众多专家学者论剑房地产金融发展与前景

    本网讯（第一商业网记者 文小兰 12月7日深圳报道）近几年，面对房地产金融市场的发展，互联网经济的兴起，如何做好房地产与金融这块蛋糕？如何更好的促进互联网与金融的结合？今天下午，众多专家学者在“2014年全球房地产金融中国峰会系列城市巡演深圳站”活动上就相关话题展开了一场头脑风暴，同时，“前海战略背景下房地产与金融创新机遇”论坛也引起了业界精英的热议。

中国房地产研究会会长、原建设部副部长、党组副书记刘志峰论房地产与金融合作。

    刘志峰：新的金融工具正改变房地产资金结构

    2014年全球房地产金融中国峰会系列城市巡演深圳站的活动，是今年峰会的最后一站。中国房地产研究会会长、原建设部副部长、党组副书记刘志峰表示，我国房地产金融起步于深圳，1983年深圳宝安集团通过原始股募集了1400万，参与了深圳特区建设和房地产开发，深宝安成为新中国第一只股票。改革开放以来，金融在支持房地产项目开发，促进住房消费，推动房地产市场化改革和支持保障房建设等方面都起到了极大的作用。特别是互联网经济的兴起，加速了金融创新，房地产企业融资从单一渠道转向多元渠道，银企双方出现了更紧密的合作。与其讲房地产与金融合作，主要是讲银行在房地产开发和个人消费信贷的支持。

    他认为，现在越来越多的信托、债券、理财、私募、公募等非银行机构在房地产开发中发挥越来越重要的桥梁作用，新的金融工具和产品正在改变房地产资金结构，正在改变公众资产的增值方式，也正在改变房地产与金融的合作机制。面对这些变化，房地产与金融两大行业，有必要做好四个方面的结合。首先是与新型城镇化相结合，现在是房地产金融大好的舞台，银企双方要从城代乡，产城融合，城乡一体化等方面努力；其次通过金融产品的创新和金融工具的创新，共同为新型城镇化提供有力的支持；第三要共同提升住房质量和功能性结合，银企双方可以联起手来，改善住房的规划设计，将住房设计成为精品等；第四信息化紧密结合。如今大数据、移动通讯改变着房地产与金融业的合作模式，怎么合作？就是要依靠信息化手段，及时的分析房地产形势，分析房地产资产价值变动的趋势，分析市场程度，投资效率等。

    瞿美卿：香江集团将在前海建设香江金融中心

    目前，深圳前海已成为全国金融创新的试验区。构建中国的金融生态圈，帮助企业的经济发展，前海是最佳的试验地。据香江集团总裁瞿美卿介绍，这个金融生态圈的平台，将为需要发展的企业提供低成本融资，把海量资金输送到最有发展的企业，而企业做大做强后，又将更多的资金反哺金融集团，香江集团正在构建这样的金融生态圈。自1990年创建以来，香江金融的产业覆盖家居连锁，商贸物流，金融投资，资源能源，健康医疗，教育等六大领域。香江集团是国内最早投资金融业的民营企业之一，以投资八家金融机构，是广发银行、广发证券、广发基金、南粤银行等机构的股东，也是前海首批引进的15家企业中唯一的金融控股集团。

    她表示，为打通全产业链金融，实现产融结合，香江集团已作出重要的战略部署。决定率先在前海建设香江金融中心，并成为前海第一个使用5A写字楼项目，项目落成后，香江金融中心和比邻的世贸中心等等成为前海最具有代表的CBD地标建筑群。香江金融控股三大业务，跨境金融，产业链金融和民生金融，将率先引入前海香江金融中心，还将整合集团内部庞大的多元产业资源以及银行、保险、电商等外部战略合作伙伴等优质资源，将香江金融中心打造为面向亚太的顶级金融服务平台。目前，香江金融正致力于打造全国金融生态圈，除了总部的前海香江金融中心外，集团还会复制前海模式，在广州南沙、珠海横琴两地打造全新的区域金融服务平台，未来随着自贸区的扩容，还计划在北京、上海、天津、成都等地布局，最终形成全国联动，面向亚太地区的金融生态圈。

中国房地产业协会副会长、秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊做主题演讲。

    冯俊：主流声音是供大与求，房子真多了吗？

    针对房地产市场的现状，原住建部副总经济师、中国房地产业协会副会长、秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊认为，从全面实现小康的目标，让老百姓住房健康文明的目标来说，现在的住房总体上处于总量不足，局部过剩的状态。现在库存的增加，原因是什么？根源在于支付能力不足，决定住房支付的能力包括两个因素，一个是房价，一个是收入。

    他指出，房地产各项指标都属于增速降低的过程，而现在的增幅并不是这几年来最低的，处于相对中位的水平。从目前来看，房价并没有出现大幅度下降的趋势。3年来北京、上海、深圳的房价，环比处于波动上涨的态势上。不得不说，去库存的压力现在还是存在的。这几个月库存确实是不断的增加，但并没有2012年的时候大。此外，房地产增长乏力，这主要是跟经济整体上呈修正性下行是有关的。这些年来，房价的上涨和银行贷款的上涨是同向变化的，也就是说，房价涨得越快，银行信贷放得越多，房价跌，银行收紧。当然住房刺激政策效果，从而拉动经济。

