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    第一太平戴维斯日前发布广州房地产2017第三季度零售物业市场简报。报告显示，前三季度，广州优质零售供应略显平淡，生活和体验类商家陆续进入广州并持续拓店。

    另一方面，多个项目将于第四季度集中开业，新增供应项目以大中型规模购物中心为主，大多分布在新兴商圈，但对未来入市的购物中心带来招商压力。

    天河路和越秀区商业项目存量最大

    截至第三季度，广州优质零售物业总存量为470万平方米。其中，天河路和越秀区商业存量所占市场份额最大，分别为27%和16%。

    按业态来看，第三季度，运动、健康类业态和人气、特色餐饮业态表现较为突出，亦倍受网络营销和实体商场的推广带来人气。

    非核心商圈的租户组合调整紧跟市场趋势，例如引入了更多儿童类品牌、儿童教育机构及游乐场，以及体验类商家（例如VR游戏体验馆，零售集合店和规模较小的人气餐饮品牌）。

    就第三季度而言，广州优质零售物业市场仅有一个新项目供应。白云汇位于白云区，总建筑面积约为10万平方米。项目租户类型丰富，并提供多样化的体验类商家和购物服务，例如引进儿童教育中心、儿童游乐场、健身健康中心和特色餐饮商家。由于项目周边购物中心存量较为缺乏，白云汇开业表现较为理想，开业率达95%（含围挡装修的商家）。

    非核心商圈空置率下降

    第三季度，广州全市优质购物中心整体空置率环比微降0.2个百分点，至5.5%。非核心商圈空置率环比下降0.6个百分点至6.2%，而核心商圈空置率则环比上升0.3个百分点至4.2%。

    位于核心商圈的购物中心因区位条件优势和完善的城市建设利好，未来发展方向将倾向于引进独特的业态和优质的中高端商家，吸引更广阔范围的消费者。

    非核心商圈的购物中心则通过提升软件服务水平吸引周边社区的消费者，如引进更多儿童类业态以吸引家庭消费客群，如儿童主题游乐场或儿童中庭游乐场、儿童教育机构等。另一方面，引进小面积的人气特色餐饮也利于购物中心聚集人气。

    第三季度，全市体验式业态占比达37%，环比和同比分别下降0.9个百分点和1.4个百分点。其中，海珠、白云和番禺录得体验式业态占比下降，其它商圈则有所上升。

    天河路商圈首层租金强势上升

    第三季度，广州全市购物中心首层平均租金环比微涨0.1%，至人民币每平方米每月702.5元。核心商圈首层平均租金环比上涨1.2%至人民币每平方米每月1100.9元，同比上升2.5%。

    核心商圈租金表现主要受到天河路商圈的强势带动作用，本季度天河路商圈首层租金环比和同比分别上升2.8%和8.6%至人民币每平方米每月1178.8元。

    相反，越秀区首层平均租金仅为人民币每平方米每月893.3元，环比和同比分别下降1.4%和8.8%。对比天河路商圈强势的商业地位，越秀区仍在不断调整租户组合以适应市场。

    非核心商圈首层租金略有下降，环比下降0.7%至人民币每平方米每月364.6元，同比上升0.9%。

    总体而言，短至中期内，非核心商圈租金水平仍将看涨。人口密度增加和城市化进程推进将给非核心商圈带来潜在消费群体和消费力的增长。另一方面，非核心商圈购物中心软硬件配套的提升将利好其商业氛围的营造和未来商圈的升级。 

    服饰和餐饮业态占比最高

    第三季度，优质零售物业租赁市场录得活跃表现。就全市业态配比而言，服饰和餐饮业态占比最高，分别占据21%的市场份额。电子产品、娱乐、运动及户外品牌和家居及生活服饰租户亦表现不俗。

    广州商业市场继续朝扩张和多样化方向发展，第三季度市场部分拓展信息如下：

    互联网生活平台Dcamp营地于乐峰广场开出广州首店，建筑面积约为35.5平方米；

    香港潮牌Salad于乐峰广场拓店，面积约为221平方米；

    网红店奈雪の茶继第二季度于万菱汇开出第一家门店后，本季度于正佳广场开出广州的第二家门店；

    喜茶在天汇广场拓店，店面约为150平方米；

    运动及户外品牌李宁和耐克于中华广场开出新店，建面分别约为250平方米和140平方米；

    高端餐饮品牌COVA首进广州，并将于年底正式落户丽柏广场。同时，丽柏广场亦引进了新加坡创新餐饮“霍公子瓷馆（收藏艺术主题餐厅）”全国首店，并将于年底开出。

    第四季度新供应量约47.5万平方米

    报告显示，预计全年76%的优质零售供应将于第四季度集中释放，海珠、番禺、白云等多个区域均将有新项目开业，总体量共计约47.5万平方米。

    从未来供应项目区位而言，随着核心商圈体量渐趋饱和、可建设用地稀缺，绝大多数拟开业的项目集中在新兴商圈，并以周边社区消费群体为目标客群。

    从业态配比来看，未来供应更强化“体验式消费”的概念，通过创新型主题或商家吸引消费者。大规模的集中供应将给市场施压，或将导致优质零售市场空置率上升。但基于整体市场的稳定表现，预计全市租金将维持在稳定水平。

    未来三年期间（2017-2019），广州商业新增供应将主要集中于新兴商圈，例如番禺、白云和越秀新增体量将分别占据市场32%，23%和15%的份额。预计2017年，全市优质零售供应将同比上升221%。其中89%新增项目体量将超过6万平方米（文/吴婕秋）