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攻略:如何解决商业存量项目的“疑难杂症”?

时间:2021-01-13来源:派沃设计 作者:派小沃

  随着经济的迅猛发展,国内商业地产也在以“超级速度”进行着更新换代,“变”成为了一个永不改变的趋势。随着一线城市及众多强二线城市存量时代的到来,“城市更新”成为发展主线。

 

  据悉,中国核心城市有1亿㎡左右的存量物业需要改造,各地商办和消费升级的需求也非常旺盛。

 

  不断调整的旧改之路,看似不复杂,但又十分不简单!甚至可以说,改造一个有十几年历史的购物中心项目比新建一个难度更高。

 

  在设计爆发的时代,面对存量存在的诸多“疑难杂症”,如何改造才能不仅“好看”,还更“好逛”?今天,派小沃就为大家整理了一份存量改造的“攻略”。


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01


商改中绕不开两个关键词


  不论是百货商场还是旧厂房,甚至是商业街区的改造,总是绕不开两个关键词:场景重构和内容升级。

 

  内容升级通过多元业态组合、品牌结构整合等方式,由里到外促进内需,从而提高购买率。场景重构通过构建具有舒适感、归属感、新鲜感和辨识度的体验式商业空间,借助人们的五官六觉,与消费者产生一种情感链接。


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  随着沉浸式、社交化时代的来临,场景也不再是简单的美陈、装饰,它是以“互动、体验、社交”为主诉求,融入多元跨界元素,多方位打造集多种功能于一体的消费新空间。

 

  要想通过场景和内容重置商场“引力场”,这几个原则不容忽视:建筑的标志性、体验的可逛性、概念的主题性、场景的独创性。


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02


存量物业“华丽变身”的“21字攻略”


  存量物业需要在既存的“制约条件”下改造,这对于商业设计的要求更高,如何改造出一个“多维空间”从而保持项目的商业力成为主要的考虑问题。

 

  再定位


  对于项目本身的认知以及市场趋势的把脉,是整改过程中最基础的步骤。所有改造内容的核心都是围绕定位“以点到面”扩展而来。特别是在这个存量时代,更需要在细分领域寻求突破,客群越明确,定位越精准,方向更明确。

 

  像TX淮海年轻力中心聚焦潮流年轻人的消费群体,在整体风格以及品牌选择上尽显酷炫、色彩。

 

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  新立面


  建筑外立面是建筑的一张名片,具有号召力和影响力,能获得“好感”和“美感”。

 

  购物中心的外立面设计直接反映了商业空间的规划主题与定位,有些项目方还在苦恼如何做好购物中心设计之时,拥有高颜值、高格调外立面的购物中心已经“以面夺人”。


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  除了通过立面的色彩和造型,展现不同表现力的同时,还可以借助广告、色彩、灯光、材质、构图等手法设计的立面,也能产生让人耳目一新的享受。


  韩国 Galleria百货以玻璃雕塑嵌入马赛克立面的独特设计颠覆了人们对传统商业项目外观的想象。


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  整个建筑利用通透的玻璃幕墙与石材形成了鲜明的对比,带了独特的感官体验,使之成为当地城市居民生活的引力焦点。


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  优业态


  业态优化的决策必须以财务数据模型为依据,以强有力的备选业态及品牌库作为支撑,通过“优胜劣汰”的方式积极引入新型盈利业态,摒弃过时老旧。

 

  其中,首店经济就能很好的为购物中心经济增长注入新动力,业态优化的同时,要协调好品牌首店的比例。


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  上海世茂广场除了外观颠覆式整改,在其业态方面也是翻天覆地的变化。品牌的更新率高达90%,除了众多国际品牌旗舰店,还有不少首店及一线潮牌,如NIKE全球旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、世茂Hello Kitty上海滩时光之旅、全国首家YOHO!BLU等。


  这一系列的“组合拳”下,改造后的上海世茂广场,租金收入较改造前提升100%,销售业绩提升100%,众多品牌亦是在其内部体系中荣获销冠,在销售业绩和经营数据上都交出一份令人满意的成绩。


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  重场景


  与建筑立面再造重塑的“精神面貌”不同,商业空间的场景主题则是直击商业灵魂和气质。

 

