非常有心得的专家过来，让他们看看为我们亿华·时代广场把把脉，我们请广东省广府文化研究会常务副会长兼秘书长廖先生谈谈。

　　 廖伟阳：刚刚很认真向前面几位老师学习，去年一个朋友在南雄搞一个18万平方米的综合体，我也看过也有了解。今天来到曲江，看这样一个内容。我想刚才主持人跟我说要从文化、商业的角度看待如此大规模，而且还是在2、3线城市设立如此大的综合体，未来如何做，如何造？

　　 我想从个人的认识来，首先我们要看到韶关，从整个韶关商业网点的布局，以及它过去和现在和未来布局的构想是怎么样的方法，或者说是怎么样一个内容。这个可能是在座未来会成为亿华·时代广场经营者、投资者很关注的问题。我所看到在曲江这样一个历史文化名城、从小学课本都可以学到知道曲江马坝人历史，我想大家都有一定认识。但从目前曲江几十万人口，打造37万平方米的综合体，我个人觉得亿华·时代广场这个老板还是很有魄力、想法。

　　 为什么？刚才前面几位都谈到如何打造综合体，谈到综合体的时候我觉得一个商业和文化的关系。商业实际上是文化的载体，文化以商业为灵活。在做的过程没有文化，但如何做让它有文化？因此我刚才很认真在听亿华的老总，经营者、策划者的演讲，我很留意他们如何做。他们如何做？我们可以在宣传资料看到，其中一方面就是提到文化方面。对于亿华·时代广场综合体我首先感觉到他们对历史文化保护和传承方面，他们下很大功夫。

　　 前面不难听到刘总谈到，无论现在从O2O也好，线上线下如何实现未来商业综合体发展的方式，或者寻求一种手段也好。当今商业方法、模式、消费者习惯是一种体验性的方式。这种体验性就不像以前是以购物为购物来到这里，现在是以娱乐为主的消费。这是通过线上线下的店，通过终端进行体验，在互联网，在手机上进行体验这种方法也是众多方法之一。在如此大综合体里面，这不仅仅是以商业单一手段，以历史本土、不可替代历史人文的要素来打造如此大规模商业综合体，我们可以看到亿华集团深谋远虑，某种意义上很具有实力，也只有很具有实力才能做到的。

　　 从现在所看到的亿华这个地块所存在一些资源，除了我们可以看到的其他那些张九龄故居，我很留意他们还有一条商业街（古街），这是一个文化的主题，以这个主题拉动游客和未来潜在消费群体到这个地方来进行相应的活动，或者说可以更大的能力吸引到这个城区以外消费群体来到这里，这是很好的卖点。

　　 说到文化这方面，我过去跟大家都是一样，我从事搞商业网点规划、设计，因为在过去做很多，我参与支持做广州上下九、北京路步行街这是我做的方案，在过程当中发现商业需要跟旅游各方面结合在一起，也就是说一条好的商业街区或者好一个综合体必须是商旅文史四大要素结合在一起，才能成为非常好宜商宜游的载体。过去我们所做传统商业，在挖掘文化要素，建设文化综合体的过去是不足，所以这几年我抽出很多时间放在历史文化这方面，在历史文化这个角度跟几百个历史人文学家学习这个内容。

　　 今天如果要谈到亿华·时代广场，我个人所看到是什么？首先曲江地方人文基因是有两种组成：客家文化、广府文化。不知道在座有多少人对广府文化有了解，很简单所谓广府文化就是将粤语的地区。岭南地区有三大民系：广府、客家、潮汕。刚才从资料上面也看到，古街，也就是未来需要打造的步行街的风物，整个建筑形态像一个围屋，但立面和地面是由清砖所打造，这是以广府、客家综合元素的综合体，再加上周边有很多古城墙，这个内容可能对我们综合体所承载或者未来要告知别人这些故事的时候有很大吸引力，对远道而来的游客有吸引力。因此从文化角度来讲，刚才所说的作为如何做，是我们亿华的一种文化。

　　 从商业角度来讲，我们如何利用现在的购物手段，购物方式和传统方式，用体验来解决的方案。在我所看到的全国所有大型综合体来讲，特别在2、3线城市设立几十万以上的综合体，其实现在基本上可以说在一个地级市的范围里面，大概有10县市区的范围里面，我觉得最多也就能承载2、3个，几十万平米的综合体。这里面有一个很的因素是什么？历史传承问题，这才是定位最重要的。因此亿华集团可以在曲江有如此大的手笔，我相信通过他们的努力和在座各位以及未来有更多的商业共同努力，我相信可以打造非常好的平台，这种案例其实特别成功案例在国内是很多。

