日本东京地下空间，如何撬动商业空间价值？

　　被反复强调的“存量时代”大背景下，一、二线城市商业中心的土地面积日渐稀缺，其使用价值也逐渐提升，加上近几年城市轨道交通的飞速发展，地下商业街、地下综合体等地下商业空间的开发蓬勃兴起。北上广深尤为突出，大连、哈尔滨等自然条件不佳的诸多城市也相继建成了大量的地下商业空间，各地的动车站和地铁枢纽站几乎都是地下商业空间的典型案例。

　　“二战”后日本的经济迅速发展，人口和城市的大量聚集，引发了城市更新、改造和再开发。自20世纪60年代开始，城市地铁、地下街、共同沟以及90年代掀起的大深度地下空间开发利用等形成了特色鲜明的地下空间开发利用的日本模式。

01

日本地下空间与地下街发展概况

　　日本的第一条地下街是1930年建成的东京上野火车站地下街道，现在地下街分布在日本的21座主要城市，其总面积约为110万平方米，其中有80％集中在东京、大阪和名古屋3大都市圈内。

　　一般可以分为四个阶段：

　　1、---1955-1964年

　　地下街围绕车站布局，主要配建地下停车场，疏解地面人流，置换原地面广场商业摊贩。

　　２、---1965-1969年

　　地下街发展的规模化阶段，地下街逐渐成为规模更大、连接更广、用途更多的地下城市空间。

　　３、---1970-1980年

　　地下空间向城市公共空间的转化阶段。地下街在完善防灾、安全等技术和法规要求的同时，成为城市公共空间的重要组成部分。

　　４、---1990年代至今

　　地下街与城市空间整合为新的城市空间。通过地下空间开发，整合城市交通枢纽、商业设施、开放空间、公园绿地等城市要素，形成地上地下一体化、复合化的新型城市公共空间。

02

日本重点项目

　　● 八重洲地下街

　　位于日本新干线东京车站地下，一期建成时间1964年，二期建成时间1973年，建设背景处于日本经济飞速发展时期，缘于东京奥运会的举办和新干线工程的启动，由7家民营公司联合建设和经营管理。

　　建成后，平均每天的人流量15万人，其中约四分之一约3.1万人会在地下商业街消费，主要以饮食为主，年营业额150亿日元，11年后收回投资。

　　东京八重洲地下空间位于城市道路和广场下方，占地面积0.35公顷，建筑面积6.4万平方米，商业空间面积1.84万平方米，是日本至今为止最大的地下商业街之一，设置出入口总数42个，每个出入口平均服务面积435平方米，室内任何一点到出入口的最大距离30米。

　　地下建设深度3层，地下一层主要以商业街为主，主要为出租店铺，店铺总数169个，其中服饰店95个，饮食店63个，休闲服务店11个；地下二层布置停车库，停车库被东京高速路分隔成2部分，均通过缓冲车道与高速路衔接，左进右出设置四个衔接出入口，设置停车位516个，日均停车数量1500个；地下三层主要为设备用房。整个地下空间与东京车站和周围16幢大楼相连通。

　　由于建设年代较早，东京八重洲地下街存在着建设标准偏低的问题。

　　首先在设备方面，4个换气塔和6个排气塔明显不足，空气质量有待提高，供电容量虽在20年前增容过，但仍满足不了需要，东京高速路下配管做得也不理想；

　　其次在公共设施方面，地下公共通道较之其巨大的人员流量显得狭小和低矮，总共4座的电梯和2座扶梯也给通行的人员带来极大的不便，通行效率较低，而针对残疾人的无障碍设计更是稀缺；

　　再次在设备设置方式方面，没有进行分区控制的中央空调系统满足不了店铺空间的个体需求，物业管理中心与防灾中心的分设导致管理效率较低。

　　● IZUMI GARDEN改造项目

　　IZUMI GARDEN改造项目是在城市再开发的宏观背景下，结合东京六本木地铁站建设，融办公楼、美术馆、住宅楼、地铁站和城市地下空间为一体、地上地下联合开发的成功案例。

