广州商办市场上半年成绩单：空置率上升租金下降

   近日，戴德梁行发布《2020年上半年广州商办市场》报告，回顾了甲级写字楼及优质零售市场上半年的表现与亮点，并对下半年的发展走势进行展望。

   数据显示，二季度受全球疫情蔓延及新增供应入市影响，广州甲级写字楼市场平均租金环比下降2.7%至184.5元每平方米每月，空置率环比上升1.5个百分点至6.7%。在国外疫情仍未完全受控的情况下，预计短期内企业仍持观望态度，扩租及升级搬迁计划暂缓甚至搁置，以压缩运营成本为目的的搬迁需求将占主导。

   同样受疫情影响，零售商营收压力维持高位，全市优质零售市场空置率环比微升至6.9%，购物中心首层平均租金水平环比微降至777.4元每平方米每月。预计下半年购物中心及商户将“加码”促销，拉动消费需求。

   优质零售市场：购物中心派亿元消费券带旺客流 

   二季度，广州优质零售市场依旧没有新增供应入市，存量维持在469.6万平方米。由于市场形势不明朗，部分租户尤其是餐饮类商户出现退租现象，全市空置率环比微升至6.9%。

   由于零售商营商压力的持续，不少购物中心租金有所松动，全市平均租金二季度环比微降至777.4元每平方米每月。

   二季度起，购物中心逐渐取消租金减免措施，转以发放各类优惠券带旺商场人流。五月份，万达商管在全国发放总额逾2亿元的消费券刺激消费，受益于此，广州万达广场“五一”期间销售额恢复至去年同期的91%。

   除此之外，包括正佳广场、天河城及万菱汇在内的各大商场加码节日促销，推出丰富多样的推广活动。化妆品牌扩张势头迅猛，引领零售业复苏。

   彩妆集合店WOW COLOUR本季在全市主要购物中心开出6家新店，另外完美日记及其姐妹品牌完子心选、知名新零售品牌KK集团旗下的THE COLORIST调色师在新店扩张上亦表现不俗。餐饮品类拓店扩张则由喜茶、娃哈哈、SEVENBUS及广笼记等品牌领衔。

   甲级写字楼：疫情影响显现，广州市场韧性强

   二季度,越秀商圈的星寰国际商业中心投入使用，带来8.7万平方米的新增供应，全市甲级写字楼市场存量突破500万平方米。

   疫情在全球蔓延给写字楼市场带来的负面影响逐渐显现，全市平均租金环比下降2.7%至184.5元每平方米每月，空置率环比上升1.5个百分点至6.7%。

   受疫情影响，今年上半年写字楼市场净吸纳量录得1.97万平方米，仅为去年同期的三成。上半年租赁活动以短平快的小面积成交为主，其中小于800平方米的成交宗数占比达50%，较去年全年提高9个百分点，租金面积大于3000平方米的成交占比仅为8%，低于去年11%的水平。

图1：广州甲级写字楼市场租金&空置率情况，数据来源：戴德梁行研究部

   疫情冲击下，国内一线城市空置率及租金普遍承压。在此背景下，广州市场表现出较强的韧性。一来与其他一线城市相比，广州上半年市场新增供应仅8.7万平方米，是一线城市中最低的，且部分项目因疫情推迟入市时间，一定程度上缓和了疫情压力，写字楼空置率同比上升2.4个百分点至6.7%，是空置率最低的一线城市。不仅如此，在租金水平普遍下调的情况下，广州为所有一线城市中降幅最低。

图2：北上广深二季度空置率及租金同比变化，数据来源：戴德梁行研究部

   金融及TMT行业“逆势增长”

   经济下行环境下，金融及TMT行业 “逆势上扬”。戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端分析，今年一季度信息传输、软件及信息技术服务业、金融业增加值同比分别增长12.5% 及 8.4%，受益于此，金融机构及TMT企业成写字楼吸纳主力，上半年租赁成交面积占比分别高达32.2%及20.9%。与此相反，抗风险能力较弱、前期快速扩张且以初创公司为主要租户的商务空间品牌开始出现退租撤场现象，行业洗牌现象加剧。

