益田闯入广州 金茂找小伙伴背后的区域商业考题

　　从广州火车东站坐上地铁3号线，往北两个站，就是梅花园地铁站，地铁站旁边一段距离，是位于广州的第二个金茂府。

　　这是信达地产于2015年拿下的地块。

　　当年6月2日，位于天河区广州大道北梅花园地铁站附近的广日电梯厂旧改地块出让，吸引了信达、绿地、保利、华发四家房企争夺。现场经过23轮举牌厮杀，终信达以44.2亿力压绿地擒下地块，折算楼面价18500元/平方米，溢价率15.77%。

　　彼时的报道显示，地块总建筑面积23.86万平方米，是一块囊括居住、商业、教育在内的综合用地。地块位于广州大道北，是广州城市南北中轴线辐射区，被定位为“广州北的中轴新城”，未来将形成“区域商业副中心”。

　　随后的11月，信达地产（600657）就拉来了以开发豪宅而闻名的金茂，宣布要强强联合，共同在广州打造一个信达金茂广场。

　　而在上个周五的另一场发布会上，信达金茂广场又迎来了另一个“小伙伴”，那就是以商业地产起家、发展的深圳益田旅游商业集团。

　　当天的发布会，三家企业的管理层都出现在了现场，其共同表示将以“信达金茂广场”合作为起点，优势互补，共谱粤港澳大湾区宏图伟业。

　　更为详细的商业规划益田并没有太多公布，也仅表示将充分发挥多年商业运营经验，坚持“成为品质生活引领者”的愿景，紧抓“文化旅游+体验商业”两大核心，探索城市文化与商业融合的更多可能。

　　作为2008年就在深圳打造了多年来都表现不错的益田假日广场的商业地产专业开发运营商，事实上，益田也借此机会首入广州，成为其商业地产板块入驻的第三个一线城市。

　　不过让人颇为疑惑的是，虽然益田是以商业地产为专业发展方向，但金茂在住宅开发的同时，商业地产也是其看重的另一条业务线，那么为什么金茂没有在项目上使用自己的商业品牌，反而引入第三方？

　　对于这个疑问，广州金茂商业部门相关人士表示：“目前金茂在集中精力打造览秀城产品，而览秀城是需要10万平方米以上体量，广州这个项目还没达到这个体量。另一方面，金茂另一个商业品牌JLIFE以社区商业为主，而信达金茂广场商业部分的定位为区域级商业，也不太适用。”

　　上述人士进一步表示，览秀城是金茂的主打产品，核心战略，因此在选址上要求也很多，目前还在以梳理标准化为主，不会因为信达金茂广场项目地段好，而改变自己的投资评价与产品规格标准。

　　据了解，目前金茂旗下主要有三条商业地产的产品线，分别为“览秀城”“金茂汇”和“JLIFE”。

　　其中，览秀城对标的是华润的万象城，中粮的大悦城（000031），虽目前开业运营的仅长沙览秀城，但已在规划或修建中的还有南京、张家港等城市的项目。

　　事实上，金茂对于览秀城的未来寄予了厚望。2019年年底的一次活动上，金茂商业总经理丁蕤公开表示，集团“2212战略”中明确打造商业IP成为战略升级的重要方向之一，计划在5年内完成20座览秀城的布局。

　　同时，据广州商业地产专业机构人士对观点地产新媒体表示，金茂的览秀城定调比较高端，但信达金茂广场项目片区的商业氛围比较普通，并不适合高端商业，因此也也不适合览秀城落地。

　　“加上金茂起家是在上海，在广州的资源较少，加上信达和金茂都没有长期自持商业打算，因此找了华南这边做商业地产比较专业的企业。”

　　上述人士表示，深圳的几家商业开发商，如益田、星河等其实一直在寻找轻资产扩张的机会，此番益田正好可以用轻资产的方式进入广州。

　　但这并不代表益田就此高枕无忧。有广州业内人士表示，信达金茂广场所属的白云区商业竞争非常大。

　　“这个项目的交通优势不大，其实商业挺难做的。”该人士表示，如果要进行一些高端消费，梅花园这边可以直接去天河城商圈就好了，如果是刚需型的购物，往北走有很多可以选择的商业项目。

　　“往北看，有同和金铂天地，人流超级旺，还有嘉裕太阳城广场，永旺等等，这些都可以满足日常的购物需求。”

　　此外，由于疫情关系，广州的零售商业市场上半年也受到了比较明显的影响。

　　据第一太平戴维斯提供的报告显示，受年初以来疫情防控活动影响，广州部分中小型品牌经营业绩欠佳，数月累积下其现金流已难维系经营，最终于季内退租撤场。且该情况广泛存在于各零售商圈，全市空置率也因此上升至近两年最高水平。截至季末，广州市零售物业市场空置率环比上升2.1个百分点至10.7%。

　　同时，第二季度，鉴于疫情对拟开业项目招商进程的影响，很多商业项目的入市计划顺势推迟。这意味着未来会有大量商业集中开业。

　　种种因素之下，如何在天河商圈和白云商圈之间突围，或许是益田要面临的巨大挑战。