仲量联行：金融海啸尚未对穗商业地产造成负面影响

    本网讯   据仲量联行今天举行的广州2008年第三季房地产市场回顾，迄今为止，全球金融海啸和预期的经济下滑尚未对广州商业地产市场造成直接负面影响。广州整体经济健康平稳增长，内需继续保持稳定增长。预期写字楼未来需求会受到一定影响，但同时，零售产业结构升级导致对商铺需求增加，外国零售商对未来充满信心。

    商铺

    产业结构升级导致对商铺需求增加

    随着原材料、劳动力成本的上升，珠三角地区从事加工贸易的企业正面临着需求的减少和利润的下降。为此，广东省政府今年提出了以建立现代产业体系为目标的产业结构升级。一部分珠三角的企业早在几年以前就已经开始了企业的转型，从单一的加工制造到开始涉足产品研发、设计、品牌建设和建立国内销售网络。而一个位于成熟商业区的专卖店是企业展示品牌和建立终端销售网络的重要方法。国内品牌的崛起和新品牌的出现必将导致对成熟商业区商铺需求的增加。我们可以看到越来越多的国内品牌专卖店出现在广州市内的成熟商业区，比如以纯，安踏，361度等品牌的专卖店。

    零售版图正在不断扩大

    国家统计局的数据显示，７月份限额以上批发和零售业中，吃、穿、用商品类零售额同比分别增长２２．３％、２７．５％和３１．１％。其中化妆品类增长３１．８％，金银珠宝类增长４３．６％，汽车类增长２７．８％，石油及制品类增长５５．２％。从2008年上半年广州市城市居民人均消费性支出的结构来看，食品类支出的增长速度为12.1%；而衣着、家庭设备用品及服务消费的增长速度分别为17.3%和18.7%，高于人均消费性支出11.9%的增长速度和食品类支出的增长速度。统计数据表明在增长较快的社会消费品中，穿、用等享受型、发展型的消费品增长速度高于作为生存型消费品的食品。仲量联行广州及深圳市场研究部主管李畅说："金银珠宝、化妆品、石油制品、汽车等消费品的高速增长，也说明我国目前正处在消费结构升级阶段。另外，不断完善的地铁网络使得人们居住更为分散，并且形成固定的活动线路。消费结构的变化和一定区域内人口数量的积累为大型百货和超市在该区域内的布局提供了条件；如广百百货即将开业的佳润店。 "

    外国零售商对未来充满信心

    近期外国零售在广州及其周边地区的投资活动表明他们对广州和珠三角地区未来的零售市场充满信心。如法国零售巨头ROSM公司计划在佛山三水区投资建设其在大中华区首个世界名牌折扣店项目。另外，家乐福以溢价511.1万元、合计人民币4000万元的价格接手广州家广超市25%股份的案例也充分说明了这一点。

    写字楼

    全球金融海啸尚未波及广州甲级写字楼市场

    最近席卷全球金融市场的金融海啸对中国房地产市场的影响，目前主要体现在写字楼市场。迄今为止，受金融海啸波及的行业主要集中在投资银行，证券等外资金融行业，但是那些受影响的外资行业在广州开展的业务量有限，广州写字楼的需求动力不变。另外，国内经济增长的势头良好，内需继续保持稳定增长，因此，广州甲级写字楼受到的影响甚微。

    第三季度写字楼市场供求平衡

    本季度只有一栋甲级写字楼--中石化大厦交付使用。中石化自用其中50%的写字楼面积，再加上国内企业扩充势头强劲，第三季度写字楼需求比上季度大幅度增长87%，这使得由于2007年供应量剧增而造成的供求不平衡的状况得到一定程度的缓解。第三季度各区的空置率均录得下降趋势，全市空置率下降至20.9%。空置率的下降初步舒缓了过去三个季度全市平均租金连续下跌的压力，租金保持微升0.2%的平稳状态。

    甲级写字楼市场展望

    预计未来外资企业在广州的扩张计划会受到金融海啸的影响。仲量联行广州及深圳市场研究部主管李畅说："尽管他们对其在中国的业务仍持乐观态度，但是对人员扩充和增加办公面积抱有谨慎的态度。另一方面，国内企业在广州的扩张保持活跃，以第三季度为例，阿里巴巴扩充写字楼面积，搬迁至中华国际中心承租了三层写字楼。预期稳定的经济发展和快速发展的国内企业会继续支撑广州写字楼需求增长。"

仲量联行广州及深圳市场研究部主管李畅 

    工业-产业园区

    产业结构升级是本季度产业园的主题

    本季度广州产业园区的平均租金保持不变，为49.75元/平方米/月。今年7月份广东省政府提出了建立现代产业体系的目标，目前广州市的各大产业园区也在朝着这个目标努力。广东省将投入了九亿元人民币扶持平板显示产业的发展，其中包括液晶显示产业。预计到2010年，全省平板显示产业产值达到3000亿元。另外广东省还将建设一个占地311亩，建筑面积30万平米的中华液晶城，其将成为平板显示产品展示交易中心、全球集散中心。物流业也是广东省现代产业体系的重要组成部分，本季度全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商普洛斯与广州南沙国际物流有限公司签订合作框架协议，双方将成立合资公司，共同开发广州南沙国际物流园区。今年年底，联邦快递在广州白云国际机场的亚太转运中心也将于今年年底正式投入使用。为了给未来的发展提供更多的空间，广州开发区启动了面积为20平方公里的科学城二期建设。 科学城二期将建设成一个规划更科学、环境更优美、产业更高端、配套更完善、研发更集中的新科技园区。

    投资

    海外投资者重新评估投资策略

    全球信贷紧缩促使流动资金紧缩，以及外资投资者减少的情况短期会对国内房地产投资市场造成一定影响。这两方面的因素导致交易步伐放缓以及部分投资者信心受到影响。仲量联行广州及深圳策略主管刘振江说："外资投资者重新评估国内房地产市场由于房价下调而带来的投资机会，由于投资风险增加，他们追求的投资回报也有所增加。另一方面，国内发展商资金链紧缩导致物业投资机会增加，市场转向买方市场。部分长期活跃于中国物业投资市场的基金继续着眼中国市场，华南地区仍然是他们感兴趣的区域之一。"

仲量联行广州及深圳策略主管刘振江 

    宏观调控出现放松迹象

    近期中国政府出台几项政策令海外投资者感到乐观。虽然这些政策对于市场成交的立即影响是有限的，却被认为是个转折点。其中值得关注的是23号文件将外资企业的审批权下放至省级政府。过去外资企业的成立都由中央政府审核，因此该文件被视为提高境外资金投资交易效率的措施。同时，政府降低国内银行贷款利率和减低银行最低准备金的要求。这两项举措将有利于减轻中国目前资金紧缺的问题，但对于房地产应该不会产生即时的影响，因为分配给房地产投资的借贷资金数额维持不变。市场仍然预期宏观调控会有进一步的放宽。

    零售物业投资备受关注

    在华南区，零售物业市场表现一直较好，纵观近年租金的增长幅度都保持良好的态势，备受国外基金关注。但由于市场供应量有限，成交量不多。相对来讲，实力雄厚的国有银行和保险公司仍然对广州写字楼物业追捧。甲级写字楼既可作为一种投资渠道又可作为其办公自用的性质是吸引他们投资的原因。