　　项目基地位于东京港区，介于交通繁忙的放射一号线和首都高速之间，占地面积2.4公顷，建筑面积1.2万平方米。地面泉花园塔楼45层，最高点201米，地下2层，停车位546个。1999年6月开工建设，历时 3年完成建设。

　　(1)城市公共空间——城市走廊(Urban Corridor)布置

　　地域内包含美术馆(Museum)、集合式住宅(Residential Tower)、泉花园塔楼三个主体建筑，在平面组织上，通过纵向城市走廊(Urban Corridor)使三个主体建筑、地铁六本木一丁目车站、Fitness Club、美术馆前绿化公园相互连通。城市走廊(Urban Corridor)作为公共开放空间，即起到了衔接各个功能单元作用，更丰富了城市公共空间，使得区域的城市空间成为一个整体。

　　(2)功能组织——复合化利用

　　在区域内包含了公园、美术馆、住宅、酒吧等多种功能，泉花园塔楼更是集商业、餐饮、办公、旅馆、会馆等功能为一体，充分体现了多种功能复合化开发和使用。通过复合化的利用，创造多元化的城市空间，使人获得多样化的体验。

　　(3)地下空间开发

　　地下空间开发利用是本项目最大亮点，在地下一层泉花园塔楼直接与地铁六本木一丁目车站相连通，通过自动扶梯进入城市走廊。城市走廊为一个三层退台式中庭，在平台内侧为Fitness Club，使人们能驻足停留。地铁、地下街、庭院与城市空间整合为新的城市开放空间。

　　● 福冈天神商业区地下街

　　福冈市是日本九州的政治、经济、文化中心，是福冈县首府所在地。城市人口约140万，是九州地区最大的都市。天神商业区(Tenjin Chikagai)是福冈的商业中心，是九州最繁华的商业地段。天神地下街是集购物、餐饮、休闲等多种功能为一体的综合性地下街市。

　　天神地下街开发模式是沿道路开发形式，商业街主通道位于城市主干道下方，呈南北向布置，南北两端分别接地下铁空港线天神站和地下铁7号线天神南站，地铁换乘带来了充足的客源，为地下街繁荣打下基础。天神地下街总长约550米，现有343家店铺，日均客流量达40万人。通过地下通道，地下街连通了街区周边福冈三越、大丸、sorariasuteji、福冈市政、福冈大楼、mina天神等多栋商业、办公综合体，同时积极向周边拓展，形成了复杂的地下空间网络。

　　地下街街道宽度约40米，总占地面积约2．2公顷。两条南北向通道和12条东西向道路将地下街划分为11个街区。街区的东西两侧对称布置了32个出入口，平均每隔35米就有一个出入口连通地面，既方便了行人出入，又满足了防灾要求。同时地下街直接与周边的地下停车场(地下驻车场)相连接，停车换乘非常方便。地下街内各种设施齐全，设有银行、公厕、问讯处、母婴室、防灾中心等多种设施，为游客提供全面便捷的服务。

　　与地下街四通八达相得益彰的是三越商业大楼的交通枢纽功能，在该商业综合体3层设福冈天神公共汽车中心，各个方向公汽建筑内集中；2层设西铁大牟田线福冈站，快速大容量的公共交通为三越百货和天神地下街带来了充裕的客源。

03

不可忽视的商业价值

　　对于特大型及大型城市而言，城市商业中心的土地早已所剩无几，土地价值不断提升，人流聚集量越来越大，导致很多商业区成为交通的堵点。如何缓解城市商业中心人流及车流的拥堵状况成为政府十分头疼的问题。

　　由此，城市地下轨道交通应运而生，而对于轨道交通连通的地下商业空间，其商业价值也不断被刷新。地下商业空间的价值也在不断提升，其本身在地产商的心目中也越来越重要。

　　对于商人来说，商业价值的主要评判标准就是投资回报率，每平米产出的营业额是实打实的经营效益指标。由于大部分地下商业空间与城市轨道交通相连，能够保证一定的人流量，所以这个空间的价值还是被很多专家看好的，关键在于如何打造。

　　针对地下商业空间的先天劣势，通过现代的商业设计手法改变客人的观感和运用技术手段提高安全性，完全可以打造出舒适且充满个性的商业氛围，媲美各大购物中心、商业综合体和主题商业街。