第一太平戴维斯发布《大湾区甲级写字楼指数》

   日前，第一太平戴维斯华南区研究部发布《大湾区甲级写字楼指数》，内容包括深度透析大湾区写字楼指数走势及投资动向，邀请横琴新区政府评析横琴新区招商引资政策，并有行业专家开展对横琴及珠海发展环境和机遇的专题研讨。

    3场线下互动式发布体验融合演讲、专家论坛、政策解读等形式，通过多平台视频直播，让大湾区内甲级写字楼市场参与者和关注者积极加入互动，在业内激起广泛讨论。

    在大湾区的背景下，9+2城市联动及一体化成为热词。对于如何利用城市联动来推送整体区域发展的问题，第一太平戴维斯大湾区项目及开发顾问部董事袁嘉隆先生表示，在大湾区的背景下，9+2城市联动及一体化的发展，要从二个维度分析城市之间相互联动。

    一是交通配套提速。大湾区9+2城市之间主要通过轨道交通和高速公路相互联系，最远城市之间交通通行时间要3个小时。而随着港珠澳大桥、深中通道、高铁城轨等交通配套的陆续完善，力争在2035年实现1小时生活圈，从而促进生产要素的快速流动。

    二是产业之间的联动，大湾区大中小城市都有明确定位。深圳的产业将生产部分逐渐外溢到东莞惠州，只留下高端研发设计和贸易销售，这是一种政策导向和产业外溢的效果；以广州而言，一些属于生产制造的产业也会逐渐外溢到佛山肇庆，从而提升广州的城市功能。从珠海澳门来看，未来产业融合的速度会比过去快得多。所以从整个大湾区的联动来讲，通过交通等基础建设的发展，带动产业的加速融合，从而促进整体大湾区区域的发展。 

    广东省社科院发布的《粤港澳大湾区建设报告（2018）》指出，粤港澳大湾区2017年GDP总量超十万亿元，占全国比重高达12.57%，但大湾区内土地面积仅为全国的0.6%。随着湾区内的土地供应越来越有限，想要更好地助力湾区建设，袁嘉隆先生认为一是城市土地利用的优化。通过规划优化的方式，解决土地不足的问题，包括未出让的土地，通过区域的规划和片区统筹，比较科学地让写字楼以及商业的供应能更加有序。 

    二是城市更新以及三旧改造。城市更新改造包括旧村改造、旧工厂改造，“工改工”之后可以变成新型产业用地，通过这种方式提高容积率，完善产业园的配套，解决土地不足的问题。三是建筑物载体的优化。例如TOD、地铁上盖等，通过交通场站快速导入和疏解人流，让整个建筑载体的利用更有效率。

    大湾区规划纲要出台后，关于湾区各市商业地产及投资市场未来会产生的变化与产业发展的重点，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇先生表示，投资者对于大湾区的兴趣较之前有所增长。2017年粤港澳大湾区从概念到落实阶段时，机构性投资者访问数量增幅明显；在过去2-3年，增幅数量基本是一个翻倍的体量。

    深圳和广州作为湾区内两个主要城市，未来5至10年，第三产业扩容潜力不容小觑；届时将对当地写字楼市场租赁需求甚至是买卖、投资需求提供强有力的支撑。尤其是在第三产业刚过60%的深圳，这种效应将会表现得更加明显。

    产业结构及比例也将成为投资者衡量是否进入一个城市投资的重要因素。一个专注于投资写字楼市场的投资机构，除了要考虑到投资收益、投资安全外，在选取城市、选择投资标的之前，还需要大幅度关注这个城市的经济产业结构和未来第三产业发展比例等方面。

    广深两地经济基础稳健，科技业蓬勃发展，推动总部需求，谢靖宇先生认为总部经济必将对写字楼市场产生非常积极的带动因素，无论是租赁，或者是投资。以深圳为例，总部经济发展非常迅猛，而这也将进一步带动若干个板块写字楼市场迅速发展，推动租金和资本值进一步提高。

    不排除科技产业或与其产业相关的企业，需要购买土地开发成企业总部，从这层面看科技业仍可推动写字楼市场及投资市场发展。 

    目前大湾区甲级写字楼主要集中在经济比较发达的香港、深圳、广州，随着大湾区发展，除以上城市外，第一太平戴维斯华南区商业楼宇部主管黎青山先生认为东莞和佛山有机会承接到从深圳或者广州外溢出来的一些企业需求，两地甲级写字楼值得关注。

    东莞开始慢慢展现出整个甲级写字楼市场的升级雏形，例如承接深圳华为的研发总部，科技巨头京东、菜鸟科技部分区域性或功能性总部等，此外部分深圳企业的研究、研发部门也逐步落户东莞。

    随着广佛同城化发展，加上广州企业外溢，佛山已享受政策红利，尤其是住宅市场已吸引大批广州人入手。从过去一段时间的检测数据来看，从广州外溢到佛山的一些案例已经产生，但整体数量并不多，并以一些后勤、服务类的企业为主。