“二房东”海印股份退出 新星投资与昌盛集团经营中华广场

   广州老牌购物中心中华广场正在酝酿一场变革。

   8月30日晚间，海印股份发布关于签署《< 中华广场合作经营合同书 > 解除协议》的公告，宣布提前解除合同退出中华广场的经营。

   与此同时，中华广场业主广州新星投资发展有限公司（以下简称“新星投资”）宣布，将与中华广场另一业主香港昌盛集团有限公司（以下简称“昌盛集团”）联手合作统一经营，管理工作由央企背景的广州新星主导，这也意味着中华广场的产权从分散向统一的方向迈进了一大步。

中华广场

   海印股份：曾签下14年租约如今提前退出

   公开资料显示，新星投资与昌盛集团合作开发的中华广场于2000年开业，总建筑面积达29万平方米，其中商场经营面积为12万平方米。除了10%的物业分散出售给小业主外，双方拥有中华广场约90%的产权。

   按照两大产权人约定，中华广场负一层、五层、六层（部分）、七层、十层归新星投资所有；余下一（部分）、二、三、四、六（部分）、八、九层归昌盛集团所有；另外首层80%物业为小业主所有。

   2009年8月1日，广东海印永业（集团）股份有限公司与广州兴盛房地产发展有限公司签署了《中华广场合作经营合同》，合作及经营期限为14年，前两年的年租金为1.32亿元。

商场内部

   根据协议，海印股份参与经营的为兴盛地产拥有产权的中华广场部分物业，总面积为5.83万平方米。合作经营期内第一年、第二年海印股份向广州兴盛每月支付合作经营费用1100万元，从第三年开始合作经营费用在上一年度的基础上按3.25%的比例递增。

   此消息一出街，立刻引起市场广泛关注。毕竟中华广场之前的年租金仅为1.1亿元左右，海印股份所给出的租金价格较原本高出25%—30%，如何在同一物业上实现租金的大幅提升，业内表示非常期待。

   随后，海印股份对项目重新改造和重新招商，进行一系列大刀阔斧的调整。首先在3楼引进百佳（百佳永辉）旗下的高端超市Taste，并在旁边开出1700多平方米的迪士尼广场；接着将6楼打造成美食新天地，汇集众多中高档美食餐厅；在2楼则引进了百丽综合店、丝芙兰SEPHORA、意大利女装DAZZLE、Bossini Style、香港品牌CMYK、hello kitty等57个品牌，其中H&M、OVS、Breads Butter、CMYK四个品牌店在当时均为首次进入广州。

百佳永辉TASTE超市

   通过调整，海印股份发布该项目业绩预报称，截至2010年5月20日，已签约商户210家，出租面积5.54万平方米，租赁期限从三年到十三年不等，未来年租金涨幅从5%-8%不等。预计项目年收入约为1.5亿元。

   如此算来，双方合作应为2023年才到期，而海印选择现在退出，足足比合同提前了4年。

   广东省商业地产投资协会常务副会长、广东省餐饮服务行业协会资深副会长兼商业地产委员会荣誉主席、第一商业网董事长黄华军认为，海印股份这一决定既在意料之外，又在情理之中。

   “毕竟，广州现在的商业环境与十年前不可同日而语。十年前，海印股份认为1.32亿的年租金是一个比较合理和能够接受的价格，所以决定接手。然而，十年来，伴随着广州商业地产项目供应量激增，中华广场商圈自身也发生了变化，再加上品牌商家开业意愿下降，项目招商难度增加以及电商的冲击……如此种种，海印股份必定承受了极大的租金压力，现在及时放手无疑是一个明智的决定。”

美食新天地

   新星投资：只能对自持物业进行升级改造

   随着时间的推移，中华广场设备老化、物权不集中造成的问题开始逐渐浮出水面。

   “十年来，以设备改造、宣传推广为例，做为业主的新星投资与同场经营的租赁方海印集团立足点和利益明显不一，一些必要的日常工作只能搁浅，造成商场客流与去年同期相比有3%--5%的下滑，经营业绩也不甚理想，有些楼层甚至出现了多个店铺空置。”中华广场项目负责人窦怀山感到非常惋惜。

