凯德、恒隆、太古…2019年非内资商业地产企业绩盘点

  以港资为代表的非内资商业地产企业，对于全球经济局势的变化似乎更为敏锐。

  从去年开始，伴随着中美贸易战、香港零售业衰退等态势，中国内地的新一线城市、热点二线城市中不乏活跃的港资企业身影。

  仅以杭州为例，继去年7月底新世界中国拿下杭州望江新城地块之后，新鸿基联合平安又拿下了江河汇地块，132.6亿元的高价还创造了杭州单项目土地成交总价的新纪录。

  与此同时，北京、上海、深圳等一线城市热点区域也成为其关注重点。

  如今，面对全球市场的更多不确定性，中国内地市场的发展前景无疑将成为更多外部投资的重要动力——一方面谋求下一轮市场机遇，另凯德一方面优化自身的物业组合。

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   凯德商用中国信托（CRCT）

   ■ 综合业绩

   截至2019年12月31日，CRCT的投资组合涉及中国9个城市、14家购物中心，总建筑面积约为110万平方米。

   物业包括：北京的凯德MALL•西直门、凯德MALL•望京、凯德MALL•大峡谷、凯德MALL•双井；上海的凯德七宝购物广场；广州的乐峰广场；成都的凯德广场•新南；武汉的凯德新民众乐园；长沙的凯德广场•雨花亭；郑州的凯德广场•二七；哈尔滨的凯德广场•学府、凯德广场•埃德蒙顿；呼和浩特的凯德MALL•赛罕、玉泉项目。

   2019财年的物业净收入为人民币8.35亿元，同比2018财年的人民币7.229亿元增长了15.5%。

   CRCT的投资组合继续表现出增长韧性，平均出租率96.7%，租金上涨6.4%。2019财年销售额同比增长14.4%，总客流量增长15.2%。投资组合估值再创新高，达到200亿元人民币。

  CRCTML董事会主席Soh Kim Soon先生表示：“中国经济在2019年增长了6.1%，零售总额增长8.0%，城镇人均可支配收入增长7.9%。进入2020年，疫情为整个运营环境带来了不确定性，但各地政府采取的一系列措施依然让我们感到鼓舞。虽然我们预计会有一些短期影响，但仍看好中国的长期基本面。”

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   恒隆地产有限公司

  ■ 综合业绩

  截至2019年12月31日，恒隆地产的内地物业组合增长强劲并持续扩展，香港物业组合亦有稳健表现，即使在人民币兑港币贬值4.3%的情况下，核心物业租赁业务收入按年增加5%。

  在报告年内，由于住宅单位销售减少，物业销售收入下跌76%至港币2.96亿元。因此，恒隆地产在报告期内的总收入下跌6%至港币88.52亿元，总营业溢利减少5%至港币64.87亿元。

  ■ 恒隆地产收入情况

  ■ 内地物业

  物业租赁的总收入增加5%至港币85.56亿元，其中有53%来自内地业务。内地租赁物业以人民币计值的收入按年录得12%的增长，而香港物业租赁组合在社会动荡的阴霾下录得2%的增长。

  多个新物业于2019年第三季度开始营业，包括昆明恒隆广场的商场与办公楼、无锡恒隆广场的第二座办公楼，以及沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店。总收入上升12%至人民币40.03亿元，撇除新物业的影响，收入增长为10%。

  内地投资组合持续为其增长动力。以人民币计算，2019年上半年和下半年的收入按年分别增加7%和16%。特别是上海以外地区物业的收入年内增长19%，其中，下半年增长率达24%。上海两个物业的收入亦按年增长8%，其中，下半年增长率达12%。

  该集团在内地的办公楼组合于2019年的总收入较去年增长3%至人民币8.45亿元。办公楼收入占内地物业租赁收入总额的21%。

  ■ 恒隆地产内地已开业物业名称及城市

  ■ 商场

  恒隆地产的内地商场收入上升14%至人民币31.29亿元。

  上海零售物业的收入按年上升11%，其中上海恒隆广场保持强劲增长动力，增幅达14%，而上海港汇恒隆广场因翻新工程令租赁收入受短暂影响，录得6%的较温和增长。

  上海以外地区的所有现有物业在租赁收入方面均表现良好，整体增幅为14%。

  上海恒隆广场

  2019年，总收入上升9%至人民币16.96亿元，至年底商场部分已接近满租。

  上海恒隆广场两座办公楼的收入按年增加1%至人民币6.30亿元，租出率下跌两个百分点至93%。

  上海港汇恒隆广场（商场部分）

  收入增加6%至人民币8.53亿元，主要受惠于在2018年9月重新开业的北座之全年收入及于2019年6月重开的地库所带来的收入。位于南座中庭的奢侈品旗舰店于2019年12月开始营业。整个南座翻新工程预期于2020年第三季度完成。