　　 为什么我敢从文化角度这么说，因为我在负责搞全国商业网点布局，我对这方面有一定的数据，有一定的案例现象。我就说到这里，谢谢。

　　 主持黄华军：综合刚刚会长所说，在未来的亿华·时代广场我们会看到具有现代，充满快时尚，非常现代化元素酒店、快时尚品牌、电影院又蕴含着弥足珍贵不可复制历史文化资源，包括客家，手工艺品，消费者过来这里他们会觉得是非常时尚，又非常有文化的东西，我们非常期待的。

　　 下面有请另外一位，具体到操作层面的专家给我们谈谈，刚才大家都相对比较宏观，谈到规划，将来的亮点。但这一位专家确实站在一线，站在城市综合体的一线，成功为天河城、珠江新城太阳新天地服务过的，下面有请杨军艇总。

　　 杨军艇：谢谢大家，亿华·时代广场这个项目我过来了两次，我想这个项目下来我提三句话：

　　 一、一定要突出规模的优势，因为有30多万。

　　 二、要强化持续经营；

　　 三、要贴近时代脉搏。

　　 这个场要坚持这三条。第一条什么意思，这个场30多万，纯商业十几万，这个规模相当大，但这个大就需要有一个规模效应，这个规模效应一定要确定在韶关市场的霸主地位。确定了这个霸主地位之后要靠我们这个场接下来一句话就可以了，持续经营。购物中心招商开始容易，相对容易像曲江这个地，在整个曲江相对比较有意义，中影，华润万家都过来了，华润万家刚才介绍是世界五百强之一，按我说，跟我们商家说我们不应该说五百强之一，谁都不清楚五百强之一，中石化这些都是五百强，我们非常讨厌这些，我们五大银行也是五百强。华润万家是中国排第一的超市，这样介绍就对了。2014年华润万家的营业额排名第一，华润万家全国300多店排名第一，我们有中影电影院，刚才我们介绍的Me-city、G-star这些都是国际品牌。

　　 我说第二句，我们招了之后关键要持续经营，这种持续经营一定要坚持放水养鱼，这是最关键最关键。刚才主持人说了，我也参与天河城报建、经营，后续经营，天河城相关领导也过来了，我是参与了，当然也是创始人之一。广州一个太阳新天地我是从头到尾策划，策划到开业的。策划之后我感觉最深刻就是，我招了之后如何让他们成功留下来，如何让他们赚钱，这就是持续经营，持续经营就要放水养鱼，前三年养场的时候我们就要同舟共济，老板一定要听进去这句话，实际上一定要有这句话的。我们都知道路是人走出来的，商场也是人走出来的，这个路原来没有路，人慢慢走成为路，商场一开始人要慢慢熟悉，要熟悉，商场需要三个阶段，观众、消费者三个阶段，一个观看，一个是熟悉，一个就是热爱。三个阶段至少三年，我们要达到热爱程度需要三年，所以需要放水养鱼。

　　 其次要不断调整，像天河城现在，调整多少？天河城开业的时候到现在调整的品牌已经超过80%，就开业的品牌到现在17、16年之后是没有了，因为调整是永恒的。大家都记住，市场的变化，商铺调整是永恒的；

　　 最后，搞商场不能复古，我们有一个古建筑我们很赞成，但商场不能复古，商场面对客户一定是中高档，宾馆服务员他们进不了购物中心的，我不相信广州保安2000多块钱的工资可以去天河城消费，天河城一楼的一个衬衣都要一千多块钱，他一个月工资才两千多块钱，所以我们面对就是中高档收入人群。所以我们一定要贴近时代步伐，时代脉搏，包括今天的主题O2O，包括如何体验化，如何真正以人为本，这个很重要。

　　 所谓以人为本，如果我们去国外看看，特别日本，你们去过日本都知道，日本以人为本这是相当重要。我们在贴近时代脉搏当中一定要注重坚持这三条，我想亿华·时代广场一定会成功，一定会成功成为韶关购物中心的霸主。

