凯德、恒隆、太古…2019年非内资商业地产企业绩盘点(2)

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  汇贤产业信托

  ■ 综合业绩

  汇贤产业信托于报告期间的总收益按年减少1.0%至人民币31.69亿元，而物业收入净额按年下降2.3%至人民币20.12亿元。

  汇贤产业信托的物业组合涵盖中国四个主要城市，其中包括零售、写字楼、服务式公寓及酒店物业，总面积超过110万平方米。

  ■ 零售物业组合方面

  汇贤产业信托的零售物业组合包括两个大型购物中心：北京东方广场东方新天地及重庆大都会东方广场商场，约222,000平方米的零售面积。收益为人民币12.23亿元，物业收入净额为人民币8.93亿元。

  北京东方广场东方新天地

  北京东方广场东方新天地的收益上升至人民币11.27亿元。物业收入净额上升至人民币8.54亿元。平均现收月租增至每平方米人民币1,151元。出租率维持在98.4%。

  重庆大都会东方广场商场

  2019年，重庆大都会东方广场商场正进行全面的资产提升及租户重组计划，其收益及租金受到影响。平均现收月租为每平方米人民币155元，平均出租率为87.6%。商场计划重点引入一系列侧重消费者体验的商店及餐饮商户。

  汇贤产业信托零售商方面2019年度

  ■ 写字楼物业组合方面

  汇贤产业信托的写字楼物业组合包括北京东方广场东方经贸城及重庆大都会东方广场商厦。收益按年下跌1.6%至人民币12.64亿元。物业收入净额按年下跌2.0%至人民币9.35亿元。

  北京东方广场东方经贸

  北京东方广场东方经贸城由八座楼宇组成，提供逾300,000平方米的甲级写字楼空间。东方经贸城的收益为人民币11.99亿元。物业收入净额为人民币8.95亿元。平均现收月租上升至每平方米人民币298元，平均成交月租为每平方米人民币303元，出租率为90.5%。

  重庆大都会东方广场商厦

  重庆大都会东方广场商厦座落于解放碑中央商务区的核心位置，租户包括多国领事馆，以及来自保险与金融服务、电子、物流及健康护理等不同行业的跨国企业。商厦的收益为人民币6,500万元，物业收入净额为人民币4,000万元。平均出租率为89.7%。平均现收月租为每平方米人民币113元，平均成交月租为每平方米人民币107元。

  ■ 服务式公寓物业组合

  汇贤产业信托的服务式公寓物业组合包括北京东方广场东方豪庭公寓及沈阳丽都索菲特服务公寓。由于部分酒店客房被改造为服务式公寓单位，此物业组合收益按年上升12.9%至人民币1.92亿元。物业收入净额则按年增长1.0%至人民币9,500万元。

  ■ 酒店物业组合

  汇贤产业信托的酒店物业组合包括四家国际级酒店︰北京东方广场北京东方君悦大酒店、成都天府丽都喜来登饭店（69%权益）、沈阳丽都索菲特酒店（70%权益）及重庆解放碑凯悦酒店。收益总额为人民币4.90亿元，物业收入净额为人民币8,900万元。

  汇贤产业信托2019年度经营分部资产分析

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  瑞安房地产有限公司

  ■ 综合业绩

  2019年，瑞安房地产收入为人民币103.92亿元，股东应占溢利从人民币19.06亿元按年增长1%至人民币19.32亿元，租金及相关收入在2019年增长12%至人民币22.51亿元。

  2019年的合约物业销售额及其他资产处置达人民币125.01亿元。其中住宅物业销售占97.5%，余下为商业物业销售。

  集团土地储备总建筑面积为880万平方米，包括670万平方米的可供出租及可供销售面积，及210万平方米的会所、停车场和其他设施。

  ■ 上海商业物业组合

  集团目前于上海持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积达168万平方米（「上海物业组合」），当中52%总建筑面积已投入使用，余下面积则处于发展阶段，现拥有上海最大的办公楼／零售物业组合之一。截至2019年12月31日，上海物业组合的资产总值约为人民币760亿元。

  瑞安房地产集团物业组合的发展状况、资产价值等状况

  ■ 投资物业

  2019年，物业组合（包括合营公司及联营公司所持物业）所产生的租金及相关收入总额增长17%至人民币25.73亿元，其中74%的租金及相关收入来自上海物业组合，13%来自武汉，10%来自佛山，其余则来自重庆及南京。

