本网讯 （第一商业网记者 吴婕秋6月1日广州报道）作为我国著名的“千年商都”，在后亚运效应的积极推动下，广州商业网络除了北京路、上下九、农林下路等传统商圈实现了跨越提升，还伴随着城市拓延发展形成了若干新的大型商圈。除了CBD珠江新城商圈之外，北有RBD白云新城商圈兴起，南部有番禺南站商圈发力，西部有工业大道的商圈雏形初现。新兴商圈与传统商圈是形成互动互补的倍增效应，还是在激烈竞争中此消彼长，重绘广州商业版图？
6月1日，广东商学院流通经济研究所在广州市商道咨询有限公司举办了广州新兴商圈发展研讨会。会上，各路商界精英畅所欲言，为广州商圈未来的发展献计献策。
本次研讨会由流通经济研究所所长王先庆主持。他围绕“广州城市商业中心的扩散与新兴商圈的崛起”这一话题介绍了举办此次会议的主题和目的，并从城市变迁与商圈的形成、广州城市的个性与商圈的发展规律、近几年广州新兴商圈的分布及其特征以及新兴商圈培育和发展存在的问题等四个方面谈了自己的观点，认为随着主流交通工具、城市功能以及居住方式的变化，广州城市商业已经从集聚阶段转向扩散阶段，从而催生一批新兴商圈的成长，这将成为建设广州国际商贸中心的重要推动力和发展机遇。
徐印州（广东省商业经济学会会长、教授）：奥特莱斯是新商圈崛起的契机？
据我观察，很多城市把奥特莱斯作为新商圈崛起的契机。今天我主要想对比一下国内外奥特莱斯业态的异同。
一是从这个业态市场生命周期来看，国外是在名牌产品兴起、成熟之后才有了奥特莱斯，而在国内，品牌数量和影响力都不足。
二是从奥特莱斯出现和支撑其发展的因素来看，国外奥特莱斯原动力是品牌商，就是知名品牌的生产商，然后才是大零售商；而国内奥特莱斯原动力有两个，一个是商业地产，一个是地方政府。
三是从业态来看，国外的奥特莱斯在零售业上是继便利店、超市、百货店、购物中心之后第五代典型的零售业，而国内的运营模式就是出租铺位、摊位。
四是选址方面来看，国外选址多半是交通极为便利的地方，看国内的奥特莱斯的选址大多数在消费人口密集的一、二线城市，就是在即将边缘化的城市郊区或者城乡结合区。
五是成熟的欧美奥特莱斯有三个功能于一体，首先是名牌产品，第二是有折扣的，因为是断档的，第三是体验式消费；而国内主要靠折扣来吸引消费者。
李志坚（广州市商道咨询有限公司总经理）：新商圈的很多商业都没发展起来
商圈发展应该是多样性的，现在东进、南拓、北优格局已经拉开，但目前广州很多新商圈的商业都没有发展起来。
到底有什么新业态可以支持新兴商圈的发展呢？在国外，通过奥特莱斯业态形成一些新的经济商圈，我们这几年在尝试，但都不行。还有广州提出打造网上商都，而现在电子商务对传统商业影响不是很深远，广州商业对电子商务的认识和应用不太足够。
围绕广州市定位为国际商贸中心打造新兴商圈，肯定需要以下6个要素：一是需要国际品牌；二是需要国际的消费群体；三是需要国际购物环境；四是营造国际营商文化；五是要形成国际特色。
杨军艇（太阳新天地购物中心董事总经理）：商圈必须要有一定的辐射力
我接着奥特莱斯说一下，奥特莱斯很有生命力，任何产品下架，库存的，奥特莱斯可以实现零库存，因此必须在郊区以最低价格卖，而且要离市区很远，因为不能正面竞争。真正的奥特莱斯来说，广州还有很大一段距离。
如果一定要说商圈，我还有一个概念，我们说成是商圈，必须在城市里面有一定辐射力的，对居民有辐射力才具有商圈功能，万达、新市、嘉裕太阳广场不能定位为城市商圈，而只是社区商圈，因此，广州有六个商圈：下九路，北京路、农林路，天河路，江南西、中华广场。还有广州商圈特点三级很明显，荔湾区一级，越秀区一级（包括东山区），天河区一个级别，各是三分之一，这个数据很精准。