　　 主持黄华军：杨总所说的一定要放水养鱼，同舟共济。接下来有请下面这位嘉宾，希望他简单讲讲亿华·时代广场O2O基因，你认为具体如何切入、打造。

　　 刘海波：谢谢主持人，刚才已经讲了，但现在讲得高度浓缩一下。亿华·时代广场如何打造O2O基因，首先讲基因，基因是我们生物，身体基本构造、传承的物质。亿华·时代广场据我所知是我们广东省第一家一诞生就带着O2O基因的企业，大型城市综合体。刚才主题人问。

　　 如何打造，简单来讲就是定位，刚才我说已经把亿华·时代广场的定位高度浓缩，打造构建一个以消费者为核心体验式服务的模式，包括广府文化这些都是体验，都需要体验，满足消费者休闲，先休闲才有购物，传统就是先购物顺便休闲，现在是先休闲顺便购物，满足消费者休闲购物体验及社交欲求区域性生活中心，这个中心就是刚才我们杨军艇专家所说的“霸主”，我要做韶关购物中心的霸主，这个霸主是新型购物中心。这个定位已经包含非常浓厚O2O基因，需要做到这个体验式服务，需要做到贴身式服务，精准营销没有O2O基因是不可能做到的。综合体需要形成联动，数据链需要打通，这是定位，一个定位下面有三个方法论，这个比较简单。

　　 第一要让管理层、员工层很清楚知道什么叫做互联网思维，认识互联网思维首先要明白互联网本质是什么，大家都在使用互联网，但是我们了解过互联网本质是什么吗？互联网本质我们亿华·时代广场了解到什么？开放、共享、协同，一切以客户第一，是以一个民声、民节，民享。互联网每个人都是节点，大家建造起来之后才能享受。移动互联网我们多了几个特性，一个就是及时性，地理位置相关性，这是移动互联网最明显的，还有连接能力等，一个就是了解互联网，整个团队要了解，深刻理解互联网思维，互联网本质。

　　 在了解互联网本质提炼出互联网思维，用互联网思维深入渗透在每一个经营策划、运营的活动里面。具体来讲，刚才所说的把传统的购物中心的成熟引领模式优化、放大。优化就是借助大数据、云计算，把客户体验做好，精准流量、精准营销。放大，利用互联网社交媒体传播性，迅速构建海量的客户群体，刚才杨专家也说到“霸主”，我们如何做“霸主”首先把韶关一亩三分地在短期内使他们成为你的铁杆会员，这就是“霸主”，因此第二点就是用经营团队，用互联网思维武装起来，并且把传统的成熟引领模式优化、放大，这是第二个方法论。

　　 第三，熟练应用好工具，支付、搜索引擎、社交网络、APP，这些要从上自下要非常熟练应用好这些工具。

　　 一个创新定位满足消费者购物体验、社交需求；三个方法论深刻理解互联网本质，移动互联网的本质，用互联网思维武装起来进一步优化传统商业引领模式，优化、放大；熟练应用互联网工具。通过这几个方面打造亿华·时代广场的互联网基因，谢谢主持人。

　　 主持黄华军：我们现在探讨亿华·时代广场，探讨曲江，将来的亿华还会在翁源、乳源继续迈出其步伐，有一个亿华系。我应该也算是刚才孙会长领我进门90年代初，一直看着广东商业成长，到今天为止广东本土做购物中心的除了天河城这些国资背景，外企背景，以亿华为代表的民资、民企也在茁壮成长，其他民营企业也在茁壮成长，所以亿华系的浮出水面是非常让大家振奋的信息。接下来有请杨总谈谈今后亿华·时代广场的规划，有请。

　　 杨亚杰：刚才三位专家也对这个项目跟购物中心目前所面临一些问题做出一个很详细的解决，刘总刚才也说了互联网O2O的问题，亿华·时代广场从一开始诞生我们就植入互联网基因，我们一直也是想。现在零售百货确实受互联网冲击比较大，传统购物中心慢慢也会调整一个比例，包括天河城、正佳广场也好他们餐饮娱乐比例也不断加强，其他零售百货也不断调整。

　　 亿华·时代广场未来的规划主要从下面四个方面进行体现：

　　 一、项目市场定位，因为韶关是一个旅游资源非常丰富的城市，每年的旅游人口将近八千万旅游人口。过来韶关旅游人口其实他们停留在韶关时间不长，亿华·时代广场市场定位就是旅游休闲的购物中心，跟传统购物中心定位不一样。刚才刘总也说了，传统购物中心就是购物+休闲，亿华·时代广场是休闲+购物，是把休闲旅游放在第一位，购物放在第二位。因此我们的业态比例方面也是做一个调整的。

