会员 密码 注册 会员权益

商场空置率上升:今年还开店吗?

时间:2020-05-29来源:经济观察报 作者:

      虽然有了更多选择,前述零售品牌运营负责人仍不能确定入驻哪家商场,因为她发现,商场的人流在恢复,但消费能力还没有完全回来。


      今年还开店吗?多家商场的招商人员主动发来了微信。


      被询问的李夏(化名),是一个餐饮品牌的拓展经理,负责品牌入驻商场的拿铺沟通。疫情前后,他明显感到了商场们对品牌招商态度的转变。


      态度的变化,来自商场空置率的上升。


      根据不完全统计,北京39个购物中心的9671家店铺,自2019年10月至2020年5月关店总量为1570家,总关店率为16%,其中城市核心商圈购物中心的关店率为11%,略高于近年同期数据,但远远低于城市次核心商圈及区域型商圈。


      而现实中更直观的表现是各家商场里关闭的店铺和待开业的围挡。从三月的观望,到四月的调整,再到五月的撑不下去,不少品牌门店倒在了今年春夏,同时,新的玩家跃跃欲试,想要抢占窗口期。


      话语权


      商场铺位,李夏有了更多选择,而且是以更优惠的价格和更宽松的合同条件。


      去年9月,李夏和大悦城、合生汇、龙湖天街讨论拿铺条件时,明显感觉到,这些知名购物中心的高要求体现在方方面面,不仅租金很难议价,品牌调性是否与商场相符,是否会与场内已有店铺形成竞争等都是考虑因素。


      虽然经过多次沟通,其品牌仍未能在年前入驻,毕竟,李夏看上的都是热门商场,疫情前一铺难求。就算品牌在各方面符合要求,且能接受租金价格,也很可能需要排队等待。


      “我们要想进的话,在年前都要排队到明年了。”一位餐饮行业从业者称,“因为商场的店铺有限,而想进的品牌太多。”


      疫情之后,随着部分品牌的关店调整,仍有开店计划的品牌发现自己的排序在迅速提前,这时,话语权也发生了变化。


      招商人员给李夏发来信息:今年整体租金预算比去年要低。这意味着,每平方米日租金能便宜几块钱,同时商场放宽了对品牌规模的要求,租期也能签约更久,“租期以前2年、3年,今年能多签一年”。


      这是头部商场的情况,一般的商场,优惠更多,李夏透露,北京崇文门商圈的部分商场,“以前每平方米日租金都十二三块钱,现在可以谈到七八块钱。”


      至于话语权转变的原因,他认为是“(商场)招不上来(品牌),现在正常开店的少,尤其几百平方米的少”。


      机会


      你知道现在最关键是啥变化吗?一位商场直租群的群主自问自答,机会啊,关键是现在机会更多了,租金倒不是最重要的。


      他在400多人的直租群内,每天发布各大商场的铺位信息,如果有心仪的铺位,群内的品牌可以找他帮忙和商场沟通,相应的,不同铺位对应着不同的进场费,通过他的渠道,北京知名购物中心的进场费需10万元-30万元不等。


      这是一个已经快满员的微信群,“直租2”的群名说明这是群主的第二个阵地,也从侧面说明了商场铺位的火热程度,为了拿铺,品牌们不仅需要满足条件、排队等待,甚至还得付出真金白银。


      需要说明的是,这种中介渠道更多被急需开店的行业新手采用,疫情之后,这笔入场费也有所下降,部分热门购物中心小店铺位的入场费差不多打了5折。“现在大餐饮如果面积合适,不找我你也能进。”该群主坦言。


      综合龙湖长楹天街东西区情况看,楼层越高,未营业店铺数量越多,金鼎轩、无敌家、南疆北疆、老爷锅等餐饮店铺仍未营业。从围挡来看,行运打边炉、南京大牌档等大型连锁餐饮正在装修。


      对此,龙湖表示,长楹会继续在满足消费者需求基础上,进行品牌升级,优化全场餐饮结构。


      此外,朝阳大悦城、合生汇等购物中心亦有部分店铺围上了围挡。


      这一情况是北京商场的缩影,叠加了购物中心品牌自然汰换和疫情影响双重因素,对仍有开店计划的品牌来说,意味着机会变多了。


      多位商业地产从业者告诉经济观察网,北京的顶尖商场,过去非常看重入驻品牌的品质与调性,如果不符合其要求,给出再高的租金也无法入驻,但疫情之后,这些业主也放松了要求,只要规模还可以的品牌,都有了坐下来谈谈的机会。