  2019年及2018年投资物业的租金及相关收入及出租率的分析如下：

  上海新天地

  受到南里零售商场于2019年初开展资产提升计划的影响，上海新天地的租金及相关收入减少19%。该商场的可供出租总建筑面积为15,000平方米，占上海新天地可供出租总建筑面积的28%。该部分将重新定位为“新天地时尚一期”，计划于2020年开放。

  新天地广场

  2019年5月开业，连同瑞安广场的办公区在内，2019年其租金及相关收入增长69%至人民币1.94亿元。新天地广场的开幕为上海提供了一个充满活力的购物和生活方式体验与社交新平台。

  企业天地5号

  太平桥项目企业天地5号的收购已于2019年6月20日完成。截至2019年12月31日，本集团拥有该物业44.55%的实质权益。该物业于2019年的租金及相关收入为人民币2.69亿元，完成收购后的租金及相关收入为人民币1.43亿元。2019年该集团应占租金及相关收入为人民币6,370万元。

  上海瑞虹天地及瑞虹坊

  集团拥有该物业组合49.5%的实质权益。该物业的租金及相关收入减少至人民币1.79亿元，出租率降至78%，主要原因是瑞虹坊3区开展资产提升计划。2019年集团应占租金及相关收入为人民币8,860万元。

  虹桥天地及创智天地

  2019年租金及相关收入增幅分别达14%及4%。虹桥天地的强劲表现归因于年内客流量和零售额的上升，以及续租租金的稳健增长。此外，该集团于2018年1月收购的总建筑面积达45,000平方米的INNO创智已于2019年4月开业，现正进行招租，以期于2020年上半年作出租金贡献。

  武汉天地

  武汉天地表现强劲，租金及相关收入为人民币3.41亿元，武汉天地壹方北馆（第B4号地块零售）于2019年11月9日隆重开业。截至2019年12月31日，项目出租率97%。

  重庆天地

  于2019年的租金及相关收入保持稳定。重庆天地零售商场的出租率为68%，企业天地6号和7号零售商场（第B12-3号地块零售）的出租率则为69%。企业天地8号零售商场（第12-4号地块零售）正进行重新定位及租户提升工程。

  佛山岭南天地

  截至2019年12月31日，佛山岭南天地「岭南站」购物商场的出租率达到99%。岭南天地的出租率为95%。这两项物业于2019年的租金及相关收入达人民币2.6亿元，较2018年增长20%。该强劲表现归因于年内客流量和零售额的上升，以及续租租金的稳健增长。

  南京INNO珠江路

  集团目前于南京有两个轻资产管理项目。南京INNO珠江路是一个以办公楼为主的发展项目，总建筑面积为16,000平方米，由集团根据与第三方业主订立的长期租约提供管理服务，于2018年开始运营，截至2019年底的出租率为74%。

  南京百子亭的总建筑面积为48,000平方米，是一个以零售和文化设施为主的项目。

  瑞安购物中心状况

  ■ 发展中的商业物业

  上海太平桥

  第123、124及132号地块于2019年9月举行动土仪式，计划打造一个商业综合项目，包括三幢总建筑面积为192,000平方米的甲级办公楼及一个充满街头风格、总建筑面积为88,000平方米的全天候商场，名为太平洋新天地。办公楼将按计划于2022年至2024年间分阶段落成，购物中心则计划于2023年完工。集团持有该发展项目的25%权益。

  上海瑞虹新城

  太阳宫（瑞虹天地第10号地块）已于2017年底完成拆迁，并于2018年展开建筑工程，该项目将发展为一个商业综合项目，包括两幢总建筑面积为147,000平方米的甲级办公楼及一座总建筑面积为183,000平方米的购物商场。该购物中心于2019年6月完成了建筑主体平顶工程，预计于2021年完成。

  武汉天地

  总建筑面积为160,000平方米的第A1号地块写字楼正处于施工阶段，计划于2021年落成。

  INNO创智

  两幢总建筑面积为45,000平方米的办公楼已完成内部装修工程，并于2019年4月开业。

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  新鸿基地产发展有限公司

  ■ 综合业绩

  根据集团19/20中期报告，截至2019年12月31日止的6个月，该集团收入为387.11亿港元，毛利为196.05亿港元，净利润159.38亿港元。公司整体租金收入港币127.13亿元，净租金收入港币96.69亿元。

  物业销售上，期内录得物业销售收益162.8亿港元。

  租金方面，整体租金收入港币127.13亿元。

  ■ 物业销售

  在物业销售方面，连同合作项目的收益，期内财务报表录得的物业销售收益为162.8亿港元，来自物业销售的溢利为68.5亿港元。按所占权益计算，集团在期内录得的合约销售额约216亿港元。