  沈阳皇城恒隆广场

  租金收入增加20%至人民币1.94亿元，已成为中街和沈阳市的主要生活时尚购物中心。经翻新的三楼儿童区已于第二季开放，令租户组合更为多元化并吸引了更多家庭客群。出租率上升七个百分点至95%。

  沈阳市府恒隆广场

总收入按年增加19%至人民币2.57亿元，主要受惠于新开幕的沈阳康莱德酒店及办公楼的收入增加。沈阳市府恒隆广场的商场收入及零售额分别按年上升3%及6%，在引入针对家庭和儿童客群的优质餐饮租户和商店后，出租率上升至94%。

  沈阳市府恒隆广场的办公楼收入按年增加8%至人民币1.27亿元。在办公楼市场供应增加的情况下，该办公楼于年底的出租率下跌至87%。

  济南恒隆广场

  商场收入按年增加10%至人民币3.22亿元。收入增长主要由于租金上调，以及出租率上升两个百分点至98%所致。零售额亦上升6%。

  无锡恒隆广场

  物业组合总收入录得显著增长，按年上升15%至人民币2.89亿元。商场收入跃升22%，主要由于重整租户组合带动营业租金上升、租金上调以及出租率上升而有所增加。出租率亦增加至95%。

  面积达54,000平方米的第二座办公楼于2019年8月开幕，两座办公楼的总收入维持于人民币8,300万元。第一座办公楼的出租率于2019年底增至90%。

  天津恒隆广场

  商场收入按年增至人民币1.86亿元。商场引入更多运动品牌和生活时尚品牌，令整体租户组合更趋多元化，零售额上升5%。但由于租户组合优化仍在进行中，租出率下跌至89%。

  大连恒隆广场

  收入和零售额分别大幅提升28%及29%。出租率亦增加至82%。大连恒隆广场第二期预期于2020年分阶段开幕，将迎来更多奢侈品牌进驻。

  昆明恒隆广场

  昆明恒隆广场的商场及办公楼是内地西南区域的首个项目，于2019年8月底开业，并在报告年内录得人民币5,400万元的收入。

  商场于2019年的收入为人民币4,900万元。商场以昆明首选的奢侈品及生活时尚购物中心为定位，预期有更多国际奢侈品牌于2020年进驻。商场于年底的出租率为82%。办公楼面积达153,000平方米，在启用后的四个月期间，录得人民币500万元的租金收入。办公楼于2019年底的出租率为13%。

  ■ 物业租赁-香港

  总收入录得温和增长，上升2%至港币40.12亿元，而营业溢利亦同样上升2%，租赁边际利润率维持于84%。

  恒隆地产香港已开业物业名称及城市

  商场

  香港商铺组合收入按年增加2%至港币23.74亿元。总零售额按年下跌4%。2019年底的租出率则较去年增至98%。

  办公楼

  受惠于租金调升，香港办公楼组合的收入按年增长2%至港币13.15亿元。整体租出率下跌至93%。香港办公楼租金占香港总租赁收入的33%。

  住宅及服务式寓所

  住宅及服务式寓所的收入按年减少1%至港币3.23亿元，主要由于康兰居的租出率下跌所致。

  物业发展

  投资物业及待售物业的物业发展项目总值分别为港币276.02亿元和港币47.07亿元，当中包括位于内地的武汉、无锡、昆明、杭州及沈阳项目，以及香港的重建项目。

  武汉恒隆广场

  包括一座高级商场、一幢甲级办公楼，以及可供出售的服务式寓所，其总楼面面积达460,000平方米。建筑工程正按计划进行，商场与办公楼预期可于2020年完成。三幢服务式寓所的建筑工程已于2019年第一季展开，并预期于2022年第四季起分阶段完成。

  无锡恒隆广场

  第二期包括可供出售的豪华服务式寓所及一间精品酒店，其总楼面面积达108,000平方米。整体发展蓝图已于2019年3月获批。开挖工程于2019年7月展开，项目预期将于2023年左右完成。

  昆明恒隆广场

  发展项目的剩余部分包括一座五星级酒店以及豪华级寓所。预期于2020年首季度取得规划许可证，建筑工程预期约四年完成。

  杭州恒隆广场

  定位高端商业综合体，楼面面积总计194,100平方米，已于2019年9月动工。整个项目包括一个购物中心、五幢甲级办公楼以及一间酒店，预期于2024年起分阶段落成。

  沈阳市府恒隆广场

  剩余阶段的整体发展蓝图已于2019年11月提交审批，该发展项目的总楼面面积达503,000平方米，包括办公楼、服务式寓所以及商铺。建筑工程将由2020年开始分阶段展开。

