戴德梁行：广州体育西及珠江新城逆市增长

  近日，戴德梁行发布的《2021亚太区主要商业街区报告》显示，香港尖沙咀地区在2020年成为亚洲最昂贵的零售街区。九龙购物中心取代了原来占主导地位的铜锣湾。铜锣湾的平均租金同比下降35%，经历了香港历史上最大跌幅，达43%。尽管全球受疫情影响经济低迷，中国大陆的零售业在亚太区所有市场中受到的影响最小，租金平均跌幅为5%。广州天河区体育中心、珠江新城商圈及深圳罗湖区表现尤为抢眼，2020年租金分别实现涨幅2%、3%及5%，是亚太区仅有的三个录得租金上涨的区域。

  戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄仕奇表示：“2020年，中国零售市场的表现优于预期。根据国家统计局统计，尽管年初新冠疫情在全国蔓延，但2020年零售销售额达39万亿元人民币。反映在租金方面，一些城市商圈的租金全年均在稳定增长，包括上海南京西路、重庆观音桥、杭州武林区、青岛中央商务区。部分城市商圈的租金出现了很大涨幅，比如深圳罗湖区和广州天河体育中心商圈。”

  亚太区零售街区租金排名变化不大，其中三个最昂贵的零售街区依旧位于香港、东京和悉尼。中国大陆12个城市进入亚太区排名前20，上海、北京、南京分别排名6、7、8。

  戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯表示，广州天河路体育中心商圈能够在疫情冲击下逆市增长，主要原因在于该商圈业态全面，高中低档的经营方均有市场，并且周边的常住人口及商务人士消费需求强，因而保持了刚需消费力，带动了体育中心商圈租金的增长。

  同时，高端消费的回流也支撑了体育中心商圈的租金增长。以太古地产在中国内地五个商业项目的经营情况为例，广州太古汇在2020年实现零售销售额增长36%，在各项目中一骑绝尘。

  广州另一重点商圈珠江新城的租金也保持了3%的增长，原因在于此商圈同样是高端住宅和写字楼的聚集地，内部刚需旺盛，所以其业态受疫情的影响小，商业抗压性强。

  戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩表示：“尽管去年平均零售租金下降38%，香港仍然位居榜首。尖沙咀比排名第二的东京银座租金高出30%，这反映出香港非常高昂的零售租金。”

  戴德梁行亚太区洞见与分析主管Dominic Brown博士表示：“受新冠疫情影响，下方主要的市场驱动因素如国际边境关闭、限制出行及居家办公等在整个区域仍普遍存在。所以亚太区的租金排名几乎没有变化，至少前十大城市的情况是如此，其中香港、东京、悉尼、首尔和大版仍位居前列。此外，印度在亚太区租金最低的市场中占有四席，形成鲜明的对比，香港尖沙咀的租金比海德拉巴的班加拉山高出近80倍。”

  按市场划分，2020年第四季度租金最高的零售街区（美元/平方英尺/年）

  零售趋势

  地方主义的崛起——购物者越来越支持本地消费，从而帮助本地零售商过疫情肆虐时期。2020年Rakuten Advertising对全球8,000多名消费者进行的一项调查显示，50%的家庭购物都在境内完成。亚太区的消费者会避免线上购买国外商品，表明他们更愿意把钱在国内进行消费。

  电子商务的增长——新冠疫情刺激线上零售业的发展，因为限制出行和健康等因素促使购物者纷纷转向数字化平台。亚太区的购物者对数字化平台早已跃跃欲试，因此电子商务的增长不足为奇。根据e-marketer的数据，亚太区的电商交易额达2.5万亿美元，占全球3.9万亿美元电商交易额的64%。

  贝恩咨询公司的数据显示，新冠疫情也使奢侈品领域发生很大转变，网上购买奢侈品的份额从2019年的12%增加到2020年的23%。然而，如果说这是临时性强制性改变，或者说人们开始广泛接受奢侈品线上购物还为时尚早。奢侈品消费者通常喜欢在实体店购物，这样可以享受随之而来的高品质服务，但是，全渠道营销的增长态势会影响奢侈品领域的发展。

  展望未来

  在房地产领域中，零售业所面临的周期性和结构性不利因素是最为严峻的，其中有些在新冠疫情爆发之前就已存在，有些因为严格的人口流动限制。这些问题对高端零售目的地产生了异乎寻常的影响。受国际旅行恢复缓慢的影响，这些地区不太可能立即恢复到疫情之前的表现。随着全球范围内疫苗注射的进展，一切正在逐渐恢复到正常状态，这些都将促进零售业的全面复苏。

  就零售业而言，短期内意味着消费者支出将出现更大分歧，人们更加崇尚价值导向概念，奢侈品零售将加速反弹。2008年金融危机之后，全球奢侈品零售通常在12-18个月内出现反弹。2020年中国的零售表现也支持了这一观点，人们对奢侈品行业保持乐观态度。

  未来10年，亚太区的经济发展将继续超越全球其他市场，所占份额将从36%增长到40%。预计中产阶级将增加15亿以上。这些趋势，加上该地区许多市场，特别是东南亚市场，实体零售店面仍然不足，突显了受疫情影响之外其它的发展契机。（图片来源：戴德梁行）