受国际金融风暴影响,今年广州的消费市场存在一定程度的萎缩。然而,记者在数个在地铁站旁或与地铁连通的大型地下商城走访时发现,由于主要经营针对年轻消费者的潮流商品,这些地下商城的消费市场依旧强劲。一些新建的地下商城商铺,如天河又一城、江南新地等,无论租金还是出租率,都不逊色于同区的地上商铺。特别是天河又一城,其商铺的租金价格已经接近天河购书中心以及天河南一带的商铺。
天河又一城月租可达1600元/平方米
天河又一城和江南新地都是建立在人流旺盛的地面商业圈附近。其中,天河又一城依傍天河核心的成熟商圈,过街隧道的打通,把天河核心商圈如天河城、广百中怡店以及广州购书中心等几个重要地标性建筑相连通。
据了解,天河又一城设有160个商铺,出租率达到90%,店铺主要是从事服饰、精品店、化妆品等经营。该地下商城设有10个出入口,目前在开通的出入口中,有3个出入口分别位于天河城北门、广百中怡店东北门和购书中心门口,隧道南段商城的4个出入口分别通往天河城西门、广百中怡店南门和体育西地铁站。
有业界人士指出,从地理位置与规划看,天河又一城的客流量为目前广州其他商场所难比拟,其商铺价值与天河城、正佳广场的一楼旺铺相当,与北京路的铺位也有得一比。记者从天河又一城管理处了解到,天河又一城靠近天河购书中心地段的租金在1200元—1600元/平方米/月,与附近的地上商铺租金水平相当,而连接天河南一带商铺的租金,则相对地面商铺800元—1000元/平方米/月的租价要低一些,月租在600-800元/平方米。但如果从实用面积来看,地下商场的租金比地上商铺的租金要高,因为同区域的地面商铺实用率一般是70%—80%,而天河又一城的商铺的实用率是50%。而现在发展相对成熟,较有名气的地下商城流行前线,该商场的租金均价在1500元/平方米/月左右,比中山三路地面商铺的租金还高出不少。
地下商城铺位出租率高
和高租金相对应的是目前地下商城商铺的出租率都达到了一个较高的水平。由于地面空间发展越发受限,可供应的新的商铺项目比较少。因此,不少商家选择进驻地下商城,目前地下商城的铺位空置率比较低。
记者从江南新地管理中心了解到,该项目从正式开业不到一个月的时间里,负一层已经全部租出,租金在500元/平方米/月左右。负二层的大部分商铺也已经租出去,该层的店面租金是320元/平方米/月。记者在现场时,还有不少有意租赁的投资商在咨询相关的租赁情况。据工作人员介绍,该项目面积在20平方米以下的铺面进场费是1万元,20平方米以上的进场费是2万元,铺面的使用率是47.62%。签约的期限是3年,租金第二年起递增10%,按金是3个月的租金加上1个月的管理费,管理费是60元/平方米/月。
虽然受人防工程等产权因素的限制,地下商城的商铺相对地面商铺少有产权交易,但对于一些可出售的商铺来说,租金投资回报率非常可观。据美联物业数据显示,如火车站商圈的地一大道,销售价格1万—4万元/平方米,租金为250—500元/平方米/月,返租回报率高达10%—30%,远远超过了住宅租金的投资回报率。
-现场直击
地下商城普遍旺场
在金融危机下,广州地下商城出租经营状态受到的影响并不大。3月22日,位于海珠区的江南新地开始正式试业时,记者在现场看到已经有不少商铺开张,还有部分店铺正在装修中。由于是新店开张,不少店铺都打出了开张优惠活动告示,有的品牌服装购物满300元送精美礼品,有的精品购物优惠折扣为3-5折。在该项目的负一层店面中,还有不少是经营餐饮业的,其中以糕点、甜品、奶茶等店铺居多,如大卡司、日本料理等。
而记者在工作日到天河又一城走访时发现,不少市民是从地面商圈或是地铁站内逛进来的,“我们刚刚去了正佳广场、天河城”,正在该商城的屈臣氏内看商品的刘小姐告诉记者:“现在打算去购书中心,经过通道,看到商店就进来看看。”据了解,天河又一城商品的价格定位稍微低于附近的临街店铺,但总体还是比较高的。据记者现场观察,天河又一城由于地下隧道设有上下电梯,通道光亮,不少市民都是从这里通行。记者粗略统计了一下,在通往购书中心的出口,一分钟的人流量有100多人。而在江南新地,虽还没有处于下班高峰期,人流量已经很大,在商场看商品的大多是附近的居民、学生、工薪阶层。
-提醒
投资地下商铺注意产权区分
物业专家提醒,搞清地下物业的产权状况至关重要。地下物业涉及到土地、人防、产权、立法等各种复杂的问题,情况比较复杂。由于国家到目前为止还没有制定出有关城市地下空间归属问题的法律法规,也没有办理地下空间产权的统一规定,大多数商业性地下物业还属于“私生子”,经营者要小心区分。
经营地下商业,首先要看是不是人防工程。因为现在地下商业大多属于人防工程,而人防工程不管是由政府开发还是由开发商开发,产权都归国家,战争期间国家无偿使用,但和平时期还是可以进行经营的,其中开发商建设的则由开发商经营,政府开发的可进行有偿使用。但不管哪种情况,经营者只能签合同获得一定期限的使用权,不可能获得产权。签合同时,这一点务必了解清楚。
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