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  太古地产有限公司

  ■ 综合业绩

  太古地产2019年度业绩报告显示，基本溢利241.3亿港元。租金收入总额为港币122.71亿元。其中，香港零售物业组合的租金收入总额为24.37亿港元；中国内地的租金收入稳定。

  截至2019年12月31日，内地零售物业的租金收入总额增长10%至港币23.76亿元。

  投资物业组合的总楼面面积

  ■ 投资物业-香港

  香港办公楼

  香港已落成的办公楼物业组合总楼面面积为970万平方呎，其租金收入总额为港币61亿元。

  香港零售物业

  香港已落成的零售物业组合总楼面面积为320万平方呎，其租金收入总额为港币24.37亿元，因为向零售销售额受到香港社会事件不利影响的租户提供租金支援而带来一定影响。

  ■ 投资物业--内地

  于2019年12月31日，中国内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为630万平方呎，租金收入总额增加至港币23.76亿元，平均续约租金上调且零售销售额上升。

  中国内地零售物业组合

  北京三里屯太古里

  2019年三里屯太古里的租金收入总额录得理想增长，续约租金上升，零售销售额增长11%。于2019年12月31日，租用率为100%。由于三里屯太古里不断强化其作为时尚零售地标的定位，项目具有坚稳的市场需求支撑。

  广州太古汇

  零售销售额增长20%，租户组合持续优化且营销和推广不断加强。于2019年12月31日，商场的租用率为99%。

  北京颐堤港

  于2019年12月31日，商场的租用率为100%，全年零售销售额上升26%。

  成都远洋太古里

  2019年零售销售额上升23%，品牌组合持续改善，来自年轻顾客的销售额不断增长，该项目依然是全市备受欢迎的购物地标。于2019年12月31日，租用率为97%。

  上海兴业太古汇

  2019年商场的零售销售额增长73%，客流自2019年初以来稳步增长。于2019年12月31日，租用率为98%。

  ■ 办公楼

  于2019年12月31日，中国内地已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为420万平方呎，其租金收入总额为港币3.8亿元。

  ■ 发展中投资物业

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  九龙仓集团有限公司

  ■ 综合业绩

  报告期内，该集团基础净盈利减少58%至港币27.1亿元。集团收入减少20%至港币168.74亿元，主要因为已落成确认入账的内地项目减少导致发展物业收入下跌45%。内地投资物业组合开始带来回报，收入增加14%，投资和其它收入亦有所增加，因此局部抵销了发展物业的跌幅。

  ■ 投资物业--内地

  内地投资物业组合已在所处城市中确立了市场领导地位，为集团业绩带来的贡献逐渐增加。收入增加14%至港币39.24亿元，营业盈利增加23%至港币23.11亿元。

  长沙国金中心

  华中地区新地标的长沙国金中心迎来首个全年营运年度，年内收入和营业盈利分别达港币8.1亿元和港币3.25亿元。该项目是湖南省最高建筑物，在营运方面致力提升环境可持续性，并已取得LEED白金级认证。

  商场：长沙国金中心定位为华中地区的国际奢华、运动服装潮流、美食体验、娱乐和生活时尚指标，能够吸引湖南和其他省份的客源，2019年零售销售总额接近人民币50亿元。

  作为占地246,000平方米的大型购物商场，拥有超过370个品牌，有一百家首度进驻湖南以及三十家同时销售国际品牌男女装的双层旗舰店。截止至年底的出租率达99%。

  写字楼及酒店：长沙国金中心以优越的地理位置和完善的物业管理服务著称，为长沙市甲级写字楼定下新标准，并吸引了金融机构和大型企业等优质租户进驻。2号楼预计于2021年开幕。

  成都国际金融中心

  自开幕以来，租户的销售额一直录得双位数字增长，成为九龙仓在华西地区的主要增长动力。2019年收入上升至港币17.47亿元，营业盈利增加21%至港币9.47亿元。

  商场：2019年租户销售额上升14%至接近人民币70亿元。商场面积达20.4万平方米，云集超过600个顶级国际品牌，出租率97%。

  写字楼、酒店及国金豪庭：三幢优质甲级大楼以无可比拟的质素和优越位置见称，吸引了顶级写字楼租户。承租率升至85%，租金属市内最高水平。成都尼依格罗酒店的客房入住率达85%，客房收益也高于城中其他酒店。