    住房市场化改革的目标是什么？他认为，就是让多数人能够通过市场获得住房。而不是小众市场，但现实的情况是，住房越来越向高端市场演变。是将房地产的蛋糕作大做好，还是将蛋糕做贵？看看当前房地产市场的变化，不再可能出现风风火火闹九州的局面，大家还在期望，降息会不会促动房地产市场这根神经，我斗胆语言一下，不会的！因为商业银行把存款利率又上浮了，不会在房地产市场低迷的时候，继续为房地产市场注入不该注入的新鲜血液。

    秦虹：资金渠道的创新，融资是要考虑的策略

    面对2015年全球和中国宏观经济及金融政策展望，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，未来的创新要从两方面来看，首先是从供求关系看房地产市场创新；其次从房地产企业的资金压力看金融创新。如何判断未来的房地产市场以及开发企业如何做好应对，最根本的判断和依据是，回归到市场供求最基本的层面上来。截止今年10月份商品房的销售，包括现房和预收商品房和卖出去的面积，占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的。这就意味着当前商品房整体的供应量是比较大的，卖得少，建得多。

    秦主任表示，今年几乎每家房企的销售都困难，因为供应量大，开发企业之间的竞争越来越大，因为供求关系非常大，大家拼项目，拼实力，拼品牌等。未来企业如何突围？只有靠创新，而且是要符合客观规律的创新。首先，建筑产品的创新，从过去同质化的产品到未来符合个性化需求的产品，细分市场，走个性化的产品；其次，经营理念的创新，从过去的开发思维到未来的运营思维；第三，行业领域的创新，房地产业从过去的开发建设到未来的服务。基于互联网技术新型房地产服务业态，未来的发展空间是很大的，要寻找新的增长点；第四，资金渠道的创新，对房地产企业来说，资金的多元化，融资是必须考虑的策略。从过去的单纯融资，到未来的直接融资，这就涉及到金融创新。

    在她看来，REITs在未来直接融资中应该是首先考虑的品种。积极稳妥的开展房地产信托基金REITs的试点，在行业内呼吁了十年，REITs和房地产资产证券化，对于目前经营的房地产有极大的利好，降低风险，活跃金融。中国现在确实是没有REITs，但目前有很多房地产企业积极的探索和创新，做了一些资产证券化的探索，比如说到香港发行REITs。REITs跟国际接轨是大势所趋，在创新领域，要看到更长远的方向，就是后现代金融。基于互联网技术新的创新模式，也可能在跳跃式的，在中国广大的领域，包括房地产领域有所拓展，这是值得关注的。

    本次活动由第一财经《中国房地产金融》杂志主办，平安银行地产金融事业部、前海香江金融中心联合主办。除了受到政府层面和深圳房地产金融业界的高度关注之外，也得到了包括金砖汇、高搜易联盟俱乐部、地产资源联盟、深圳市私募基金协会房地产基金俱乐部、凤凰网房产深圳站、中国经济网、第一商业网、和讯网、网易房产等多家主流媒体的参与。

    在活动现场中，中国房地产业协会首次发布《中国房地产行情》，这个由中房协主导，具有全国性、专业性和权威性的行情指数，吸引了众多媒体和嘉宾的高度关注。

楚睿商业机构董事长黄文杰（右四）介绍搭建全产业链服务平台进展情况。

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    搭建全产业链服务平台

    针对本次活动的主题“前海战略背景下房地产与金融创新机遇”，来自香江金融控股集团副总裁黄齐军、志高空调董事局主席李兴浩、楚睿商业机构董事长黄文杰、志高金融刘兵等分别介绍了各自企业在金融化发展的成就。其中楚睿商业机构董事长黄文杰表示，目前正在搭建全产业链服务平台，筹建广东省商业地产投资协会，希望将商业地产的开发、招商运营、投融资更好的结合起来。

    多位嘉宾均看好前海战略的前景，他们认为金融创新是未来的发展方向。楚睿商业机构董事长黄文杰的发言，引起了众多与会嘉宾的关注。他表示，公司主要从事商业地产的运营管理，为商业地产项目提供策划、设计、招商和运营管理一条龙的服务。在服务过程中，我们发现一个问题，除了有实力的开发商，比如说保利、华发、越秀地产等等上市公司，近年来，更多的商业地产是中小型开发商，甚至是其他行业转型过来的。其中有60%-70%的项目没有做好足够的资金准备和融资手段的准备。

    “为此，近期公司提出了全产业链服务的概念，不仅仅是商业地产的开发，还包括了商业招商运营，投资等。如果可以做更好的对接，让更多的商业地产项目走得更加的顺利，让更多的投资公司，或者是基金公司等金融机构更稳妥，更稳健的获得目标的回报，于是就有了搭建全产业链服务平台的构想。目前，正在筹建广东省商业地产投资协会，希望通过这样的平台，将商业地产的开发，商业地产的招商运营，商业地产相关的投融资更好的结合，让三个环节和三个领域，能够携手共进，从而都能获得更好的利润。”黄文杰说。