起了个大早、赶了个晚集 北京赛特购物中心缘何关闭？(2)

    商场受众较窄的问题也颇明显。《零售老板内参》整体逛下来后看到，商场内的消费者几乎均为中老年群体，鲜有年轻人的身影。尽管配置有年轻人以及亲子品牌及商品，但似乎并未见成效。

    不过，赛特并不是完全没有迎合当下市场需要。

    负一层的赛特超市，推出了3公里果蔬到到家服务，以及水产粗加工服务。但对于用惯了自助结账、扫脸支付，以及美团外卖、饿了么、京东到家等第三方渠道的人来说，在赛特购买果蔬，实际购买体验，很难称得上满意，甚至让人费解：无官方线上购买入口，需要添加赛特超市个人微信单独转账下单。

    赛特官方公众号“微信小店”，也形同虚设，无一件商品；官方微商城亦是如此，优惠、美食、活动等栏目仅有品牌导航功能。微店空无一物，店铺数据显示，关注人数为2548人，回头率仅3%。

    线上渠道建设显然严重滞后。在同行们开始追求人、货、场，以及前台、中后台全链路数字化的今天，赛特甚至还没有完成最基本的商品数字化——而这可能是数字化转型功课里的唯一一道送分题。

    从赛特微信渠道使用情况来看，真正被线上化的功能，可能屈指可数。这些“半成品”，与其说是一个摆设，更像是给百货业同行们敲响的警钟。

    一街之隔的秀水街：批发市场的殊途命运

    赛特近些年显然日子并不好过，不少声音认为，赛特地理位置不佳，加上周边以商务人群为主，远离居民区，实际可辐射潜在用户有限。这样说确实不无道理，但也要区别来看，与之一街之隔、直线距离仅800米的批发市场——秀水街市场，却有着殊途命运。

    作为可能是中国唯一世界知名市场，秀水街市场已经成为外国游客的“购物天堂”。与“登长城、逛故宫、吃烤鸭”一起，成为四大首选打卡北京的方式。但不比赛特的高端定位，秀水街早期仅有几家零零散散的商铺，此后以丝绸贸易走红，并逐渐扩充到服装、工艺古玩、鞋包等全品类。

    这形成了一个有趣的对比，同一商圈内，秀水街以批发和平民低价起家，赛特则定位高端百货，如今再度看来，两家定位似乎已经做了个对调。

    这一转换背后，是两大业态辐射能力的急剧变化——由于地理空间限制，商业地产业态属性决定了其有效半径。百货商场的有效半径可达10~20公里，在过去基本可以说覆盖整个主城区。而秀水街市场跟其他商业街一样，早期有效半径可能最多只有3公里。

    但如今看来，赛特有效半径逐渐缩小，更多活在消费者的记忆中。而秀水街则的有效半径，则越来越大。

    我们不禁疑问，为什么看起来低端的如今活得很好，高端的活得很难受？

    首先，秀水街的成功“出海”，跟其特殊地理位置有关。这一背景得天独厚。秀水街市场的客群，早期以使馆及外交公寓的外国人为主，是涉外购物群体的第一单一渠道。第二，所在地方是使馆区核心区，针对周边客群需求，秀水街“中国风”也是精准化刚需业态。

    相比之下，赛特百货的业态，显然并没有巩固其应有的垄断价值。反而随着时间流逝，逐渐褪色。而与此同时，建筑体功能性跌价也成了关闭的催化剂。百货商场运营商一旦故步自封，不主动更新业态适应新环境，窟窿会越来越大，潜在龙头品牌商只会用脚投票。

    但百货商场的档次降低，不限于建筑体自己，还会起到连锁反应，拉低周边商业地产价值。即便不关闭，最后可能会沦为一个“隐形”批发市场。

    中国百货业为什么不行？

    赛特的关闭并非个例。马路对面同为高端百货的友谊商店，同样客流稀少。近些年来，翠微百货清河店、贵友大厦建外店、庄胜崇光百货北馆、百盛常营店等北京老牌百货商场纷纷撤店，亚运村北辰购物中心也在去年初停止营业。百货商场市场似乎风雨飘摇。

    行业普遍发展受阻背后，一部分原因是中国商业地产走到今天，早已过了百货市场的“黄金时期”。进入商业地产十余年的RET睿意德董事索珊，曾将中国实体商业地产演变分为四个阶段：

    1990~2000年，早期批发商时代，以杂货店、供销社等业态为主，解决商品供给问题；

    2000-2010年，零售商时代。即百货时代；

    2010-2015年，品牌商时代。核心是对于活力品牌的号召力。

    2015年以后，人格化时代。人与人、人与商业地产联系更加密切。

    索珊有个颇为耐人寻味的观点，“商业是市场驱动下的资源匹配，但是当消费者的鉴赏力和购买力提升时，市场机制是不发生作用的。”

    而随着城市商业地产“多极”趋势渐渐明显，人对消费商品丰富度、新体验感、以及配套服务的完整性提出了更高的要求。百货业态的局限性更多暴露出来。

    但中国百货业发展举步维艰，并不代表全球百货业现状，更应从自身找原因。

    在发达国家，尤其是新加坡、日本、韩国以及法国等欧洲一些高度发达的小国家，百货业几乎属于代表当地零售业品质发展的典型业态。

    作为一站式综合体验消费购物业态，百货是高度城市化的产物，作为整个商品流通龙头业态存在。

    以新加坡为例，标准百货商场的配套是，百货、餐饮、零售三合一，地面为百货零售品牌，地下为美食餐饮小业态，以及个体户、南北干货、精品超市等业态配套，并且改造工程不对业态本身做结构性改变，更注重品牌运营，从而保证商业地产、商家之间高效匹配。每一个百货商场彼此分配在不同区域，各自做有效半径服务。

    高度城市化意味着城市规划完善，商业地产规划和分工高度明确，不会存在割裂甚至对立现象；其二，高度城市化，购物需求有高度固定的区域，无需跨越消费半径解决消费需要；而中国城市规划，阶段性调整周期较长，不足以覆盖全城。甚至城市之间的高度不平衡，也催生了跨城消费情况。

    而回到赛特本身，更多是一个商务型配置，主要场景为办公、酒店，并不具备形成一个消费半径的条件。而一旦翻新或者再开发投入有限，或定位模糊，商场发展将进入更大恶性循环。退出也只是时间早晚的问题。

    赛特即将退出历史舞台，下一个“赛特”又会是谁呢？