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改善天河路孤岛现象 差异化经营是关键

时间:2011-11-30来源:未知 作者:吴婕秋

本网讯  (第一商业网记者 吴婕秋11月30日广州报道)“得天河者得广州”。这个说法对广州的商业人士来说并不陌生。
  在天河商圈这个诱人的“蛋糕”不断做大的同时,商家争先恐后地扎堆其中。然而,涌入黄金商圈是否就能淘得黄金?答案可能并不乐观,1836女子百货的黯然歇业、万菱汇和维多利广场的零售部分人气冷清便是例证。
    不过即使在天河商圈这样的旺地,仍不可避免地出现像天河路南北两侧这样的“阴阳路”,一边热闹一边冷清,并以此形成了一个独特的商业零售“孤岛现象”。旺区并不代表旺场,怎么看待天河路孤岛现象,如何化解?
    11月30日,出席商业智汇沙龙的一众商业资深人士纷纷畅所欲言,“号脉”天河路“孤岛现象”,并提出解决“症结”的“药方”。值得一提的是,本网还首次通过官方微薄征集多名热心网友到场参与讨论,线上线下同样精彩。

 


    现象:天河路南北冷热不均
    天河商圈形成最早要追溯到1987年。
    1987年的六运会给当时荒凉的天河带来了一座天河体育中心,随后围绕着体育中心,购书中心、中信广场、天河城、正佳广场等一个接一个标志性建筑相继而立,其中1999年地铁一号线的开通居功甚伟,每天数十万人次的流量,让天河城开始化身为“全国最大印钞机”。正是天河城的成功,诱发了其他淘金者的进入,从而成就了这个“华南第一商圈”,“得天河者得广州”的说法也逐渐流传开来。
    在不足2公里的天河路上,聚集着超过150万平方米的商业面积,天河路以北依次有广州购书中心、维多利广场、天河体育中心和太古汇等;天河路以南分别有中怡时尚、天河城、正佳广场、万菱汇等;往东延伸有广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场和摩登百货等;地底下还有时尚天河商业广场、天河又一城等地下商业体。
    “不过即使在天河路这样的黄金地段,其南北两侧也是冷热不均,”第一商业网总裁黄华军介绍到:“按照业内的说法,客流量大的一段或一侧称为‘阳路’,商铺租金很高;客流量少的一段或一侧称为‘阴路’,商铺租金要低得多。像天河路北侧到天河北路这一区域,餐饮娱乐红红火火,商业零售就冷冷清清。”
    “我们以前在做市场调研的时候,就发现过这样一个有趣的现象,”广州锦城房地产发展有限公司李善文表示:“在人流量出来的右手边,往往会成为阳街。比如说中山路右边比左边要旺,到了天河这边也是右边比左旺,北京路也是右边比较旺。东山锦轩也是右边,刚好就是地铁口出来的右边,天河城也是这样。”

    原因:政府规划、交通、消费习惯造成
    放眼广州,天河路孤岛现象并非特例。在不少热闹的商圈里,同一条街道或者同一条马路,都会出现一边热闹一边冷清,或是半段热闹半段冷清的情况,而因为路段客流量差异大,就算是同一条街道或者马路,前后两段甚至左右两侧的商铺,租售价都可能会相差极大。那么,造成天河路南北两侧差异的原因在哪里?
    “首先,体育中心在中间造成了南北不对称。”广州市正佳企业有限公司副总裁李穗生表示:“第二个就是交通问题,黄埔大道、天河路带来了很多人流,但是天河路本身也把人流阻断了,客流没有办法进行互动。”
    广州雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚也表示,整个体育中心是一个很大的中庭,消费者开车走天河北路是不方便的,一般都习惯用天河路到黄埔大道,所以造成南边的人流量更大。
    楚睿商业董事长黄文杰进一步分析到,造成天河路南北冷热不均的原因第一个是政府规划存在问题,就拿整个天河路来说,目前我们看到的卖场数量和规模确实是南边多,实际上北边规划不多;第二个是从开发商的角度而言,开发商就是就近原则,肯定是选择易的不选难的;第三个是运营商,当然有一些开发商自己成立开发商,有一些是委托运营商,像万菱汇也没有做旺,这个跟整个运营商有很大的关系;第四个最终还是取决于消费者的习惯,在天河路南侧是一条直路,无论行人或驾车均可自然延伸,明显比北侧要更顺畅,更方便逛街。
   正韬营销商业总监刘雄称,购书中心、维多利规模有限,难以低档天河南的组合,归根到底是规划的问题,按照目前的发展来看,时尚天河虽然加入竞争,但是毕竟是地下商业,难以挽回北边的颓势。