  对于消费者来说,盒子空间里是主要游逛场所,其空间能够更直接地为消费者带来视觉冲击,商业空间“好玩”、“好看”,新鲜感、趣味性、差异化,才能聚人气、引客流,早已成为心照不宣的整改策略。


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  改设施


  购物中心的功能设施涵盖范围十分广泛,从管线设施、声光灯设施,到功能休息区、屋顶花园的设置,再到卫生间、母婴间、电梯厅、导视等等设计,这些细节之处作为购物中心为消费者提供体验的一部分,是必不可少的空间。

 

  在细节之处给予顾客最大程度的关怀是成功的商业环境建立的重要基础,其体现的良好品质、人性化体验的公共空间也是商业最好的形象招牌。


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  由数码购物广场经历3年改造后,重新闪亮而归新加坡Funan购物中心,就用一身的酷炫“黑科技”无形中提升消费者的购物体验感。

  

  在400个可用的停车场中,游客可以通过CapitaStar应用程序预订其中的36个。当驾驶员到达时,可以通过基于视频的智能停车场将其引导到分配的停位。


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  提供智能目录,通过浏览和搜索趋势项目,提供最短路线并根据购物者的个人资料获得推荐路线。


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  Funan IT购物中心通过一些令人兴奋和创新的技术功能来模糊传统零售和在线购物之间的界限。期望使用将订单交付到机器人进行免提购物。


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  如果您不喜欢在逛街时随身携带物品,那么商场内的机器人能够从商店提货,并将行李存放在地下室2的购物中心点击收集箱中。


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  升软件


  升级商场的线上数据等软件设施也是未来商业的服务亮点。特别是经历“黑天鹅”疫情事件之后,人们的消费习惯也发生了改变,不少购物中心也开始寻求新的转变。

  

  实体商业+线上直播的活动造势,以及取代售货员的“直播代购员”带着消费者“在线逛街”,也渐渐成为商业经营升级转型的一大策略之一。


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  强跨界


  跨界不仅出现在品牌之间,越来越多的购物中心也纷纷搞起了“联姻”,艺术展、博物馆、医院、体育馆......纷纷进入购物中心,不断追求创新跨界的新鲜感,也能为购物中心注入新鲜血液。


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03


存量时代的“增量思维”,增加赋能buff


  传统的老旧商业大多强调“好购物”,未来转型之路也着重强调“既好逛街也好购物”,这样才能有机会吸引客流、抢得销售头筹。

 

  绿色化


  当空气质量、人类生存环境越来越受到关注时,作为公共生活和消费空间的购物中心也开始考虑绿色环保问题。如何创造一个生态、绿色、舒适的商业空间,如何通过设计减少耗能,也是越来越多购物中心考虑的问题。


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  智能化


  越来越多的购物中心开始尝试将项目“智能化”,目前由于技术和经费原因,整个智能系统尚且不成熟,但还是有不少项目看到未来数据带来的商业价值,开始布局颇有规模的大数据体系。


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  传统文化


  近几年,传统文化通过各种创新“面貌”出现在购物中心,“国潮消费”、“IP消费”等方式的兴起,让传统文化“以变应变”,进化出多种场景内容玩法,从小众走向大众,与更多消费者产生紧密链接,从而激发消费意识和购物行为,实现对商业的赋能。


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04


结 语


  存量的改造不仅通过外观翻新、业态重组来满足人们的购物需求,满足人们休闲的可能,也要通过调改增加商业空间的凝聚力,与消费者产生情感共鸣和深刻链接,将更多的人吸引过来。

 

  购物中心是商业与目标客群建立的一种“关系空间”,通过多维形式与人产生情感的“沟通”。如果说商业运营的无言的沟通,那么空间就是“有形”沟通。

 

  跨界融合、互联网等丰富大胆思维,让商业地产的发展也有了越来越多可能性的选择。而打造一座“好逛”的商业MALL,不仅要通过生动的四维景观吸引眼球,更要精准“旧物业”现存痛处,通过组合叠加多重改造方式增加赋能影响力,增加人们在游逛购物时的新鲜感、体验感、参与感和幸福感。


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原标题:如何解决商业存量项目的“疑难杂症”?有这份“改造攻略”就够了! / 编辑:
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