图解八大城市商业地产 项目延期开业成常态

 本网讯（第一商业网记者吴婕秋8月26日广州报道）第一太平戴维斯近日发布2015年上半年商业地产全图解析。对比全国八大重点城市（上海、北京、广州、深圳、天津、成都、重庆、南京）新增供应，找到供应制高点，罗列八大城市空置率水平，探索区域价值洼地，绘制八大城市租金走势。

    甲级写字楼市场: 未来表现取决于供应节奏
    第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald 表示：“供应水平成为未来市场走势决定性因素，然而核心资产价格仍然坚挺。目前，业主亟待挽留现有租户，因此，续约存有一定议价空间。金融及科技行业需求强劲，内资需求好于外资。”
    新增供应：2015年上半年，八座城市新增甲级写字楼供应132万平方米，约占2015年全年预期20%，或2014年全年53%。其中，广州和天津上半年无新增供应。

    整体空置率：广州及深圳两地连续四个季度空置率下降，深圳更创下近五年最低，金融企业租赁活跃；而成都及重庆租赁市场压力巨大，其中成都空置率已连续四个季度上升。

    租金：一线城市稳定，二线城市分化，未来表现仍取决于供应入市节奏。

    展望：预计下半年供应将达520万平方米，其中重庆江北嘴、深圳福田中心区都将有约70万平方米项目入市，虽然约20%为企业自建或用，但租赁压力仍不容乐观。

    零售地产市场：租金走势倚赖运营能力
    第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald 表示：“零售市场继续面临诸如经济放缓、供应增加、电商冲击等挑战。在全国大型高品质项目不断涌现的同时，资产管理显得尤为重要，租金增长集中于运营成熟、市场反应良好的项目。”
    新增供应：2015年上半年，八座城市新增零售供应109万平方米，约占2015年全年预期16%，或2014年全年23%。此外，其他城市亦有大型高品质项目不断涌现，如大连（柏威年）、青岛（万象城）及苏州（新光天地）。

    空置：七座城市核心商圈空置率环比均出现上升，仅南京下降；天津核心商圈调整巨大，加之新项目开业，空置率已连续四个季度超过20%。

    租金：租金增长高度集中于运营成熟、市场反应佳的项目，尤其个别非核心商圈项目由于起始租金较低，运营成熟后租金涨幅客观。

    零售商扩张依然谨慎，服饰品牌受网购及海外购买冲击尤为明显，新店决策周期延长，餐饮品牌保持稳健。

    展望：上半年实际供应量低于预期，更多项目移至第四季度开业以借力销售旺季。但由于零售扩张速度未有改观，预计项目延期开业将成为常态。