戴德梁行：上半年北上表现亮眼 办公物业受青睐

   8月4日，享誉全球的房地产服务及顾问服务公司戴德梁行举办“2020上半年中国内地大宗交易市场回顾与展望线上分享会”，该活动汇集北上广深四大一线城市投资精英，多维度解读中国内地大宗交易市场现状、分享各城市投资亮点、并对未来发展趋势进行展望和预测。

   戴德梁行中国资本市场部执行董事苏暐婷女士首先就2020上半年内地大宗交易市场“成交大数据”做了重点剖析，并与大家分享了戴德梁行资本市场部的成交喜讯，上半年由该团队主导促成的交易超过130亿元人民币，业内遥遥领先。

图片来源：戴德梁行

   关于全国数据，苏暐婷女士提到，2020上半年中国内地大宗交易市场共有884亿人民币成交，其中北上两地合计成交约700亿人民币，占到内地总成交额的80%；而广州深圳区域成交额虽超过100亿，但是与去年下半年相比，下降比较明显。

图片来源：戴德梁行

   物业类型方面，办公/研发办公物业受到买家追捧，而零售物业成交宗数则有所下滑，从2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。

   从物业投资中投资者最为重视的一个指标，资本化率来看，投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高，业主对价格预期也更加理性，一线城市的办公及零售物业的资本化率相对于2019年平均上升了10-30个基准点，仓储物流资本化率相对于2019年平均上升10-20个基准点。

   继全国成交大数据剖析之后，资本市场部北京、上海、广州、深圳代表也就当地市场情况与投资热点做了分享。

   中国资本市场部副董事总经理、北区资本市场部主管刘兵先生表示持续看好通州。“2020年上半年三峡集团正式签约通州成大广场，京杭广场亦将打造成为北京北投爱琴海购物公园——商业与办公大宗交易在通州的频繁发生反映出市场对该区域的不断看好。未来随着这些项目的落地、企业的陆续进驻，通州无疑将成为北京大宗交易的重要‘战场’”。

华东区资本市场部执行董事张维闵先生对于上海未来投资热点提出了三大预测，他认为：“有稳定现金流、高出租率的写字楼项目更受青睐；产业园区物业将受到追捧；自用型买家将成为资产收购主力。” 

   华中区资本市场部主管、执行董事苏俭婷女士表示看好琶洲。她认为，琶洲作为政府定位的互联网电商总部集聚区，随着唯品会项目的入市及阿里巴巴、小米、丰树、国美等一系列项目的封顶，总部集聚效应已初步显现，未来琶洲或将承接珠江新城，成为广州下一个CBD。

   华南区资本市场部主管、董事陈俊儒先生认为工业物流是深圳上半年一个别具特色的看点。他表示，上半年深圳出现3宗工业物业成交，贡献约21%的交易额，超过去年全年占比，成为仅次于写字楼最受欢迎的投资标的，未来工业物业或将成为深圳大宗交易市场上重要投资热点。

   在问答环节，大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平先生，就当前大热的外资“新宠”、TMT、公募REITs等话题和各区代表展开了激烈的思想碰撞。

   关于外资比例，叶国平先生提问北京外资比例首次超越上海成为外资“新宠”，背后有何深层原因。对此，刘兵先生表示，北京租金最高，空置率长期保持低位，且cap rate又高过上海，在上海找不到合适投资标的外资基金也就将目光投向北京，增加在北京的项目配比；而张维闵先生则认为，论流动性而言，上海整体表现还是要优于北京的，且它的开放性的政策会吸引更多的其他类型投资人前来投资。

   同时，对于大湾区，叶国平先生提出如果投资人想乘上TMT的东风，在广深之间该如何作抉择。苏俭婷女士表示广州无论从空置率还是租金来看，表现都远优于其他一线城市，市场韧性和抗风险性本就强大，加上行业集聚效应的带动，像琶洲这样“站在风口”的片区尤值得重点关注；陈俊儒先生则提出广州偏“稳”，而深圳更有“爆发力”，作为最年轻的一线城市，深圳旺盛的需求及增长动力给足投资人对深圳甲级写字楼的去化信心，年轻、有活力的人口结构带来的强大消费升级需求与增长动能，亦将刺激零售物业未来的发展。

   对于上海，叶国平先生发问虽上海新兴商圈甲级写字楼空置率达32%，但新兴商务区为何依然有成交。张维闵先生解释称，因TMT及高科技产业利好的客户和不担心上海次中心较大的未来写字楼供给的客户是构成新兴商务区成交的主要原因。

   而关于目前大热的公募REITs，叶国平亦提出公募REITs是否会对私募基金造成冲击、未来又将如何影响。对此，刘兵先生认为，从香港、新加坡等成熟的市场来看，REITs的发行并没有减少大宗交易的数量，反而是促进交易越来越成熟与频繁；在今天这个市场其实是未来准备募集REITs，或者是在公募REITs退出项目的机构吸筹码的好时机。