广州“商住房”限购松绑：个人可买 不再限制面积

    一项针对“商住房”的限购松绑政策出现在了广州防控疫情的文件中。

    3日上午，广州市政府印发《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。通知在关于稳定房地产市场的内容中明确优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

    这份通知的第31条为：促进房地产市场平稳健康发展。具体而言，优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。

    从规划设计层面上讲，并没有“商住房”一说。“商住房”主要是各地开发商此前销售推广的噱头，一些开发商将商办性质的房屋进行改造，并在对外宣传时称其具备一定居住功能，但这类房屋从规划设计到建造、甚至到后期水电费都与住宅有明显差别。在堪称“最严调控”的2017年，北京等地都对“商住房”开启限购。

    日历翻回到2017年3月30日，广州出台“330新政”。其中明确，限制了商服类(商业和办公，下同)房地产项目的开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。规定了最小分割单元不得低于300平方米，销售对象应当是法人单位。

    这一政策直接把个人排除在销售对象之外，最小300平方米的面积也让此类房屋难以钻漏洞。

    不过，一年多后，广州对此项政策稍有放松——2018年底，广州市国规委在官方网站上挂出《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》的文件，政策规定：2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

    去年，7月16日，广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。《意见》也提出，广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。

    “而这次政策则是在此前政策的基础上，将不限售的商服类项目范围扩大，相当于全面解禁，且可以卖给个人、没有最小面积规定。”中原地产首席分析师张大伟分析。

    目前，全国看严格商住类调控的城市基本集中在北京、上海、广州等少数几个城市，具体措施雷同，比如严格要求购房者必须是企业、严格要求分割区间。张大伟说，这几个城市的商办类物业过去几年量价齐跌，“其中最严格的城市是北京，价格已经腰斩。”

    在他看来，广州的松绑政策，肯定有利于市场活跃，但因为之前已经出台了政策，部分房源是可以个人购买，所以整体看这次政策有利于有这类型土地储备的企业；对于部分企业来说，也可能可以加快项目的流动性。“整体看，广州的商改住新政是有利于解决‘商改住’目前存量过多的一个政策试点。”他说，不过，此类市场还需看这部分房源的贷款比例等政策。