    出路:差异化定位最重要
    “针对商业分水岭的孤岛现象,是城市移动和商圈气场分布两重规律所决定的,天河路北侧正是天河商圈的死角之一,破解的唯一办法就是打破体育西路东部的人气,否则永远都不可能旺。” 广东商学院流通经济研究所所长王先庆直言。
    “简单而言,天河路北边第一适当要增加商业规模,这个是政府来做。” 楚睿商业董事长黄文杰开出了“药方”:“第二个北边做的东西跟那边一定要错位,做出自己的特色,像太古汇和原来的都不一样,所以我们觉得一定是好的,购书中心也旺。第三个是从规模来说相差很远,所以连成片,不光在北边做项目,把地下都通起来,南北贯通,就不会出现南旺北不旺的格局。”
    “确实,像购书中心、太古汇正因为有差异性,所以即使它处于天河路的北边,人气也一直居高不下。” 广州轻纺交易园品牌总监周一帆认为:“差异化互补非常重要,在开发商的层面,一个大型的商业体在开始开发和建设的时候,定位要非常的慎重,不应该看到这个地方旺就扎堆,现在就出现了这个现象,然后就出现了旺区不旺场,这个要从后续的运营和旺场来考虑。应该从商业红海中找到自己持续发展的蓝海。”
  “以维多利广场为例,要改善其人气不足的问题,可以好好利用其得天独厚的透明玻璃幕墙,砍掉零售业态,全部变为餐饮,也不失为一条出路。” 太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇表示。

    微博观点精彩对对碰

    @洪门七兄_地产江湖:车多,无退缩位;不就脚,煞气太重;旺丁,却不旺财。
    @马思婕Fiona:广州的地下商业优势在于交通便利,但消费水平相对不高,时尚天河虽有大量停车位,但其规划中多为格仔式小铺,可参考地王广场的招商及营销活动,加入更多体验配套。
    @懒骨头KK:死因之根本:高成本,低利润甚至负利润。外加:传统亦普遍共性为“竞争”的特性下,缺乏与主力商场的竞争能力。荐逆思一则:竞则败,补则利 — 与其正面竞争,不如借力互补,开发特色内容,商圈内的共赢才是硬道理!
    @蛇wong:天河商圈由天河城到正佳,到中怡,到万菱汇太古汇,均在天河路一条直线上,无论行人或驾车均可自然延伸,符合人的移动惯性,但由天河城沿体育西向北走,路线已被截断,驾车也必须绕圈才可到达,商圈难以向此方向延伸。
    @gzchina:只要把天河体育中心的功能,转移到珠江新城跑马场,拆除体育中心,腾笼换鸟。然后通过多条地面天桥、地下与原天河体育中心全面连接成一体。把体育中心地块打造为立体空间,即结合地下商场、下沉式广场、地面围绕一圈购物中心+步行街,中心点是绿化休闲广场。然后把体育西路、天河北、体育东路形成环形交通动线,整个交通动线布满停车场入口,环抱整个新天河商圈。天河路则巩固为交通枢纽站,即BRT线+公交总站+地铁交汇+停车场集中入口。最后也把中信广场、东方宝泰也拉入了新天河商圈。
  这样等于把天河商圈由长条形,变为正方形,每天数十万顾客无障碍地向四周倾泻,而不是现在局促在一条线上。商业总量增加一倍不止,交通动线问题彻底解决,关键是,表面上广州市政府在地产运作,需要相当巨大的基础投资,但其实是一笔大生意:中国第一商圈的巩固,广州商业价值的提升,税收等等。而且新增巨量商业面积,有条件引进外来实力运营商,如万象城、大悦城、凯德来福士等等,打破由老派购物中心长期垄断的局面,提高广州商业水平。
  从业态上来说,体育离商业很远,但体育与社区最近。而珠江新城最缺体育设施,跑马场刚好位于珠江新城东部居住区内。门前就是华南快速入口,便于大型体育、文艺活动结束后,群众车辆快速疏散。不会出现现在只要有演唱会,天河路必塞车的现象。但跑马场要新增地铁线,另当别论了。

 

沙龙发言嘉宾:

                                        

第一商业网总裁黄华军                            楚睿商业董事长黄文杰

                            

                                                            

广州雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚                                     广州市正佳企业有限公司副总裁李穗生

 

                                       

太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇                                         广州市广百股份有限公司副总经理严盛华

 

                                         

广州市盛世中华百货有限公司总经理窦怀山                                       正韬营销商业总监刘雄

 

                                        

佳兆业(中石化大厦)总经理古琦                                                  广州轻纺交易园品牌总监周一帆

 

                                          

得勤(中国)咨询地产及商业总监陈震海                                        广州锦城房地产发展有限公司招商总监李善文

 

                                            

微博网友洪门七兄_地产江湖                                                              微博网友马思婕Fiona  

 

 

广州轻纺交易园策划经理郭怡冰

 

嘉宾沙龙名单:

序号

姓名

职务

1

黄华军

第一商业网总裁

2

黄文杰

楚睿商业董事长

3

邓国坚

广州雅卡投资管理有限公司董事长

4

严盛华

广州市广百股份有限公司副总经理

5

杨军艇

太阳新天地购物中心董事总经理

6

李穗生

广州市正佳运营管理有限公司副总经理、广州市正佳企业有限公司副总裁

7

窦怀山

广州市盛世中华百货有限公司总经理

8

古琦

佳兆业(中石化大厦)总经理 

9

陈震海

得勤(中国)咨询地产及商业总监

10

刘雄

正韬营销商业总监

11

周一帆

广州轻纺交易园品牌总监 

12

郭怡冰

 广州轻纺交易园策划经理

13

李善文

广州锦城房地产发展有限公司招商总监

14

洪门七兄_地产江湖

微博网友

15

马思婕Fiona

16

老冯周报

 

其他媒体报道:

羊城地铁报:差异化或可改善天河路“孤岛现象”

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