　　 从第二个方面来说，现在亿华·时代广场业态占比方面我们做很大调整，传统购物中心其零售跟餐饮娱乐配比6：4，60%是零售百货，40%是餐饮娱乐。因为一个项目需要产生最好经济效益就是零售百货租金最高，餐饮娱乐承受租金相对比较低一点。但目前零售百货受到互联网冲击，他们所带来营业额，特别一线实体店营业额在不断下降，但餐饮娱乐虽然承受租金比较低，但可以带来很大的客流。而且客户停留商场的时间也是非常长，因此可以为商场带来很稳定的人流、客流，因此这是亿华·时代广场占比调整的原因。

　　 第三方面我们通过互联网思维O2O，这是亿华·时代广场必须要做的事情。我们光靠曲江几十万人口支撑商业面积包括古街12万平方米，这是绝对不够。我们如何利用互联网把韶关或者外地客户线上线下全部引导到这个购物中心来，才能支撑这个购物中心未来可持续发展。我们现在也是聘请刘总为这个亿华·时代广场搭建 O2O平台，很多购物都想做O2O平台，但如何做？目前来说还没有一个做得比较成功，但我们这个购物中心还是有时间，我们还没有开业，我们有足够时间做这个问题，我们现在已经开始研究这个平台，让商家来多这里，除了营业时间，24小时都可以在互联网上面做生意，未来的消费80、90后这些年轻人每个人都使用互联网，互联网支付，二维码支付，亿华·时代广场也要顺势而为，顺应潮流。

　　 第四方面就是我们的古街，本来整个商业规划全部都是现代商业，但我们考虑到12万平方米，在整个韶关是很难，作为现在区域消费者很难支撑，二期我们会开发一个古街，这里也有很多文化历史东西值得我们保留，发扬，古街，古文化这是互联网体验不了，必须要在现场体验的，这个只能通过以后的经营管理把这个古街发扬光大。马坝有很多特色工艺、产品，还有瑶族的歌舞表演等都会融入这个古街来，我们打造亿华·时代广场这四个方面的规划，会以这个来打造亿华·时代广场。

　　 感谢大家。

　　 主持黄华军：非常感谢杨总的回答。今天时间也非常紧张了，看看各位媒体就以上几个嘉宾探讨一些观点提出你们的想法。

　　 记者：各位好，我是南方日报的记者。我想问一下杨军艇总，今天一直强调体验式的业态，在广场这一块也有一个比较大规模的应用，因为8：2的比例，虽然现在这个也流行，但也存在体验式业态同质化现象，现场在发展的同时，有没有避免同质化的误区呢？谢谢。

　　 杨军艇：谢谢，谢谢南方日报的记者。这个场地2：8的比例，这是非常超前，应对网购之后很大胆的举措。这个举措几乎全国没有，我可以这样说，几乎全国没有。但这个比例我赞成，这个比例最重要就是老板的让利，老板没钱赚的，因为娱乐的东西我租过，我都租过，天河城电影院都是我租的，我都知道这是怎么回事。关于同质化问题，不怕同质化，最怕是主题不突出，同质化的问题不是中国，全世界都存在这个现象，我们只有行业永远不会倒闭的，我们只有公司倒闭，行业不会倒闭，行业存在就是同质化，同样行业一定有的。所以同质化问题是没有办法避免，有200年历史的美国，搞了100多年的日本还是存在同质化，你们去台湾看看，我从台北到台南，看20多个购物中心，都是一样的，但问题我们主题一定要突出。

　　 大家知道，人的消费在通知，所以商品是面对同质化消费，所以我们的东西是同质化，同质化是很难避免。这怎么办？我们要引进当地没有的品牌，这样可以避免同质化。建议我们所有业态的品牌当地没有的超过50%，这是对的，这样就可以避免。比如说我们能拿出手的金铺有多少？整个广东省不超过10家，麦当劳、肯德基多少？这些东西加起来你们有机会看看，能开店还不到50、60家。就这一点你挑，挑来挑去还是这些，没有一点办法，所以尽量当地没有的，同质化的问题，很难避免，正佳广场和天河城摆在这里同质化85%，一模一样的品牌，但两个都成功了。所以我意思就是最怕主题不突出，不怕同质化，同质化的时候需要多一点新品牌进来。