位于四楼的空铺

   “对中华广场的现状，我们作为业主方，看在眼里，急在心里，但我们没办法，只能做好自己，对自持的部分物业进行调整升级。” 

   据了解，近年来，新星投资对商场负一层东通道部分商铺面积重新规划，拓宽通道，对五楼中华百货经营业种调整、对七楼美食城公共餐区进行缩减，重新提档空间装修等，进一步改善了经营环境。

   在商场整体客流不理想的情况下，中华百货会员消费占比始终逐年增长，会员人数达17万，五层的黄金珠宝区及童装区为本商圈唯一品牌集中地，很受周边消费者的欢迎。

   此外，新星投资每年还自主组织6-8场大中型推广营销活动，努力维持着中华广场的整体经营。

中华百货

   合作经营：投资2.8亿三年完成改造

   新星投资此次出手，与昌盛集团“再续前缘”，拿下绝大部分的中华广场经营权，出于何种考虑？

   “首先是我们的上级集团要求属下公司扩大、拓展新的业务；再者就是我们对中华广场的发展前景有信心。作为区域内唯一的大型购物中心，中华广场为地铁上盖物业，周边聚集医院、学校、政府机构以及中华国际中心入驻的世界500强、国内知名公司高级白领，还有邻近的老城区居民，都是中高收入群体。如果统一经营，愿意投入资金，按照市场化招商、宣传、运营，目标客群不可能舍近而求远，一定更希望就近来中华广场消费。” 窦怀山表示。

   因此，在时机成熟时，利益一致的中华广场两大业主一拍即合。值得注意的是，有别于之前海印股份的纯租金“二房东”模式，新星投资与昌盛集团此次将采取合作分成模式。

七楼美食城

   据透露，新星投资将计划投入2.8亿元进行升级改造，用三年时间改善中华广场的整体运营。

   一是明晰定位，将中华广场重新定位为“区域型中高端休闲购物中心”，依托传统老城区独有优势，通过整体大规模提档改造，打造新亮点，改造成全业态、时尚的“老广州的新中心”。

   二是提档升级，改造将以渐进式推进，承诺一年一改观，三年时间展现全新面貌。

   建筑设计：用专业的手法创造出具备功能及美感的商业空间，打造流量入口；重新规划MD动线及商品品类区块划分，让每一条动线都能让每一个商铺得到完美展现。

   形象改造：重新设计中华广场的整体VI形象，在户外北广场配合商场新形象增设大型标志性装饰，设置景观音乐喷泉，为市民打造休闲生活空间。

   工程改造：一是动线调整，打造负一层“B中心”和二楼“L中心”双中心，重新规划各楼层客流动线，实现空间的价值最大化；二是调整自动扶梯，畅通垂直客流动线；三是扩大部分公共空间，提升舒适度；四是重点优化改造空调设备、通风、隔热系统，平衡室温，实现舒适节能；五是洗手间等升级改造，增加儿童洗手间，母婴室，优化服务设施。

   提升服务：一是建立全新中华广场会员服务系统，实现停车场智能化系统升级；二是搭建动态客流信息收集系统，各主入口、梯间设置客流统计设备；三是加装店铺销售统计系统，及时掌握店铺实际销售情况，协助租户改善经营业绩。

   此外，商场还会加强宣传推广力度，保持商场的曝光度，并聘请经验丰富的行业资深人员，提升招商运营团队竞争力。

   商场改造期间，对尚未到期的商户有何影响？对此，窦怀山表示，对转签商户履行原正常合同义务，在改造期内尽量保护商户的利益，并承诺改造成功后，老商户享有优先续约权。“像百佳永辉TASTE、中华电影城、H&M等门店我们之前都有接触过，他们都很支持商场升级改造工作，也很期待看到一个全新的中华广场。”（文/吴婕秋）