   越秀吸纳表现活跃，珠江新城“以价换量”

   上半年全市甲级写字楼市场仅越秀商圈有一个新项目入市，新增供应刺激了越秀租赁需求的释放，助其以31,454平方米吸纳量领跑全市。作为核心商务区，平均租金水平位于全市最高位的珠江新城，上半年下调了租金以价换量，是唯一录得空置率下降的商务区。

图3：各商务区上半年市场表现，数据来源：戴德梁行研究部

   预计年内租金下降态势持续

   下半年，广州甲级写字楼市场预计有37.9万平方米新增供应，均集中在琶洲商圈，优质项目间竞争将加剧，年内空置率或将持续攀升。随着租户议价能力的提高，写字楼业主方下调租金的态势或将延续至年底。中长期来看，广州未来三年新增供应预计达176.4万平方米，与深圳逾470万、北京近290万及上海约645万平方米的体量相比，压力较小。

   张晓端指出，写字楼租金水平走向与经济发展趋势紧密关联，广州甲级写字楼市场即将迎来新增供应小高峰，为产业及经济发展提供更充裕的空间。新增供应将刺激市场“去化”，进而影响租金走向，合理的新供应及空置率有利于维持城市经济活力。

   夜经济“点亮”消费复苏

   广州夜经济“底子好”，拥有成熟的夜间经济产业与商圈，为消费市场回暖添足马力。数据显示，广州零售和餐饮企业夜间营业额占比高达7成，夜间开放的餐厅占比近72.5%。除此之外，广州还是全国夜场电影超过1000场的3座城市之一，24小时便利店占比超过71%，夜经济发达水平领跑全国。张晓端分享，广州全面发力夜经济，二季度举办主题为“Young城Yeah市”夜间消费节，联动全市大型商圈、商业综合体及文旅场所，共同“点亮”消费市场复苏。电影院、KTV等娱乐场所开业仍受限，具备社交属性的Live House（室内演出场馆）及清吧承接了外溢需求，吸引更多年轻人前往。

   新能源汽车线下店“遍地开花”

   搭乘了政策及资本红利，新能源汽车行业近年进入高速发展期。在购置税免征、指标倾斜、各类补贴加持下，部分车企如小鹏汽车、蔚来等积极布局线下门店，抢占市场先机。新能源汽车“驶入”购物中心已是常态，通过在核心地段商场的大型门店展示，为客户提供直观高效的体验，同时触及4S店或传统营销方式无法覆盖的潜在消费者，带动汽车销量上涨。3月初，为刺激汽车行业销售，广州率先推出政策，为购买新能源汽车的消费者给予综合性补贴，并对置换或者购买“国六”新车的消费者给予补助，效果显著。

   IP经济走上风口

   IP经济大热，商业化运营的IP往往能依靠话题度为购物中心造势，创造可观营收。价值千亿的超级IP泡泡玛特掀起“盲盒”浪潮，在港上市后身价暴涨，二季度更将实体店开进广州高端商场太古汇。爆红“新物种”超级文和友，以沉浸式体验场景成为炎夏中的羊城“热话”，与太古汇强强联合后，叫好又叫座。不仅是购物中心，旧街区也借力IP经济焕发新活力，“中国最美书店”钟书阁落户永庆坊、“广州最美麦当劳”登陆沙面，搭乘强IP营销的“顺风车”摇身一变打网红打卡点。预计未来购物中心乃至历史街区联合多元化IP营销的方式将越来越普及，IP不再局限于餐饮品牌及卡通动漫，有望往影视、手游等更多元化的领域拓展。

   今年下半年，广州优质零售市场预计将迎来两个购物中心（悦汇城、番禺天河城）开业，合共约38万平方米新增供应入市。预计三、四季度随着电影院等娱乐业态的重开，将显著拉动购物中心客流的回暖，商场招商及商户销售压力将得以缓解。

图4：历年广州优质零售市场新增供应，数据来源：戴德梁行研究部