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未受全球信用危机影响 广州商业地产仍受青睐

时间:2008-07-09来源:第一商业网 作者:李冬萍

   本网讯    (第一商业网记者 李冬萍7月9日广州报道)  据仲量联行今天举行的广州2008年第二季房地产市场回顾,迄今为止,全球信用危机和经济下滑并未对广州商业地产市场造成负面影响。广州整体经济健康平稳增长,产业结构逐步优化。广州正吸引着更多的外商直接投资。同时,由于居民收入的增长也带动了对奢侈品牌的需求,国际一线品牌纷纷抢滩广州。

 

    经济

    广东省作为我国经济改革开放的先锋, 经济建设取得了令人瞩目的成绩, 连续30年广东省经济保持GDP两位数增长,并于2006 年GDP第一次超过香港、新加坡。仲量联行广州及深圳市场研究部主管李畅说:"近来,由于税率的调整和劳动法的实施,一些企业关闭了珠江三角洲的工厂。但这些企业多是附加值低的劳动密集型产业。据广东省海关统计,2007年广东省出口额达3692.5 亿元,机械和IT产品出口占70%,纺织,鞋,玩具,家具出口仅占18%。所以,目前一些关于广东省经济衰退的说法是不正确,不客观的。"

    经济健康平稳增长,产业结构逐步优化 

    2008年上半年,在经济保持健康稳步增长的同时,广州市产业结构逐步优化。一季度,全市完成地区生产总值1746.64亿元,比上年同期增长11.1%,第二产业和第三产业持续发展。其中,第三产业占GDP的比重呈上升趋势。据广州市统计局数据显示,2008年第一季度,第三产业增加值1056.91亿元,对全是经济增长的贡献率增加至68.41%。

    居民收入的增加推动社会消费品零售总额增长 

    2008年上半年,居民人均可支配收入的增加推动了消费支出的快速增长。据广州市统计局数据显示,一季度广州社会消费品零售总额达745.72亿元,比同期增长16.1%;广州市人均可支配收入7,361 元,同比增长5.8%。同时,居民收入的增长也带动了对奢侈品牌的需求,国际奢侈品牌纷纷抢滩广州。

    写字楼

    巨大的供应量继续影响甲级写字楼租金 

    第二季度广州甲级写字楼整体情况保持平稳,但是2007年巨大的供应量仍然对租金造成影响。整体甲级写字楼租金在第二季度继续下跌,环比下降0.8%,2008年上半年向下微调了1.2%。另一方面,由于第二季度缺乏新甲级写字楼供应,全市空置率稍微缓和,整体空置率从一季度的27.1% 下降至22.7%。同时,本季度甲级写字楼吸纳量比第一季度增加42%,上升至90,811平方米 。其中大部分吸纳量集中在天河CBD和珠江新城,表明了这两个区域仍然最受租户青睐。

    国企及民营企业对甲级写字楼需求上升 

    近年广州经济发展平稳增长,特别是广州作为珠江三角洲经济中心的影响,国企及民营企业发展迅速,对甲级写字楼需求上升,纷纷从非甲级写字楼搬迁至天河CBD和珠江新城新落成的写字楼群。仲量联行广州及深圳市场研究部主管李畅说:"大部分的国企及民营企业选择购买写字楼作为自用的方式进驻甲级写字楼。本地企业购买甲级写字楼,既可以作为企业长期投资的一种方式,另外又可满足企业扩张需求。其中,以银行业,保险业和日用消费品行业等企业的需求较为强劲。"

    未来甲级写字楼展望  

    08年下半年,甲级写字楼供应温和,预计下半年只有中石化大厦投入市场。预期全年甲级写字楼供应量将达到28万平方米,远低于07年约50万平方米的供应量。因此,我们预计08年的整体空置率将下降,写字楼吸纳量情况良好。但是,部分新落成的写字楼空置率相对较高,竞争预期仍然激烈。

