数据｜一季度广州零售物业市场空置率升至8.6%

    5月13日，第一太平戴维斯发布《2020年第一季度广州房地产市场回顾》。报告指出，一季度餐饮业态受冲击最为显著，鉴于疫情对零售市场的负面影响，零售商议价空间渐现。

    2020年前两月，广州市社会消费品零售总额累计达人民币1,323.03亿元，同比下降14.0%。

    2020年第一季度，广州零售物业市场无新增供应入市，截至季末，全市总存量仍维持542.1万平方米。截至本季度末，广州零售物业市场空置率环比微升0.1个百分点至8.6%。

    2020年第一季度，全市首层平均租金环比下降0.8%至人民币每平方米每月740.7元。其中，餐饮品牌店铺扩张于季内更趋谨慎。

    由于受疫情的负面冲击，且可供出售项目剩余土地使用年限问题犹存，广州零售物业投资市场保持平静。

    鉴于年内将有大量新增供应入市，同时疫情令零售商备受冲击，预计年内全市空置率将有所上升，同时平均租金料将结构性下降。

    供应

    受限于疫情期间政府实施的防疫措施及其对居民外出的管控，零售市场新项目营销推广活动自1月下旬短暂停滞。因此，拟于2020年第一季度入市的购物中心均延迟开业。本季度，广州零售物业市场无新增供应入市，全市总存量仍为542.1万平方米。

    需求

    尽管多数购物中心自1月底开始宣布缩短营业时间，且在政府号召下，多数业态短期停业，但季内仍未出现零售商大面积退租或缩减店铺面积现象。

    鉴于季度初期，有部分业主已进行了常规品牌及业态调整活动，全市空置率环比微升0.1个百分点至8.6%。

    与此前几个季度大相径庭的是，第一季度餐饮业态对于品牌扩张转持更谨慎态度。受政府疫情防控规定影响，所有餐饮品牌仅允许开展外卖业务，而门店堂食业务阶段性全面叫停。

    在此情况下，考虑到营业收入或难与经营成本相匹配，部分经营者选择暂时关店，直至3月中旬逐步允许堂食后才相继恢复营业。在当前的形势下，餐饮品牌经营者不得不重新考虑其商业模式及发展战略，本季度的扩张势头也相对减弱。

    尽管餐饮业态遭受冲击最为显著，但以非生活必需品为主营商品的零售商及休闲娱乐相关业态亦受到一定负面影响。受政府实施的全市乃至全国范围的强制隔离措施影响，购物中心客流量大幅下降。因此，当前确保健康稳定的现金流成为多数零售商第一要务。鉴于此，广州部分零售品牌暂时性减少其扩张预算以克时艰。

    租金

    在疫情爆发之初，广州部分业主就已向租户提供阶段性租金减免，以期与他们共克时艰。此外，鉴于疫情对零售市场产生的负面影响，本季度零售商议价空间渐现。

    截至季末，全市平均租金环比微降0.8%至人民币每平方米每月740.7元。核心商圈平均租金环比下降0.3%至人民币每平方米每月1,457.3元，非核心商圈平均租金环比下降1.1%至人民币每平方米每月336.4元。

    投资市场

    整体而言，广州零售物业投资市场保持平静。本季度未录得购物中心整售交易，此外，疫情负面影响对市场也形成一定程度冲击。考虑到近期疫情的全球蔓延及其对零售业的打击，投资者情绪在一定程度上减弱。

    此外，许多项目剩余土地使用年限较短，如何实现投资与项目处置间的平衡仍是投资者需应对的挑战。

    市场展望

    尽管部分项目延期开业，但预计年内仍将有约102.5万平方米新增供应入市。未来市场将迎来大量新增供应，且其多位于非核心商圈；同时考虑到疫情对零售商产生的负面冲击，广州零售物业市场空置率预计有所上升，平均租金也将结构性下降。

    第一太平戴维斯华南区副董事长广州董事总经理刘蔚海表示：“尽管广州经济增长受近期新冠肺炎疫情冲击明显，第一季度GDP同比下滑6.8%。但多数机构型投资者及自用型买家仍对大湾区及广州经济韧性和远期发展持乐观态度，且对本地商用物业市场的投资信心、兴趣及需求未减。”