      一位零售品牌的运营负责人表示,自己接触过的商场,租金并未出现明显变化,但优质的铺位确实更多了。“拿铺这件事,很看运气和缘分,有选择有时候比降租金更重要。”她说。


      北京目前的头部商场,还远没有到降租金的程度,热的场子永远有人想进,一位商业地产研究员说:“现在的空置变化确实给了品牌机会,就看能否把握住这次洗牌。”


      汰换与洗牌


      虽然有了更多选择,前述零售品牌运营负责人仍不能确定入驻哪家商场,因为她发现,商场的人流在恢复,但消费能力还没有完全回来。


      一家开在北京东部著名购物中心里的小食店,月流水恢复不到年前的一半,其老板表示,自家还算能喘口气强撑下去的,其所在的商场里没有彻底恢复到以前100%的(餐饮),特别是大型餐饮,很多都没有开门,而商场也给出了相应的扶持,比如付租周期从季付改为了月付。


      这位老板感慨,之前大部分顾客不太在意价格,单价30块钱左右的小食,可以买个两三份、三四份。疫情以后,那帮比较有消费能力的中产家庭不见了。同时,原来热衷于排队的年轻顾客,“到店后非常谨慎,会看所有的产品,然后买最便宜的。或者一直问有没有折扣,没有优惠肯定不买”。


      顾客的消费能力和心态,决定了店铺们的经营动力。


      据戴德梁行数据,2020年第一季度零售空置率9%,同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的数据显示,空置率环比上升0.8个百分点至7.3%,购物中心首层平均租金报每天每平方米37.5元,环比下降0.5%。


      由于采样不同,各大机构的统计数据有所差异。


      对空置率同比下降的数据,戴德梁行北区商业地产部主管孟祎解释,目前的关店潮还没有在一季度数据中真正显现,下降是跟去年同期相比。她表示,尽管一季度空置率有所下降,二季度的空置率将会升高。这番升高,更多是品牌理智思考后的结果。


      孟祎表示,今年三四月份是购物中心最为艰难的阶段,即使是核心商圈的购物中心,除了餐饮品牌,首层的时尚零售、生活方式类业态也都存在撤场的现象。


      在所有业态中,餐饮受到的影响最为明显。


      仲量联行分析,服饰等品类的零售商充分利用在线推广渠道缓冲市场影响,相比之下,餐饮和体验类业态面临更大压力。一月至二月,北京市社会消费品零售总额同比下跌18%,其中餐饮业态首当其冲,同期销售额同比大幅下降40%。


      出于商业考量,为增强抗风险能力,商场或对新店招租的业态有所选择。


      疫情之后,商场首要关注的还是品牌品质,孟祎说,北京核心商圈的购物中心,租金长期都保持在较高的水平,行业飞速发展的过程中,租金很难下降,因此一二三层出现了很多高租金租户。


      正常情况下,商场很可能为了收益选择一些运营实力一般,但付租能力强的租户,疫情之下的关店潮,也波及到了这些高租金租户,高租金租户走入关店潮,对商场而言是一个调整品牌组合,替换更多优质品牌的机会。


      对实体商业的长期发展而言,这很可能是利大于弊的转机,孟祎说。


      “今年是洗牌年。”上诉小食店老板也表达了相同的观点,从2017年开始,消费者对餐饮和新零食品类热情很高,所以整个行业很热闹,“热闹是挺热闹的,但疫情这一下重击,很多店铺就不能承受了,可能整个餐饮实体就不会像以前一窝蜂去投资、去创业、去做网红店。”他说,“但是谁也说不好,洗完之后会更好还是会更坏。”


原标题:商场空置率上升:今年还开店吗? / 编辑:婉儿
◆第一商业网版权与免责声明
1、凡本网注明“摘自:本站原创”的所有作品,版权均属第一商业网所有,未经本网书面授权不得转载、摘编、复制或利用其他方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的,被授权人应在授权范围内使用,并注明“来源:第一商业网”。
违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。
2、本网其他来源作品,均转载自其他媒体,转载目的在于传播更多信息,丰富网络文化,此类稿件不代表本网观点。
3、任何单位或个人认为本网站或本网站链接内容可能涉嫌侵犯其合法权益,应该及时向本网站书面反馈,并提供身份证明,权属证明及详细侵权情况证明,本网站在收到上述法律文件后,将会尽快移除被控侵权的内容或链接。
4、如因作品内容、版权和其他问题需要与本网联系的,请在该事由发生之日起30日内进行。电话:020-38248250 传真 020-38248296
Copyright©2020  第一商业网版权所有     www.topbiz360.com