吉之岛在中华广场刷卡，中华广场每单平均30元，十几年前的时候，来到天河城，每单平均60元，是同样的商品，同样的价格，这就是购买力。这是级差很明显。因为讨论广州商圈的时候，广州的级差有区别，其他地方围绕中心商业就产生级差。
谢逸枫（刀客地产顾问机构董事长）：新兴商圈的形成都依托城市规划
新兴商圈的形成都依托城市规划，如地铁，老城区新商业活不了是因为城市改造，他们慢慢被赶出来，新商圈价值涨得很快，投资价值也能体现出来，地铁都往郊区延伸。
亚运之后，广州经济会有一次腾飞机会，从广州人口来看，去年突破1200万，每年都上升，未来20年城市化之后，中国人口也会增加，农村人口进入城市，这部分人消费力可以弥补郊区消费力不足的现象，提升郊区的经济价值。
从城市规划角度看，所有的投资客和商圈都会往规划好的地方发展，珠江新城商圈发展也有潜力，虽然现在人口转移比较缓慢，招商速度比较慢，空置率很高，新商圈初期肯定有人气、招商不足的现象，但需要看到后劲，既然是CBD，未来肯定有高端商品进入，以后，流动人口会进入郊区，有资产能力的人会往好商区走，城市人口有变化的话，不会说出现断层现象。
黄穗诚（广州市房协专家委员、专家）: 商圈发展是消费者心理需求的结果
商业地产空置率在每年空置率是10%—15%，商品房空置率占20%，这拖累了开发企业，商业地产需求是比较大的，通过10、20年的房地产开发，不少开发商积累了不少资金，逐步迈入商业地产，但他们在思考跟谁结合进入商业地产。
商圈的人和做地产的人怎么更好结合起来，让商业圈的规划，商业点的设置能够真正符合市场发展，而不是拍脑袋。
除了交通要方便，还要考虑消费习惯。消费者为什么选择在这个地方买东西，为什么会成为购物人聚集的地方，这里面必然有客观原因，客观原因是经济发展结果。因为购买对象不同，需求货品就不一样，而新兴商圈完全是经济发展结果。
种种情况表明，商圈发展是消费者心理需求的结果，如果忽视了这种因素，现在往往对商业、房产的研究是缺少这一点。
吴新坚（全国房地产联盟成员、经理人）：广州新兴商圈成长给广州商业带来的机遇
现在住宅限购以后，商业地产就成本资本追逐的焦点，银行和外来的钱都投资在商业地产商，得到的回报可能比住宅更高、更快。
现在地铁已经形成一个立体交通网络，还有汽车时代的到来，为商圈提供了发展机会；消费多元化了，现在不仅是简单购物，还想有休闲，希望业态多元化；还有就是郊区人口年轻化，一部分年轻人到郊区买楼了，他们在那边居住，年轻化居住人口为郊区商业提供了机会。
老商圈为什么会落后呢？有几个方面原因：一是地段太拥挤，交通不方便，停车难；二是噪音大，环境差；三是空间小，商品没有很多地方展示。因为有老商圈弊端，所以必然会产生新商圈。
新商业地产有几大特色：一是以大型超市，以百货为主，重点发展休闲、购物，餐饮，营业面积要达到1万平方米以上，要求是多业态的，从蔬菜到电玩都有产品线；二是处于城市发展地带，土地成本比较低，停车方便，大交通发达；三是因为有土地成本优势及空间优势，所以重点会发展旅游，有相干功能设置，这也给商业地产提供一个机会。
商业地产对新兴商圈也有不足点，因为商业存在不是一个母体，必定需要一个母体，需要一个等候期。这种商圈消费心理在广州没有形成，大家都不想开汽车一个小时去郊区购物，这也是一个风险，还有一个风险是居住人口，没有形成凝聚消费能力。
简丽娜（广州市商业总会副秘书长）：是炒商圈概念还是实实在在发展商圈？
之前看到一些观点，说广州商圈由西向东转移的趋势，在亚运开幕前，我们收集到各区情况来看，在后亚运时代发展趋势有可能会改变，因为各区都不断要打造新商圈，而且有各种方案，给我感觉是地产商在这方面的操作性很强，因为他们有房子，他们想打造一个商圈。
根据粗略统计，天河商圈超过150万平方米商业物业了，刚刚也提到过承载力和布局，靠近面对面的竞争对商业发展有利还是有弊？这是值得探讨的问题。