  ■ 租金收入

  租金收入方面，连同合作项目租金收入计算，总租金收入按年上升3%至127.13亿港元。中期租金收入21.68亿元，同比上涨7%，主要得益于续租租金的上涨和新开业物业带来的收益。

  ■ 香港租金收入

  香港租金收入增幅放缓3%至99.41亿港元。出租率上，香港投资物业整体出租率达93%。

  ■ 内地租金收入

  内地方面，2019年中期租金收入21.68亿元，同比上涨7%，主要得益于续租租金的上涨和新开业物业带来的收益。

  上海徐家汇ITC综合体项目

  徐家汇ITC综合体项目总建筑面积760万平方呎，一期商场面积约3.7万方，已于2019年12月开业。二期0.47万方的零售面积已经全部出租，甲级写字楼已全部租赁完毕。剩余分期中，楼高220米的甲级写字楼预计于2021年底前落成，包括370米高大楼与高端商场在内的其他部分，计划于2023年底前竣工。

  南京国金中心

  南京国金中心位于河西中央商务区，总建筑面积340万平方呎。一起出租率持续上升，二期预计2020年落成。

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  恒基兆业地产有限公司

  ■ 综合业绩

  集团截至2019年12月31日止年度之股东应占基础盈利为港币146.4亿元，较去年减少港币51.25亿元或26%。

  该集团之收入包括产生自销售物业收入、租金收入、百货公司经营及管理和其他业务(主要包括产生自建筑工程、提供财务借贷、投资控股、项目管理、物业管理、代理人服务、清洁和保安服务，以及建筑材料贸易及出售租赁土地之收入)：

  收入项目状况

  物业销售地域状况

  物业租赁地域状况

  ■ 香港

  物业销售

  截至2019年12月31日，集团香港住宅物业销售总额达港币89.68亿元。此外，集团于本年度亦以港币47.05亿元(须予以调整)向一个独立第三方出让一间持有新界和周围若干地块权益之公司股权，涉及土地面积合共约242万平方呎，有关交易将于2020年内完成。连同售出其他商业物业及车位，集团于本年度在港总销售收入达港币155.79亿元。

  物业发展

  本年度内，集团透过不同合营公司，投得三幅位于前启德机场跑道上之临海住宅用地，合共为集团在港土地储备增添自占楼面面积约70万平方呎。

  土地储备

  以自占楼面面积计算，集团现时于香港拥有土地储备约2450万平方呎。

  收租物业

  集团于本年度在本港之应占租金总收入(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司贡献)较去年上升2%至港币73.14亿元，应占税前租金净收入(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司之贡献)亦较去年上升0.3%至港币56.01亿元。集团主要出租物业于2019年12月底的平均出租率为97%。

  已建成自占收租物业组合已扩展至940万平方呎，明细如下：

  ■ 中国内地

  物业投资

  集团主力发展甲级写字楼商业项目，正全速发展位于上海徐汇滨江发展区的「星扬西岸中心」，楼面面积达300万平方呎，以及广州越秀区的「星寰国际商业中心」，楼面面积达220万平方呎，两项目一期均已进入完成阶段。

  物业发展

  集团于2019年12月31日，于13个城市另有可供发展的土地储备总计楼面面积约3186万平方呎，当中约70%可发展为住宅物业。

  物业销售

  集团于本年度从各发展项目录得自占合约销售总额约港币82.86亿元，而售出自占楼面面积则为520万平方呎，较去年度分别增加53%及37%。

  收租物业

  于2019年12月31日，集团在内地拥有约640万平方呎已建成投资物业。受人民币兑港元按年贬值约4%所影响，集团本年度应占租金总收入仅上升1%至港币18.49亿元，应占税前租金净收入上升2%至港币14.64亿元。

  北京市：位于朝阳商务中心区之「环球金融中心」成功吸纳「丰田金融」及「米高蒲志」等多家知名企业成为新租户，2019年12月底出租率逾98%，租金总收入以港币计值按年上升达2%。

  上海市：邻近外滩之「恒基名人商业大厦」出租率提升至超过97%。集团于上海市其他收租物业，在当地竞争激烈之商厦租赁市场中表现良好，于2019年12月底整体出租率维持约九成。

  广州市：位于长寿路地铁站上盖之「恒宝广场」，刚完成翻新工程并于2019年12月底录得八成出租率。