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在新一轮的房地产政策出台后，投资商们发现，新政提升了住宅投资门槛，但商业地产本身贷款首付就是50%，受到的影响反而不大，这就促使相当部分投资者携大量热钱转投商业地产，据了解，仅保险资金便有40亿元涌入。商业地产的春天似乎到来了，北京、广州等一线城市自不必说，甚至长沙、合肥等二线城市的商业地产也开始井喷式发展。 不过，伴随着春天来临的，除了勃勃生机，还有那让人防不胜防的“发热流感”。当大家都一股脑地扎进商业地产时，问题也就随之而来。作为同业，在这里基于一些事实，给大家提个醒。 广州伟国投资最近的日子不太好过。之前利用高租金回报吸引买家，出售使用权以套现，却因为回报过高，导致资金链断裂，甚至拖累了其在长沙的广州服装城项目。 这不禁让人联想到多年前的新中国大厦，与伟国投资相比，虽在细节上有所区别，但操作几乎如出一辙。当年，友谊商店出地、香港公司出资，在十三行人民南路一带建了新中国大厦。凭借“买铺返租5年、小业主每年可收租金12%”的高额返租条件，新中国大厦1998年底就实现了7亿多港元的销售额，6层商铺全部售罄，并创下了当时广州商铺11万元/平方米的最高纪录。但在业主们收到首期3个月的租金后，该盘因资金链断裂而烂尾，返租租约终成一纸空文。 时至今日，股民对新中国大厦案中，友谊没有选择做百货主业，转做服装批发，靠收取租金获益，仍有所诟病。但此类个案似乎阻挡不了中小投资者的买铺热情。媒体报道显示，最近广州多个商业地产售铺项目都受到了热捧。 近年颁布的商铺租用管理条例，已经逐渐加强了监管，对商户的约束力扩大。不过，笔者担心的是，社会游资多，出路相对单一，不外乎股市、楼市，投资渠道狭窄，于是转做商业地产。沉疴之下，伟国投资仅为冰山一角，中小投资者应谨慎，在做投资之前，至少要从重点了解新的商业项目，是否符合国家及地方的政策法规，开发商实力如何并对整体项目有清晰的判断。 更典型的应该是铺天盖地的城市综合体项目。如今的房地产开发商在做商业地产时，已经不再满足于过去的购物中心模式，而而倾向于收益更大、业态更全的城市综合体，随之而来的便是如火如荼的“造城运动”。 城市综合体应该也是舶来品。在国外，城市综合体一般会避开城市的中心区域，而以卫星城的形式出现，归根结底还是城市发展达到了一定的水平，顺应人口外延需求而诞生的新事物。 到了国内，受商业地产繁盛的大环境驱使，现在各地政府都希望用城市综合体项目，吸引投资者，并且最热衷于造城运动的反而是二三线城市。这会不会偏离以往的正确导向？ 为了发展经济，地方政府将土地廉价出售给开发商，甚至以搬迁行政职能部门，打造城市CBD为由头招商引资。若是投资商真心做事，大力开发市场倒也罢了，可总有些开发商只买地、不开发，造成土地资源极大浪费，并由此衍生了一系列问题，如侵占耕地、暗箱操作，借发展经济的幌子政商勾结等。 笔者以为，城市综合体发展规划是否可行，关键还在于是否符合一时一地的城市发展规律，一味求大求全，在不具备足够消费力的城市引进所谓的国际奢侈大牌、五星级宾馆等，即便花大力气做起来了，也不具备长久的生命力。
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