　　 记者：我是信息时报的记者，大家好。请教廖会长，刚才您也提到亿华·时代广场商业古街是广府文化和客家围屋文化的结合，非常有利于旅游、观光、商业广场的互动、相互促进。这种具有岭南文化的仿古街，商业街，需要有什么才能让这些旅游和商业结合起来。

　　廖伟阳：我刚才所讲这些问题，首先商旅结合其实历来都是一个商业综合体，或者现在的城市综合体必具的前提条件来的。借你的话题，刚才听了很多亿华杨总讲，我给两个建议。

　　 一、尽管我们现在亿华里面构想很多东西，我想还是有一些方面能否更进一步，一个要找准文化主题，以商旅文史四要素外加互联网+，打造一个先卖感受后卖商品的综合体。

　　 二、你刚才讲到这个问题是很重要的问题，但在商言商，在韶关这个地区，在曲江几十万人的人口城区，我给一个建议：首先请业主结合政府，结合韶关市政府能否在观念上改变一个内容，是什么内容？我认为这个综合体是商业社区，而不是一个社区的商业。这是完全按照一个商业社区来构建。这个商业社区去构建就必须有商业社区的元素，无论是商业文化还是文化的商业，必须要有一个很重要的元素拿出来，所以在规划和未来建设当中一定要按照商业社区的方向做。这个商业社区最主要一个内容结合现在线上线下的矛盾，电商和电商之间的矛盾，如何打造先卖感受后卖商品的综合体，这是至关重要，这里面就等于回答了刚才这位记者女士所提到的问题，到底我们这里是什么样的文化。

　　 比如说这个古街现有建筑形态是客家围屋的形态，但整个地面、天面是广府形态，这一座内容如何找到一个内容，或者按照时代角度去创造一个更好的天地，我想这里面是不是应该把这个焦点找准一点。聚焦，把聚焦拿准，然后再把刚才所做，或者现在我们看到的东西细分分化做下去。利用现代的技术上下、线下推动，我想这样拿出综合体的文化个性，对未来建设，哪怕对韶关地区商业网点，特别对大型商业网点的建设可能是一个很大的贡献。在这里也希望不久将来尽快看到在我手机里面可以看到亿华APP，这样可以拉近我们距离。

　　 谢谢。

　　 记者：您好我是新快报的记者，请问刘总，商业购物中心都在规划自己的O2O，请问亿华·时代广场的O2O最大亮点在哪里？

　　 刘海波：现在全部都在搞O2O，全国商业中心都在搞O2O，借此机会跟大家说说我的观点。

　　 第一个因为O2O是一个很新的东西，传统商业虽然有成熟模式，但大多数经营高层管理人员都不了解，这就导致普通认为我这里搞一个免费WIFI这就是 O2O，这不是的；还有一些人认为我搞一个微信营销，这只是O2O其中一个环节而已；还有像万达，万达搞了三年了，这三年万达花不少钱，不少精力，但从之前的万汇网到最近前一个月悄悄上线非凡网实际上都是羞答答的玫瑰，还不成熟，我在万达都体验到，都感受不到O2O，仅仅就是利用WIFI，注册会员仅此而已。

　　 我跟亿华·时代广场的高管，包括林董事长经过一段时间的沟通，我们共同打造，借杨军艇专家的一句话，我们要成为霸主，所谓的霸主就是武林霸主，我们借这个词，要做武林霸主一定要有自己的绝世武功，我们绝世武功就是六脉神剑：社交化、本地化、全渠道线上线下全渠道，微信只是渠道当中一个渠道而已，商业智能、虚拟货币体系、粉丝营销。这是亿华·时代广场O2O最大的亮点。

　　 主持黄华军：由于时间不多的，各位媒体还有问题我们留在会后再交流，非常感谢今天台上的嘉宾为我们做精彩的分享，非常感谢！第一商业网第14期智汇沙龙到此结束，谢谢！

　　 下面我们把话筒交回给主持人。

　　 主持人：非常感谢各位嘉宾的精彩分享，韶关商业O2O创新论坛到此结束，感谢大家

原文链接：

http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-05-14/16046004526380497552376.shtml

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http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-05-14/18486004567736553095648.shtml