三水广场三周年报道：改变，从三年前开始（图）(2)

    从稳到好

    今天的三水广场，高达95%的出租率、物业管理费和租金百分百收取；三水的消费者从最初不大习惯进店购物或经商，到现在顾客盈门商户乐在其中。从稳定经营上升为良好运作的三水广场，正以每天6-7万人次的人流量、1.5亿的年营业额，彻底消除了外界对三水商业地产发展前景的质疑，改写着三水商业格局。

    消费习惯、经商意识的改变，三水商业格局的变化，投资回报的水涨船高，这一切在过去的三年间，犹如悄然盛开的荷花，宜人芳香中潜移默化水到渠成。

    今天，三水广场矗立而起的商业地标，在当地商界、地产界都具有不可同日而语的号召力和影响力，一个以三水广场一、二期为轴心的三水最繁华的都市商业圈正在成型。2005年5月，邻近三水广场的某房地产地块，以三水历史最高价3.25亿元竞投成交，成为三水楼市的"新地王"。业内人士纷纷表示，正是因为其毗邻三水广场的地域优势，才令到这个地块成为了"含着金钥匙"出身的稀缺"宝地"。

    不仅如此，三水广场西边的某大厦也率先冲破4000元/平方米的三水楼价巅峰并卖了个满堂红。三水广场身旁早期的一些小区物业，如今也成为了二手中介里最炙手可热的单位，租价、卖价都一路攀升。

    从一到二

    三水广场包含一期和二期（即三水双城项目）两部分，总面积超过10万平方米。两者并非简单的1+1的叠加关系，三水广场能有今天的成功，与始终遵循"从一到二"理性科学的商业地产开发规律密不可分。

    见证了三水广场一路走来的广州惠润商业地产经营管理有限公司董事长欧小卫，当初就力主开发商分期开发分批开业。"商业地产开发，规模控制十分重要，攸关全局成败，特别是在购物中心业态空白的二三线城市，前期适度开发，是保证降低空置率先行做旺商场的关键。"

    以适度的规模--首期4.2万平方米，在三水导入购物中心这一零售业的最尖端业态，基本满足当地居民的日常消费需求，获得最理想的市场力量支撑，租户稳定商场畅旺之后，发展项目二期（三水双城）自然是水到渠成的一件事。

    "当然，二期项目我们依然会从全方位满足当地需求和辐射周边区域的着眼点入手，围绕商业地产涉及的多个层面，考虑如何提升消费档次、满足多样化的商务需求。"欧小卫说。

    比如，三水广场一期100%的满租率，只有90多个散铺，使得后来蜂拥而至的商家无铺可入。欧小卫认为，一家好的购物中心一般需要150-200个散铺，"三水广场二期就是要扩大市场规模，满足商家需求"；同样，受面积所限，一期一些功能店还有非常大的发展空间，如电器、电影院、餐饮和百货零售，这些旨在全面提升消费档次的购物中心元素，都将在二期得到强化完善。第三，商业地产不仅是单纯的零售、餐饮和娱乐，它是包含酒店、公寓、写字楼等商务功能在内的复合型物业。因而，二期还邀来了如家酒店的加盟，推出了写字楼和公寓，将来还有可能发展百货公司。

    "将三水广场最终打造成为集零售、餐饮、娱乐、休闲、商务于一体的综合商业物业，惟其如此，才能真正体现商业成就地产的价值所在"，陈光明表示。

    如果说三水广场一期成功地改变了三水人的消费习惯和经商意识，那么到了二期三水双城，其目标就是提升居民的消费档次，全方位满足从日常生活到商务领域的多元化需求。而这种改变将更深刻，对三水未来商业格局的影响将更为深远。

    事实上，不论是投资者还是租户，相比于三年前的狐疑和踌躇，对于三水广场二期--三水双城的追捧只能用"狂热"二字来形容。据了解，二期项目商业部分的一线铺租金均价已达180元/平方米，二线铺120元/平方米，比三年前翻了一番。今年春节后三水双城推出写字楼，仅是内部认购，就已售出过半初战告捷。

    且让我们拭目以待，新一轮的改变，将从三水双城开始！