因此，我们是要先把商圈概念炒作起来，还是实实在在发展起来，形成实际商圈呢？走什么路还是值得探讨的。
杨金霞（新快报记者）：广州商业格局从正中心走向多个副中心
随着广州城市化发展，商业格局从正中心走向多个副中心发展趋势，广州现在具有规模的新兴商圈有白云新城，珠江新城，广州新城，从分布看，和广州东进，西连，南托、北优战略是相符合的，目前珠江新城发展比较好，现在已经成为广州CBD，这已经毋庸置疑了。
在商业地产方面，如太阳新天地，中央地下商城等高端地产项目比较多，受到很多人关注，珠江新城商业地产价值已经获得肯定，珠江新城有一些名牌商铺都已经慢慢提升。
珠江新城台是搭起来了，但离真正的商业繁荣还是有一段距离的，因为有一些商业还没有开业，项目之间彼此融合还没有形成。像太阳新天地是下半年才开业，三大商圈中还有白云新城，商业地产是以项目带动区域的方式，随着广州万达开业，白云新城商圈基本上定了格调。
万达广场从一手4.5的价格已经卖到12万多，还有五号停机坪，会在国庆前后开业，未来白云新城发展更趋于区域性的商业中心，通过商业拉动居住。
还有一个广州新城，广州新城大部分都是商业盲点，包括亚运城，广州南站的规划都很不清晰。除了这几个商圈以外，商业地产发展在广州区域都会有一些新变化，包括老城区，新城区，如海珠、增城等等都有一些大项目出现，也会有一些商业模式创新与变化，包括不被业界看好的商业项目也有出现，作为媒体，我们也一直关注。
王勇（广州市商道咨询有限公司副经理）：广州应与香港错位竞争
广州定位是国家中心城市，这不是在创新上，也不是在某一个产业上，最重要是贸易。
广州与香港如何产生错位竞争呢？广州也要塑造国内的购物天堂，而香港是倾向于国际产品的购物天堂，我们不能成为香港的附属，从消费链条来讲，广州是一个大代理商，有20多个批发市场，销量数一数二，有很好的产业基础，从广州整体规划来讲，除了新兴产业，更要关注广州的优势，不仅要辐射广州，还要辐射珠三角乃至全国。
商圈不能仅仅辐射一个区域，每一个商圈都应该承载辐射的能力。同时，广州商圈和商业形势是最早的，但走出去的意识非常不足，广州贸易量很大，但北京的广东商会企业都很小。
现在奥特莱斯是政府和商业地产、住宅地产共同操作的模式，赚钱是这三块，而不是运营商，奥特莱斯收益率比一般商场少一点的，他们更多的是资产的升值。
周小兵（广州商道咨询有限公司咨询部经理）：国内商业规划大多数是以政府主导
就我的理解，之前也接触一两个商业项目，国内商业规划大多数是以政府主导，由市场培育真的不是很多。
张丽娟（广州市商道咨询有限公司规划部经理）：商圈规划越来越难做
我06年就开始做北京路规划，商圈规划方面有比较典型的定义，现在感觉规划越来越难做，目前商圈都是规划出来的，而不是由市场基础慢慢自发或者培育出来的。
除了北京路的规划需要进行功能提升，是基于规划目的而规划的，从这个案例可以看到，真正商业和商圈形成性不是政府意图或者行为就能够达到的，除了业态培育和选择以外，还要考虑人的消费习惯和需求，如果是过多人为去干涉或者通过行政手段干涉，对商圈形成是不利的。
这几年我们做广州市产业规划比较多，对广州市产业规划和产业分布情况比较关注，除了几位提到的商圈之外，还有机场周边的商圈，这是大家关注度不是很高的，我认为随着机场的发展，机场商圈会发展起来，这个商圈还是值得培育的，因为是集消费、体验等综合功能，而机场周边只有单一的功能，我们认为机场周边还是有条件的，因为土地和生态都有一定的保障，但这肯定必须经历长远过程，因为机场周边环境会受到制约。
同时，广州商圈还有一个重要问题，就是多元化不充分，网络化不充分，像北京路，上下九是以街铺带动的，而天河城以购物中心为主导，但商业街又不发达，比较单一。
| 
