本网讯 (第一商业网记者 吴婕秋7月12日广州报道)如果说1996年的“北商洋店”浪潮是广州现代商业的分水岭,那么眼下就是广州新世纪商业改朝换代的时期。 自去年起,借助亚运会东风,北商洋店齐齐入穗的开店浪潮再次上演,各路“过江龙”浩浩荡荡兵临羊城,挟雷霆之势意欲“攻城掠地”,包括大型城市综合体、大型购物中心、小型主题百货、高端超市在内的近40个商业项目“扎根”。 相隔多年, “北商洋店” 第二次浪潮给广州本土商业格局带来何种冲击?北商洋店集体“造访”羊城,有哪些地方值得“本地姜”学习和借鉴?商业地产投资井喷大背景下,商家又该如何破解同质化难题?对此,日前出席商业智汇主题沙龙的21位广东商界大佬给出了不同的答案。
市场环境更成熟 早在1996年,广州就经历过第一次“北商洋店”浪潮的洗礼。以亚细亚(仟村百货)、王府井百货为代表的“北商”;以万客隆、吉之岛为代表的“洋店”纷纷大举进入羊城。 “不过当年的‘北商洋店’浪潮并没有给广州零售业带来结构性的转变。王府井、仟村两家大百货的南下,除了给当时广州百货店的‘超生’热潮火上浇油之外,并没有带来任何业态创新和结构调整的推力。”第一商业网总裁向记者透露:“万客隆、吉之岛确实带来了仓储店和GMS两种新兴业态,但由于未能实现连锁化扩张,市场冲击力也有限,奉行单一百货店路线的本土商家依然得以继续占据商业舞台的中心。” “要在广州站稳脚跟,就必须对这个市场进行深入了解。我个人认为,创新和本土化做得最好的‘北商洋店’就是吉之岛和王府井,这也是他们能‘存活’至今的原因。” 太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇表示。 时光荏苒,如今广州的商业环境早已不可同日而语。 广州城北,白云万达广场和上海绿地集团撑起一个以白云新城为中心的城北新商圈;城中,万菱汇、太古汇、时尚天河均义无反顾“挤”进竞争白热化的天河商圈;城南,随着新火车站、亚运城相继落成,沃尔玛、中央百货、万达携手本土商界精英先后圈地进驻。同时,大量令人眼前一亮的新品牌更是规模进驻羊城四面开花:TASTE超市、H&M、ZARA、GUCCI、星期八小镇……其中既有大幅扩充门店的国际一线奢侈品牌,也不乏国际快时尚领军品牌。 “广州的商业格局发生翻天覆地的变化,我觉得首先是整个大环境不同,这个环境包括政策环境,比如亚运效应、国家十二五规划把扩大内需作为一个重点,还有我们的消费者、消费市场环境,包括品牌商和运营商所构成的环境都和以前都大不相同,”楚睿商业董事长黄文杰分析道。“随着年轻一代消费者品牌意识的提升,单店的单一的经营已经满足不了消费者的需求,港资、外资、内资各路资本纷纷进入,现在已经向购物中心发展,再向商圈发展,市场相对成熟度比较高。” 重视消费者需求 去年12月17日,总建筑面积达18万平方米的广州白云万达广场商业部分以令人惊叹的“万达速度”,仅仅用了10个月就实现了满铺开业的目标,并带来广州多个“第一”。据统计,开业仅5天,商场客流量就已经超过了30万人次。 “新兴的北商也好,洋店也好,你来到这里,你如何占据这个市场,就要根据当地的消费习惯,进行你的业态的组合,进行你的品牌的搭配和设计,这样的话,招商一点就没有问题。”广州雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚认为:“最容易被开发商或者投资者忽略的就是三个字:消费者。忽略了消费者不重要,关键是忽略了消费者的需求,忽略了消费者的真实需求还不要紧,问题最大的是又忽略了消费者的消费行为习惯。” 今年5月25日,香港太古地产进入中国内地的第一个高端商业项目广州太古汇在低调中试业。广州最高端的购物中心是啥样子?从太古汇的装修就可见一斑,大厅视野开阔,没有一根柱子,高档的大理石地面,在负二层竟然有阳光照射在中庭的地板上,宛若天河的玻璃屋顶,四通八达的手扶梯下是美丽的灯光装饰…… “事实上,万达和太古汇都有一个共同点,都是大手笔,不但反映在他们的装修上,更反映在空间利用。