南山CBD核心区“忽然”就旺起来了。因为自保利文化广场、海岸城商业广场等相继开业后,这里就已经成为南山新的商业、文化、娱乐、餐饮、休闲等中高档区域城市中心。
▓雄据城市中心——“前海中心”
在“深圳市城市总体规划(2007-2020)”修编草案中,规划提出建立三级城市中心体系,包括2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。2个城市中心即福田中心和前海中心。福田中心包括福田中心区、罗湖中心区,主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能。前海中心,包括前海、后海和宝安中心区,主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。规划提出,在强化福田中心全市综合服务功能的基础上,推进前海中心的建设,积极承接区域性高端服务业的转移,构筑区域性高端服务业集聚区。逐步形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。
南山CBD则位于2个城市中心其中前海中心的核心地位,从今天发展现状看,片区正在承担起这一历史重任,未来趋势更是指向着南山CBD城市中心的战略地位。
过去南山是蛇口老外多,现在南山CBD核心区,老外的影子已经不鲜见。从笔者亲临的实地感受、以及多方资料了解到,今天,尤其后海、前海的消费人群特别爱往这里钻,因为这里的生活消费不但丰富、集中,而且有个性、品位、上档次。在这里,天虹、家乐福、保利影院/歌剧院、吉之岛、海雅百货等商业,肯德基、麦当劳、巴西烧烤、必胜客等餐饮,其他如南山购书中心,凯宾斯基酒店、新桃园酒店、交通银行、发展银行等已经纷纷精彩亮相。
▓占位商务中心——特区西部商业中心
过去的南山,还没有一个纯粹的商务办公中心,有限的新、老写字楼总是零散地分布于南山不同地段,其中仅以蛇口稍微集中一些;但蛇口偏居蛇口半岛,往来深圳主城区并不方便,尤其近年来南山由于房地产高速发展越来越“人满为患”,进出蛇口就更为不易了。
所以说南山CBD核心区这个选址好,不仅南山人民可以就近通达,借助滨海大道往来福田、罗湖、宝安,也是十分便利。过去,南山CBD即南山商业文化中心区定位为深圳特区西部的商业中心、金融中心和文化中心;今天,由于深圳城市“双中心”的确立,南山CBD作为“前海中心”的两大商务中心之一,其定位、影响与辐射力已经得以再度提升。待核心区以东目前仍在前期基础建设中深圳湾金融商务区起来时,扩大版的南山CBD实际地位还将大为提高。
所以,从规划、现实与发展三重角度看,南山的商务办公中心、“前海中心”区域功能的生产性服务业与总部经济的特区商务办公重心,已经是板上钉钉。既如此,面对实际供应很有限的南山CBD核心区写字楼、深圳湾金融商务区启动尚须时日的客观形势,该出手时就要出手了。
▓比肩金融中心——深圳湾金融商务区
南山CBD以东填海区2.3平方公里土地,是未来南山商业文化中心区的延伸。
按照规划,南山商业文化中心区以东约2.3平方公里的填海区内,将建成为深圳湾金融商务区,区内规划了230万平米的商务办公区、120多万平米的商业空间以及50余万平米研发办公场所(总部基地)。为风险投资、各类基金、证券机构、融资机构等商务性金融企业的进驻提供场地。
在深圳市规划局主持的深圳湾滨海休闲带概念设计中,该区域已被定位为未来的南山商业文化中心区,与目前的核心区一起,承担区域中心功能。目前的规划包括了水域面积为25公顷的内湾公园,商业办公区,金融区,大剧院,体育中心,体育公园以及活力岛,内湾酒吧等。
对于深圳湾金融商务区的规划建设,南山区的要求是:“它的最低标准是香港中环”。中环是香港商业的象征,还是一些银行及大公司的总部所在地。
对于深圳湾金融商务区,中原地产的分析师表示,深圳湾填海区将建设成我市惟一的滨海综合商务和第三金融商务区。届时,长达10公里的滨海大道和深圳湾畔,将真正成为金融、商务、总部经济的黄金线,为全市的金融业发展提供广阔的空间,提供优越的口岸优势、海岸优势、产业优势、人才优势,而西部通道的贯通,将使南山成为深港金融企业拓展国际和内地市场的桥头堡和后台服务中心,辐射整个珠三角经济圈。
▓聚焦价值中心——南山CBD核心区
商业、文化旺起来了,片区写字楼市场的吸引力也会因此大为加强,尽管这里第一批写字楼起来的时候,承载商业、文化的硬件设施还在打造中。当然说是写字楼市场,其中满打满算只有六栋写字楼,它们是天利中央广场一、二期(3栋)、海岸城东/西座(2栋)、288米超高层建筑(1栋),合计提供办公面积358800平米;但南山CBD还有以东约2.3平方公里的填海区——规划为深圳湾金融商务区,规划约230万平米的商务办公区。
南山CBD核心区有一个先进、便利之处在于,有一条呈东西走向的二层步行街串联了全部十个地块上的建筑,并形成了完全的人车分流,也是核心区的结构主轴和重要景观轴。这被串联起来的十大建筑,其中天利中央广场一、二期就位于其中,并占有海雅片区消费人群进入南山CBD的第一站的显要位置;处在南山核心的门户位置,具有较好的昭示性和通达性。
据悉,天利中央广场二期近期即将开盘,通过报纸、网络等途径、尤其是片区因为商业、文化发达起来吸引到南山巨大人流往返并顺便了解到项目时,二期就已经越来越引起了企业和个人的关注与兴趣。
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