本网讯（第一商业网记者吴婕秋5月27日广州报道）继上海自贸区运行一年多后，国内自贸区扩至四个，包括天津、福建和广东在内的三大自贸区4月21日正式挂牌，由此掀起自贸区开发的热潮。自贸区定位各有特色，房地产市场是否也迎来新的发展机遇？5月27日，第一太平戴维斯举行媒体见面会，从开发环境、交通条件、经济实力、优惠政策四个方面比较和解读了各大自贸区的现状。
自贸区通过制度改革释放红利
第一太平戴维斯华南区研究部主管何凌认为，从开发环境方面而言，除上海自贸区拥有较成熟的开发条件和区域配套外，其他三大自贸区都有一大块区域属于新区开发。尤其是广东自贸区，南沙、横琴和前海蛇口片区大多属于新开发区域，除拥有少量的居住人口和加工企业外，区内超过一半的面积有待开发，各区域不同的开发环境将在一定程度上影响物业市场的发展潜力。前海这类适合集中规划开发的区域会在发展速度上有一定优势。
交通条件方面，自贸区多为新区开发，虽然和中心城区有地铁/轨道交通、城市快速路相连，但均有一段不短的路程（20至48公里不等）。另一方面，除前海距深圳宝安机场较近以外，自贸区大多距离相邻机场较远（35至80公里不等），需要驾车一小时以上。这些交通条件的优越与否会直接影响到企业日常商务活动、办公人群通勤等时间成本，进而对中心企业外迁、重点知名公司入驻起到一定的影响。
经济实力方面，自贸区所在的省市经济表现均不俗，GDP增速保持在较高水平运行。从上海自贸区一年多来的经验来看，合同外资金额这一经济指标在2014年同比增长5.2倍，占上海全市水平的37.3%。另外，由于各省市所在的经济腹地和产业基础各有不同，未来自贸区的发展方向也将各异。
优惠政策方面，自贸区本身并没有获得特别的优惠政策，而是通过制度改革来释放红利。上海和天津自贸区都没有出台专门的税收优惠政策，而福建自贸区的平潭以及广东自贸区的前海、横琴由于地处经济特区，满足一定门槛的入驻企业仍享有15%的企业所得税优惠（这一优惠政策的有效期将在2020年结束）。未来自贸区将继续从制度创新方面来激发市场活力。
并非所有企业愿意进驻自贸区
由于自贸区在金融创新、开发外商投资方面拥有众多优势，确实吸引了一部分国内外企业的积极进驻。据统计，截至2014年底，上海自贸区内注册企业共21,239家，新增的企业中超过八成是内资企业，金融服务类企业的占比10%左右。
而深圳前海在吸引金融企业方面一枝独秀，截至2015年2月底，前海入驻企业已超2.5万家，其中金融机构占比56.5%。毗邻香港的地缘优势和金融类措施的推出，是前海吸引金融机构进驻的直接原因。
值得注意的是，并非所有的企业都对进驻自贸区意愿强烈。金融机构、电商、物流 、航运服务和贸易类公司在政策优惠、融资成本和商品成本降低的情况下，在入驻自贸区的企业阵营中占据主体。而对于那些业务重心位于城市CBD区域，或其业务与自贸区无直接关联的企业将对进驻自贸区持观望态度。尽管自贸区目前的租金水平不高，但区内商业配套不足、通勤不便和时间成本增加都将对企业进驻产生一定的负面作用。
投资南沙写字楼比房地产更稳妥
自贸区概念的火热使南沙再度成为资本追逐的对象。根据第一太平戴维斯最新的统计数据显示，目前广州南沙住宅市场供应量大，再加上原有未消化的存量高企，导致了去化压力大。预计后期南沙当地房价的涨幅将非常有限。
数据显示，目前珠海横琴在售的住宅项目均价相较2014年涨幅超过10%。但由于横琴住宅规划较少（约2万套），再加上在建的港珠澳大桥，预计后期当地房价还有5%～15%上升的空间。深圳前海蛇口自贸区获批直接带动了住宅售价的飞速增长。预计后期住宅市场将保持5%以上的上涨。
“如果投资者手上真的有大笔闲置资金，又想投资南沙，我个人建议，买南沙CBD核心区域的写字楼会比房地产更稳妥。”第一太平戴维斯商业楼宇部董事刘晓南接受记者采访时表示。
他指出，随着自贸区的发展，南沙明珠湾商务区写字楼售价将高于现有水平，租金预计会有明显的提升。前海发展起来后地段上比周边的南山中心商务区和宝安中心区更好，预计租金回报率会在3.8%左右。横琴写字楼定位较高，预计未来租金回报率将在4～4.5%。
| 
