牵手老佛爷百货，深业上城能“更上一层”吗？

　　位于深圳中轴线上的深业上城，即将迎来开业四周年。这个含着金汤匙出生的购物中心，发展却并不尽如人意。

　　一年来，深业上城加快了调整改造的步伐。近期牵手法国老佛爷百货，应该说是其调整改造过程中的重要举措。原本有些沉寂的深业上城，能否凭借“轻奢品牌”更上一层，依然需要市场检验。

引入老佛爷百货

谋改变心切

　　12月14日，老佛爷百货与深业上城签约，将于2022年第四季度在深业上城，开设首家精选跨品牌概念店，将设置国际设计师及轻奢品牌时装、时尚鞋履和配饰、美容/护肤品及特色餐饮四大分区。

　　老佛爷百货究竟是什么来头？

　　其实，这是一家源自法国的百货商场品牌，其位于法国巴黎的首家门店，同时也是全球最大的免税商店。目前，在法国和其他国家共拥有65家门店。

　　据了解，几年前项目高管就曾对媒体表示，未来将引入老佛爷百货，此次签约可谓“终于如愿”。

　　深圳老佛爷百货有两大特点。

　　第一，面积不大。与4.7万m2的北京西单店、2.5万m2的上海陆家嘴L+Mall门店、1.15万m2的贵阳花果园海豚广场（2022年开业）相比，约4500 m2的深圳老佛爷稍显“迷你”，是目前4家门店中规模最小的。

　　第二，主打“小众+高价+轻奢”。老佛爷百货在中国的品牌选择，与法国本部也有所不同。法国主要为一线奢侈品品牌，但未来在深业上城的门店，将与北京、上海相似，会有部分奢侈品品牌，更多还是潮牌和独立设计师品牌。

　　从目前的公开报道来看，老佛爷在中国的两家门店，都因为地段、选址及品牌运营等种种原因，发展不温不火。 

　　但对于开业近4年的深业上城而言，这次合作背后，也体现了其「谋求改变的心态」非常迫切。 

出生衔着金汤匙

奈何“叫好不叫座”

　　据深业集团官网显示，占据深圳中轴线位置的深业上城，集购物中心、产业研发大厦、设计创意LOFT、高端商务公寓于一体。

　　整个综合体占地12.1371万m2，总建筑面积约120万m2。其中，产业研发大厦约33.27万m2，LOFT约10万m2，豪华酒店约5万m2，公寓约17万m2，商业约16.7万m2。

　　深业上城“一出生就衔着金汤匙”，其开发商深业集团，是深圳国资委直管的大型综合性企业集团。

　　从地理位置上看，深业上城也十分优越：东临笔架山公园，西有天桥，漫步可达莲花山公园，南边则与中心公园相连。

　　在设计维度，深业上城南区由SOM、ARQ、Urbanus三家建筑设计事务所设计。其中，南区商业部分的设计，由曾经设计了香港又一城和上海龙之梦的ARQ建筑事务所负责。

　　此外，项目邀请了曾操盘上海梅龙镇广场、广州太古汇的郝继霖加盟。这也是近些年来，深圳最知名的商业地产操盘手之一。 

　　2018年1月18日，深业上城正式开业，“小镇+品牌街+商场”的建筑组合，一直为业界津津乐道。开业初期引入的全球首个无印良品三合一项目，集“酒店、旗舰店、餐饮”为一体，风光无俩，曾让竞品同行颇为紧张。

　　此外，项目楼顶的小镇，更因独特的蒙德里安设计风格，近年来已成为深圳街拍胜地。工作日和周末，挤满了揣着“长枪短炮”，凹造型的年轻人。

　　但随着时间推移，项目问题逐一呈现：比如项目离地铁10号线冬瓜岭站，尚有一段距离；项目所在的地段，又恰好容易拥堵，工作日乘车出行也有难度。

　　再看看设计维度，“小镇+品牌街+商场”的设计，使得动线不够清晰，时常是“白天倒还好说，到了晚上就容易迷失。”

　　具体到“盒子”部分的天窗，ARQ建筑事务所设计时原本希望引入自然光线，但因消防等原因，自然光线引入有限，使得场地光线有些暗淡。

　　在招商维度，餐饮品牌迭代也应提速：“来来往往都是那几个品牌。”

　　来街拍的年轻人和爬山途经的消费者，都为项目带来了充足的客流。但这些客流中，哪些可以转化为实际的购买力，缺少相应的刺激举措。

　　曾有入驻项目的潮牌品牌，在接受媒体公开采访时，表达了对项目“叫好难叫座”背后的思考：“深业上城的氛围很接近日本的感觉，但当时出租率和商业组合不够理想。”

　　不过，该品牌的主理人，对品牌和商圈关系的认知也非常客观：“商圈分好坏，品牌也分好坏，商圈的数据不能决定品牌好坏。而好的品牌能给商圈引流，我们希望成为好的品牌，而不是眼巴巴地盯着商场带来的流量。”

潮流进化时？

强化定位方能彰显特色

　　2021年11月，隶属于深业上城的中国国际消费电子展示交易中心（CEEC），被媒体曝出“4万方的场地，目前仅剩个位数商户”。

　　好的方面，除了签约老佛爷百货之外，筹备已久的深圳文华东方酒店也即将开业。写字楼方面，截至2021年6月，上城T1写字楼招商率47%，引入的世界500强企业数量位列全市第二，也为购物中心增加了更多客流。

　　在开业第四年来临之际，深业上城的调改动作，也较之前更加频繁。

　　而调整改造的方向，Hot君大胆猜测，与引入老佛爷百货的初衷类似，那就是进一步强化“街拍和潮牌运动品牌形成的潮流氛围”。

　　比如，今年引入了街头品牌MLB，以及李宁旗下潮牌LNG和潮帽品牌NEW ERA。

　　在餐饮维度，今年引入了咖啡品牌M.stand。8月，上横町日本食街也已重装开业。

　　不过，就我们的观察来看，强化“潮”文化，也需要舍弃一些不必要的动作。

　　深业上城过往几年的运营中，不时会有画展、演讲相关的活动，但“文艺”与“潮流”并不相同。如何吸引更多潮流品牌的关注，在寸土寸金的福田，打造属于年轻人的潮流剧场，还可以有更多聚集人气的落地举措。

　　根据深业商管对外披露的目标，深业上城是一个定位“高端、创新、融合环境与人文元素”的大型城市综合体。

　　目前来看，无论是品牌档次、游逛舒适度及整体调性的一致性，都离这个理想的定位有一定距离。

　　作为行业观察者，我们真心希望，调改之后的深业上城能“更上一层”，带给业内更多惊喜。