我们本土的商家很实际,经营场地都很实际,有一些很挤,能挤就挤。消费者很简单,他们是很现实的,他们没有什么忠诚度,哪里好他就去哪里,除了西边之外,东中南北基本上人家整个都包围了广州,所以第二点值得我们学习的就是他的大气,他对项目的投入,这个是值得本地学习的。” 南丰汇广州市展汇房地产开发有限公司商业总监李善文如是说。 力求差异化 据统计,仅2010年内,广州零售业态新建成面积将超过120万平方米,总投资额将超过180亿元,该体量远远超过了广州前5年新建商业面积的总和。 然而广州商业地产一片繁荣的背后,也不可避免地存在着隐忧。千店一面,定位雷同、招商品牌重叠率高、推广方法、促销活动千篇一律也被日渐精明的消费者所“诟病”。 “购物中心要吸引消费者,必须做好两个关注。”广州市广百股份有限公司副总经理严盛华指出:“关注顾客即创造购物便利性、提升购物乐趣、满足购物外需求、创新与全方位服务顾客。关注商户即保持经营主动权,实现良性经营,与租户共赢。” “现在很多商家都走进了一个误区,盲目为了错位经营而错位经营。” 广州雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚表示:“我们并不鼓励商家这种做法,而是要求做到差异化。第一个是品牌方面的差异化,第二个是品质差异化,还有售前、售中、售后差异化。” “商业井喷的确对现有项目或者新进入项目都有较大的压力,广州市场不同香港,有很多外来消费者去支撑,广州是一个相对稳定市场,即使我们的消费零售总额仍然保持双位数字的增长,如果招商方面视野不够广阔,缺乏新业态、新品牌,不去做差异化经营,市场必然被分薄,甚至洗牌。”得勤(中国)咨询地产及商业总监陈震海显然也持有同样的观点。
沙龙发言嘉宾:
第一商业网总裁黄华军 新浪乐居广州总经理王合群
广东新快报社副总经理宁方 太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇
楚睿商业董事长黄文杰 广州雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚
广州王府井百货项目主管王海涛 广州城建集团营销中心东方宝泰广场常务副总经理卢广
中萃集团广信商业中心副总经理郑小明 广州轻纺交易园策划总监郭怡冰
绿地集团营销总监沈淼 南丰汇广州市展汇房地产开发有限公司商业总监李善文
得勤(中国)咨询地产及商业总监陈震海 新浪广州乐居总编辑何达志
广东森岛集团(东方文德广场)副总经理刘伟兵 易城中国商业管理与运营经理刘雄
商业智汇沙龙嘉宾名单
序号 |
职务 |
姓名 |
1 |
第一商业网总裁 |
黄华军 |
2 |
新浪乐居广州总经理 |
王合群 |
3 |
新浪广州乐居总编辑 |
何达志 |
4 |
广东新快报社副总经理 |
宁方 |
5 |
广东新快报社房产家居部总监 |
张向阳 |
6 |
广东新快报社房产周刊副主任 |
黄颖 |
7 |
太阳新天地购物中心董事总经理 |
杨军艇 |
8 |
楚睿商业董事长 |
黄文杰 |
9 |
广州雅卡投资管理有限公司董事长 |
邓国坚 |
10 |
广州王府井百货大楼项目主管 |
王海涛 |
11 |
绿地集团营销总监 |
沈淼 |
12 |
绿地集团招商经理 |
茹兰婷 |
13 |
南丰汇广州市展汇房地产开发有限公司商业总监 |
李善文 |
14 |
广州城建集团营销中心东方宝泰广场常务副总经理 |
卢广 |
15 |
广东森岛集团(东方文德广场)副总经理 |
刘伟兵 |
16 |
中萃集团 广信商业中心副总经理 |
郑小明 |
17 |
人和商业控股(虎门地一大道)副总经理 |
潘瑞 |
18 |
广州轻纺交易园策划总监 |
郭怡冰 |
19 |
广州市万城商业经营管理有限公司副总经理 |
杨志毅 |
20 |
得勤(中国)咨询地产及商业总监 |
陈震海 |
21 |
易城中国商业管理与运营经理 |
刘雄 |
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