  重庆国金中心

  商场：重庆国金中心商场部分面积达10.6万平方米，汇聚超过170个品牌，出租率达98%。

  酒店：重庆尼依格罗酒店坐落于重庆国金中心高层，该酒店提供252个客房。由于位置卓越，成为城中盛事和庆典的集中地，年内入住率达76%。

  上海会德丰国际广场

  上海会德丰国际广场位于浦西黄金地段，是楼高270米的地标式摩天大楼，出租率达96%。

  ■ 发展物业

  如按应占份额计入合营公司及联营公司，年内确认入账收入降至港币148.06亿元（涉及总楼面面积40万平方米），其中一个原因是项目的推售时间。

  营业盈利降至港币49.27亿元，营业利润保持稳健，达33%。全年的应占已签约销售额共人民币199亿元，超逾目标11%。名列首十位的项目分布于四个城市，包括杭州、北京、上海和苏州，贡献接近67%的已签约销售额。发展物业土地储备达350万平方米。

  九龙仓2019年与2018年类别收入分析

  九龙仓2019年与2018年内部收入分析

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  嘉里建设有限公司

  ■ 综合业绩

  该集团股东应占溢利为 68.97 亿港元，较2018年下跌 8%。

  该集团于2019年12月31日所持物业组合（以楼面面积计算），包括发展中物业共2,682万平方呎、已落成之投资物业共1,447万平方呎、酒店物业共467万平方呎及持有作出售用途之物业共204万平方呎。

  ■ 内地物业

  内地物业部录得收入减少12%至117.39亿港元，主要由于落成物业销售收入下降18%。毛利亦减少8%至56.51亿港元。

  ■ 投资物业

  报告期间内，该集团内地已落成投资物业贡献的收入为36.36亿港元，毛利为27.82亿港元，收入及毛利分别按年减少1%及4%。

  于2019年12月31日，集团在内地之公寓、商用及办公室投资物业组合总楼面面积共840万平方呎，其组合及相关出租率如下：

  ■ 中国内地物业具体项目

  嘉里建设已开业项目出租率一览

  上海--静安嘉里中心

  位于上海南京路商业中心区，为集团内地标杆式综合发展项目。集团分别持有此中心一期及二期项目之74.25%及51%权益。静安嘉里中心汇集办公室、服务公寓、商场及酒店，总楼面面积合共374万平方呎。

  于2019年12月31日，办公室面积97%及零售面积95%已租出。静安香格里拉大酒店于年度内的平均入住率为78%。

  上海--浦东嘉里城

  集团在上海浦东区持有综合用途物业浦东嘉里城40.8%权益，包括办公室、服务式公寓、商场及酒店。于2019年12月31日，零售及办公室面积分别租出94%及98%，服务式公寓之出租率则为82%。上海浦东嘉里大酒店于年内之平均入住率为74%。 

  北京嘉里中心

  北京嘉里中心位于CBD核心地带，包括优质办公室、服务式公寓、购物中心及北京嘉里大酒店，集团持有71.25%的权益。于2019年12月31日，零售面积的出租率为94%，办公室面积出租率98%，服务式公寓亦已租出92%，北京嘉里大酒店于年内的平均入住率为86%。

  杭州嘉里中心

  杭州嘉里中心位于延安路与庆春路交汇处，毗邻西湖。此项综合用途物业包括甲级办公室、优质公寓、零售商场及豪华酒店，总楼面面积共220万平方呎。于2019年12月31日，办公室大楼出租率为94%，零售面积出租率为94%。杭州城中香格里拉大酒店于年内录得平均入住率76%。集团持有该项目75%股权。

  深圳嘉里建设广场

  集团全资拥有，深圳嘉里建设广场共有三幢甲级办公室大楼，位于深圳福田商业中心区，连接广深港客运高速铁路福田站。于2019年12月31日，项目出租率为92%。

  天津嘉里中心

  天津嘉里中心位处河东区海河东岸商业中心区内，交通网络便捷。集团占此综合发展项目49%权益。第一期包括优质住宅、商场及酒店，总楼面面积约360万平方呎。第二期发展规划仍有待审批。于2019年12月31日，商场嘉里汇已租出82%。天津香格里拉大酒店于年内之平均入住率为72%。

  沈阳嘉里中心

  沈阳嘉里中心于2019年12月31日办公室大楼开幕后，出租率增加至51%，商场出租率为88%。沈阳香格里拉大酒店于年内录得平均入住率67%。集团持有该项目之60%权益。

  济南祥恒广场

  济南祥恒广场于2019年12月31日，办公室面积已租出84%，商场部分则租出97%。济南香格里拉大酒店于年内之平均入住率为69%。集团占此项目55%权益。

  ■ 物业销售

  报告期间内，集团于内地已落成物业之销售录得收入61.50亿港元，主要来自杭州云荷廷、沈阳雅颂大苑、南京金陵雅颂居、杭州逸庐及秦皇岛海碧台之确认销售，毛利21.08亿港元。

  ■ 发展中物业

  嘉里建设发展中项目一览