上半年全国商业地产市场供过于求

　　当前我国商办用地供给规模较大但存量去化效果有限，如何化解库存压力成为横亘在企业面前的一道坎。7月16日，中指院发布的2019中国商业地产发展白皮书显示，上半年，我国商业地产投资端与销售端都出现调整，其中新建商业地产销售面积下降态势显著。

　　在业内人士看来，当前商业地产行业已经进入高度竞争期，企业在经营方面面临众多的不确定性。未来商业地产运营企业需加强差异化定位以及新技术和消费者需求的深度研究，以创新模式突出重围。

　　从整体来看，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，上半年商业地产市场呈现出供过于求的特征。数据显示，2019年上半年，全国商业营业用房新开工面积为8876万平方米，销售面积为4612万平方米，开工销售比由2018年同期的1.75上升至1.92。同期，全国办公楼新开工面积3265万平方米，销售面积1754万平方米，开工销售比由2018年同期的1.4上升至1.86。

　　针对目前商业地产供过于求的现状，中指院认为，一方面，电商交易模式持续冲击实体商业市场；另一方面，商办类限购政策影响不断释放，以上两方面造成商业地产库存压力加剧。

　　不过，在一线城市的商业营业用房租赁市场中，依然存在结构性机会，如存量的改造和升级。另外，2019年新项目的主战场依然在三四线城市，而三四线城市在城市化进程推进、消费升级的背景下，部分城市的商业地产还存在较大的升级机会。

　　事实上，2019年以来，受宏观经济运行及行业变革等内外部因素影响，除新建商业地产新开工面积和销售面积均出现同比下降外，商办用地整体的热度也有所减退，使本来就已进入存量竞争的商业地产市场库存压力进一步增大。

　　在大悦城（000031）控股总经理助理、大悦城地产总经理周鹏看来，商业地产销售面积、土地成交的下滑是由于受到房地产行业下行的影响，即在销售型物业预期下降的时候，导致了对持有型物业投资的审慎。在此阶段，十分考验企业自身的运营能力。

　　商业地产企业变革的方向在哪里？把握商业业态更替规律，应对不断产生的新的消费需求等成为商业地产运营企业竞争的核心内容。

　　记者注意到，2019年商业地产开发企业、经营企业之间的资本收购依然活跃，其中有的企业选择“规模为王”，即加大布局二线和三四线城市商业项目，增加市场占有率。另外，有的企业选择“城市更新”策略，聚焦于一线城市存量商业项目进行改造升级。

　　有关两种模式的选择，中指研究院研发中心总经理白彦军分析认为，企业首先定位要明确，是做强大还是做强。因为这两个模式的业务重点不同，一个需要不断拓展覆盖范围，另一个需要围绕核心城市做加法，但前者随着资金沉淀越多资金压力可能越大。而对于区域的选择，企业可围绕城市和产业变迁的规律来选择，关注客户的需求和城市发展的需求，跟城市消费结构同步升级。

　　在中国商业联合会副会长、中国商业经济学会副会长傅龙成看来，近40年中国从百货商店为主发展到了大型购物中心、便利店、电子商务等合理分布的局面。目前，跨界融合、多种业态组合成为流通业的主流，改变了过去年来百货商店同质化、千店一面的通病。不过，面对网络零售的冲击，实体商业应该吸收网络零售先进的业态和理念，发挥线下体验和消费者互动的特点，为消费者提供最好的商品和服务消费。

　　“未来，运营企业应从消费者角度出发，了解来到购物中心、写字楼办公的人群有哪些，并注意其需求变化。这就要求企业，在研究商业地产租金价格指数的同时，提高对消费者指数体系的关注度。”周鹏如是称。