    商铺
 
    百货商店和优质商业中心不断提升的租户组合
  

    对于本季度的商铺市场来说,我们可以很明显的观察到他们都在忙着提升自己的租户组合以符合消费者的需求,最为明显的例子莫过于广百天河店。本季度广百天河店对一楼的化妆品柜台租户进行了全面的更新,引入了香奈儿(Chanel)、资生堂(Shiseido)、SK-II等国际知名品牌。另外正佳广场引入了劳力士(Rolex)、帝舵(Tudor)等国际知名钟表品牌。作为美容行业的鼻祖,赫莲娜(HR)也于本季度正式进驻广州友谊商店的环市路总店。作为国际知名的钟表品牌,Rolex目前已经在天河城附近不到500米范围的商圈开设了4家店铺。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松说:"由此我们可以看出天河城商圈正在得到越来越多国际品牌的认可,未来有可能与环市路一样成为国际一线品牌的聚集地。"

    餐饮业是商铺市场最为活跃的承租户之一  

    在过去的一年里,餐饮业经历了高速的发展。从去年5月份到目前为止,餐饮和住宿业总销售额的月同比增长速度最低为15%,最高为30%,大部分月份的增长都在20%以上。从今年开始,住宿餐饮业营业额增长明显加快,4月份我市住宿餐饮业实现零售额40.90亿元,比上年同期增长29.9%。其中,餐饮业营业额为37.98亿元,增长30.9%。高速增长的餐饮业使得他们成为商铺市场最为活跃的承租户之一,特别是快餐连锁品牌。上季度末世界第三大比萨饼公司棒约翰在正佳广场三楼开出了其全球最大规模的分店。继3月份在北京开出第一家店后,本季度百胜餐饮旗下的中式快餐品牌东方既白也正式进入华南地区,即将在天河城六楼开出第一家店铺。

    商用物业仍然受到国际投资者的青睐  

    4月10号,奥园集团宣布与麦格理国际房地产基金的MGPA Co.签订谅解备忘录,将旗下全资附属公司广州奥誉房地产开发有限公司50%股权出售给MGPA Co.,双方未来将通过合资公司共同开发广州番禺商业项目。资金短缺已成为内地房地产企业普遍面临的问题。但是,随着人们消费能力和社会消费品零售额的继续增长,商用物业仍然受到国际投资者的追捧。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示:"整个广州的商铺市场在2010年之前都没有大规模的供应上市,因此我们预期在2010年之前广州优质商铺的租金仍将进一步走高。"

    工业-产业园区

    外商直接投资推动了科学城产业园区租金的大幅上涨   本季度广州产业园区的平均租金上涨4.19%,达到49.75元/平方米/月。其中广州科学城产业园区的租金涨幅最大,为9.65%。今年1-5月份广州市开发区实际利用外资3.96亿美元,同比增长11.85%。本季度广州市开发区外商直接投资最大的亮点是乐金显示(广州)有限公司7条生产线的投产,总投资额达11亿美元,为广州市历年以来引进的最大规模外商投资高科技企业。液晶屏制造是一个上下游产业关联非常强的行业,该项目的投产必将进一步带动相关配套企业的入驻。另外,开发区的新材料国家高技术产业基地也于近期获得国家发改委批准,这意味着开发区新材料基地的建设将获得来自国家层面的政策和资金的支持,也必将吸引更多的企业入驻开发区。仲量联行广州及深圳市场研究部主管李畅说:"强劲的需求直接推动了科学城产业园区租金的大幅上涨,目前园区内各写字楼的出租情况良好,新落成的A、B、C组团受到租户的追捧。随着经济的增长和外商直接投资的增加,我们预期未来产业园区的租金水平仍将继续保持平稳的增长。"

    住宅

    仲量联行中国区董事、广州及深圳战略顾问部主管田强认为,"目前,开发商资金紧张的状况仍然未有显著改善。但广东发展商普遍实力较强,且大部分项目盈利前景依然良好,相信通过开拓多元化融资渠道,不难度过暂时困难。长远来看,市场调整加速优胜劣汰,为有实力的发展商提供了更好的发展机会。"

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