广州江南新地首批租户忍痛“割肉”陆续撤场

南都漫画：张建辉

　　周六下午五点半，与地铁二号线江南西站A出口接驳的江南新地地下商业街里人流络绎不绝，但人们大多行色匆匆穿行而过，驻足购物的人数不足一半。步行街负二层人流稀少，开门营业的店铺仅占50%，其余要么店门紧锁，要么内部货物被清空，一堆篮球游戏机的货架被码在一边通道的尽头“今天要是有运气的话，可能才有生意。”该层一家服饰店的老板一边理货，一边向自己的员工抱怨。

　　位于广州市海珠区江南西商业中心地下的江南新地商业街曾被称为继北京路、上下九后广州市的第三条商业街、海珠区的“流行前线”。然而近十天内，南都陆续接到该商场小租户的多起投诉。据他们称，江南新地自去年3月开业至今，超过七成租户还在亏损，对此小业主曾多次提出自救方案，但物业管理方态度强硬。为此，当初首批进驻的小租户在合同尚有一年多到期的情况下，忍痛“割肉”放弃5万多元进场费、装修费、押金等先后撤场。初步统计，退出江南新地的早期租户约有20-30家，目前还有后续租户在考虑撤场。

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　　多次推迟开业，租户大吃哑巴亏

　　江南新地贯穿江南西路全程，是江南西商圈唯一直驳地铁及两个公车站的地下商业街。商场由裕龙投资集团投资开发，贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道。目前一期建设长520米，建筑面积约为2万平方米，规划有260多个商铺，设有13个出入口直达地面，并与地铁二号线江南西站无缝接驳。

　　由于业内期待江南新地的开业将给“江南西商业圈带来新一轮发展机遇”，首批小住户早在项目建设竣工后就与开发商签订了租赁合同。“2007年，我们和江南新地的开发商方龙置业签订了三年期租赁合同，当时约定2007年10月1日开业，但后来据说因消防不过关，不能按期开业。”负一层租户王玉向记者透露，2008年开发商要求重新签订合同，并约定当年开业，同时第二版合同中签约甲方也从开发商转变成其委托的管理公司广州市创高租赁服务有限公司，租期则从2010年顺延至2011年。

　　创高公司接手后曾口头约定，商场将于2008年9月开张。据悉，当时预期开业时间临近秋天，部分租户提前预订了秋装。但商场最终未能如期交铺开业，导致租户损失了几万元。“当时大家都盼着快点进场，尽快开业，而且物业称不签新合同不给租铺，所以首批租户基本都签了第二份合同”，王玉透露。但正是这样，再一次的延迟交铺令小业主吃了哑巴亏。

　　记者从掌握的多份合同中看到，针对未按约定提供房屋给小租户，有关违约金处罚的空白处填写的内容是“按补充合同约定”。而补充合同中也没有具体处罚措施，对于延迟交铺只显示，乙方租户“实际起租日以甲方的书面通知为准，如与合同约定不一致的，则该商铺起租日(试营业日)和租期相应顺延。”

　　“按照法律规定，双方签署的多份合同应以后期的约定为准，小租户既然在第二份合同上已经签字，之后是无法追究前面的责任的。”广东正大联合律师事务所律师李彪表示。

　　销售未达预期，租户大面积亏损

　　在多次推迟开业后，2009年3月，江南新地试营业，商场于4月底正式开业。“当初招商中心摆的模型和招商中心高管推介的各区域效果图都强调，江南新地负一层规划为水域、风谷、金矿、竹林、柳园五大区域。”不愿透露姓名的A租户在电话中向记者表示，他们所在的C区金矿原本定位高端女装，而且招商人员也强调了进入门槛，为此有家租户甚至进了几百元一件的高档服装。但开业后他们发现，C区的定位与此前规划相差甚远，其中还混杂有童装、男装、几十元的低价商品，而原先效果图中每个店金色的门柱及水晶灯饰都不见踪影。“进高价女装的租户，连续很长时间都没有开过单。”

　　记者调查了解到，开业之前每个租户都付了2万-3万元的进场费、2-3个月的押金以及装修费，前期投入基本在5万-8万元不等。而在江南西商圈的概念下，江南新地除大家乐、大和寿司、水果捞等大品牌租户，其它租金基本在450-500元/平方米左右，而金矿区则在600元/平方米以上。而根据公开资料显示，江南新地每间商铺间隔在25-80平方米。

　　“我去年亏了5万元，算是亏得少的”，A租户表示。而据一位4月份才刚撤场的服饰租户W小姐透露，她6个月竟然亏了26万元。而据其它首批租户透露，他们一年的亏损在10多万元左右。“据我们所知，现在场内除了大牌餐饮所在的A区销售人气最旺外，大约有七成以上的小租户都是亏损的，D区赚钱的只有一家，而且店铺面积和租金是最小的。”

　　而 记 者 在 负 二 层 区 域 看到，40-50家店铺每天开业的比例只有半成，有1/3的商铺已经闲置。虽然在经营的租户将部分商品摆在过路的通道上，但周一至周五，该区域的客流量是个位数。

　　小租户自救方案被否决

　　由于持续亏损，去年6-7月，负一层有部分租户抗议要求降租。“我们提出了降租申请，要求物业管理方限时答复。但对方没有答复，而我们过了交租期，商铺被关掉了。”已经退场的林姨表示，她的40平方米商铺每月租金2.5万，如果加上水电、租金、管理费、人工、配货，每月至少要做到4.5万元，但自开业至今，她都没有做到过这个数，“我们每个月大约亏7000-8000元”。由于物业管理方要求其补交租金和滞纳金，她觉得不划算，连商铺内的收银机、货架都没有拿回，就退了场。

　　对于上述问题，一位创高租赁服务有限公司的人士向记者表示，双方在补充合同中有约定，“乙方须对自身经营自负盈亏，一切债权债务及纠纷均由乙方自行负责，与甲方无关。”租金已经事先约定，双方白纸黑字签名盖章，相信很多小业主也咨询过律师，甲方在法律上并无责任。

　　不过，即便如此，物业管理方对小租户自己的自救方案却也不配合。据悉，一家租户由于原来产品线较短，希望增加同一品牌的产品。但由于涉及到增加货架及柜台，被物业管理方拒绝。“我们的商铺因为物业方爆水管，墙体已经发霉，很多衣服从架上拿下来都有味道。”已经退场的W女士表示，他们曾提出对商铺重新装修，但对于他们提出的二次装修申请，物业方一直都没有答复。“你可以写个书面申请，但不一定会批。”记者冒充租户再次向广州创高租赁服务有限公司打去电话，一位经理同样这样回复。

　　“租金这么高，又不批准装修调整。我们只有过年期间的一个月，亏损缩减到了1万，平时最少亏2万。平时很难开单，周末有次销售额60多元，还有一次89元。这样下去，我们很难坚持下去。”W女士表示。记者调查了解到，今年春节后，部分早期签约的首批租户撤了场，现在还有一些租户也在考虑是否撤场。