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对于任何一家房地产开发商来说,要想更好的做好商业配套项目,发展商就必须提前介入经营管理,对商业项目前期的定位、规划、布局都必须经过专业成熟的思考,对于任何一家发展商销售完商业地产项目后,涉及项目的后期经营管理主要有三种方式:开发商在不懂商业经营管理或不愿花费人力经营管理场子的情况下,一般都会聘请经营管理公司专门经营项目;开发商与经营管理公司合作共同经营项目,各自承担相应的职能,发展商一般承担商场的物业管理部分,商业部分交给经营管理公司负责;第三种方式就是发展商自己成立经营管理公司经营项目。 很多原来在各个地产中介的人,没有一点百货、购物中心、超市、大型商场现场运营管理经验,对品牌、对布局、对规划没有卖场的一点点经验、近几年摇身一变都成了商业经营管理公司的专家、顾问到处接场、接店,拿完策划费、代理费用后,用售楼式的爆炸式的诱人广告,来招商,但是能有几家能成功的,后期的管理运作谁负责、为什么开业后很多项目就会死掉...... 面临者许多问题,他们能解决的了吗,他们敢承担责任吗?到现在他们也不敢站出来承诺!目前市场上有相当数量的经营管理顾问公司,但是在商业地产领域有着较严重的缺陷。一方面,大部分经营管理公司不了解商业地产销售的特征,他们大多对统一收银的开放式大卖场如超市百货类零售行业,具有丰富的经营管理经验,但是对于销售型的商业地产、以独立店面、独立收银为主体的商业项目并没有太多的经验。另一方面,经营管理公司实力非常有限,不能以承包经营的方式与发展商合作,而更多采取收取顾问费的方式回避风险、旱涝保收。经营管理顾问公司的这些缺陷,使得发展商不得不使自己冒险走上自己并不熟悉的行业。 对于这些问题,开发商要想介入商业地产的前期的运营的管理就应该从以下几个核心内容来学习来体验。 核心内容一:从经营的角度分析商业地产项目的定位 一个商业地产的项目要在经营上取得成功,无疑需要牵涉到诸多方面的工作,对商场进行定位,可以在经营上满足多方面的需要,其中最为重要的一点是满足市场竞 争的需要。深圳零售市场在经历了改革开放初期的商品短缺阶段之后,早已进入合理利润的 经营阶段,激烈的市场竞争使任何一家商场都难以在不同档次、不同类别的商品经营上均保 持竞争优势,于是,近几年来,深圳零售市场出现不断细分的趋势,零售商场日趋专业化。 核心内容二:从经营的角度来分析成熟商业应该卖什么? 对于一个商业地产项目来讲,只有销售才是硬道理,销售也是衡量一个商业地产好与坏的标准。有些商业地产无论从其经营定位、商品布局到商品的数量、款式、档次和价位等等都符合当地的市场需求,适合当地的消费水平,但是为什么销售一直上不去呢?归根结底,这类商业地产没有真正理解商场销售的内涵。 核心内容三:商业地产业态定位从经营角度上要考虑哪几个方面 业态定位对于一个商业地产的开发商来讲是非常重要的,就像我们在做住宅时的产品定位,它是提供给消费者进行消费行为的产品,如果商业地产产品定位有误的话,直接影响商业地产后期的运营。在商业地产定位业态时要考虑很多的因素 核心内容四:商业地产的前期的定位+服务 商业地产的服务作为一个系统。顾客根据服务传递过程中实际接触到的那些要素和感知到的服务结果对生产作出评价,对后台发生的事并不感兴趣。 核心内容五:商业地产前期的规划经营与管理 一个商业地产项目启动后,常常会出现在同一个楼层的不同的区域或者是不同楼层、不同区域之间人气冷热不均的现象,从而造成商业地产各个品类、业态之间的经营状况好坏不均。严重时会使得整个商业地产项目因此而出现有场无市,导致商业地产项目开发失败的严重后果。 核心内容六:为了今后经营考虑商业地产业态基本定位原则 为了商业地产项目今后更好经营与管理,我们必须先了解在商业业态定位前的基本原则,这对于不仅是个帮助,同时也是商业业态规划布局时的指导,从多角度,多方面、纵向性、横向性来体验商业业态基本定位的原则。 老师介绍 1992进入零售终端行业,在正大集团、沃尔玛、特区免税商场、大连万达集团国内知名的连锁零售企业任职,担任营运经理到副总经理、总经理等重要职务,十年多年来从事店务规划、现场运营管理、招商策划、商业地产业态布局规划、住宅区商业策划、大型购物中心、百货商场营销策划、品牌策划等方面的管理,先后对服务性质的不同行业进行深度研究,成为全国一流的商业零售终端实战、服务营销方面的专家。 刘老师并结合几大领域实战经验,吸收世界先进企业的经营精华,形成自己独有的理论体系和实战体系。刘老师的课深受学员欢迎,很多单位多次派人参加学习,参加培训重点学员来台湾、香港、比利时、国内各地。 |
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